土地、建物の名義について

まろまろまろ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

原則、建物の名義は、取得費（自己資金＋ローンの名義）に応じて案分することになります。
ただし、住宅ローンを組んで他人名義の土地に建物を建てる際、『担保提供者』という形で、土地の所有者に連帯保証人となってもらいます。

「土地、建物の名義が異なる場合、今後何か問題や不都合は起きるでしょうか？」につきましては、伯母様がなくなられた後に、その土地を相続された方と、土地の利用に関してもめる可能性があるかもしれません。

相続された後にも引き続き、利用ができるような取り決めごとを書面で作成しておいた方が良いかと思われます。

以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト 藤森哲也

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

土地と建物の名義が異なることに関しては、
特に不都合はありませんが、
今回、土地を借りて地代を払っていく予定なので、
伯母様と借地権の契約を結んでおくのが良いと思います。

また、伯母様がその土地のことを
どのように考えているのかわかりませんが、
仮に伯母様が亡くなられた時、
その土地を「まろまろまろ」さん家族に
あげても良い（遺贈）と考えているのであれば、
公正証書で遺言書を作成しておいてもらうと
相続でもめた場合に対応が取りやすいと思います。

ただ、将来的な不安要素を取り除きたいのであれば、
今回、土地と建物に対して住宅ローンを組んで
伯母様から土地を買い取る形がベストだと思います。

住宅ローン名義等については、
団体信用生命保険をどのようにかけたいのか、
また、不動産の名義をどのようにしたいのか
ということによります。

「まろまろまろ」さんの立場だけから見ると、
住宅ローンをご主人の名義だけで組んでおけば、
ご主人に万が一のことがあった場合に団信が適用となり、
「まろまろまろ」さんに債務は残りません。

また、不動産の名義に関しては、多少なりとも自己資金を
入れる形をとり、その自己資金を「まろまろまろ」さんが
提供したことにして、共有名義にしておくのが良いと思います。
共有名義にすることで、例えば離婚等の場合に
ご主人単独の意思で不動産の売却ができない、
共有名義者としての居住権が残る等のメリットがあります。
無いとは思いますが、何かトラブルが発生した場合、
さまざまな権利として対応が取りやすいと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

まろまろまろ 様

初めまして、ライフプランの実現と資産運用をサポートするオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

伯母様の土地であっても、契約書和作成し適正な価額で借りるのであれば、借地になりますから、土地(借地)と建物の名義が変っても不都合は有りません。
普通借地権の更新は30年以上、再処理更新は20年以上でその後の更新は10以上になります。建物の再築による存続期間の延長も、地主の承諾があった日等から20年です。

将来伯母様に相続が発生しても借地権は存続します。
伯母様にはお子様がいらっしゃらないとのこと、その場合の法定相続人は下記を参照ください。
相続人になることが出来る方
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/c/c-12964/

ご指定の要件を考えますと、購入する住宅の名義は、お二人が負担する額により按分して共有されることをお勧めします。
但し、お子様を得てからもお仕事をお続けになることが条件として加わります。もし、お仕事をお辞めになる際には住宅ローンのまろまろまろ様分の返済が出来ません。その場合には頭金の負担分を住宅購入資金の全体に占める割合で按分をご検討ください。

ご主人が死去された場合には団信に加入されていますとご主人のローン分は返済されます。また、まろまろまろ様が死去された場合にも同様です。離婚時は、当該持分をご主人に売却する、またはご主人の持分を買い取る、賃貸に出して収入を持分で按分するなどが考えられます。

はじめまして。不動産コンサルタントの佐嘉田です。

まず、法的には、第三者、この場合は伯母様の敷地にまろまろまろさんが建物を建てるので、借地権が発生し、その権利の上に建物を建てることになります。このようなケースでは、金融機関の審査が厳しくなり、満足のいく金額を融資しなかったり、あるいはそもそも受け付けてもらえないところもありますので、ご注意ください。詳しくは、各金融機関でご相談されるべきでしょう。

次に、伯母さんの相続の件ですが、子供がいない場合でも伯母様の配偶者（夫）やご両親が健在でしたら、その方々に相続が発生しますので、家族関係をよく確認してください。そして、その相続人がいる場合には当然その敷地（底地権）は相続します。

今後長い人生の中で、いろいろな事態に直面しかねない状況にある場合は、一般的には権利関係を複雑にさせない方が望ましいと思われます。最終的には、だれか一人に土地建物を完全な所有権に移して、ご自身のローンを返済していく形にするほうがいいと思いますし、そのようになるように契約関係を作っておくことをお勧めします。
できるかどうかは分かりませんが、たとえば、伯母様の相続が発生した場合あるはその前に、その敷地をまろまろまろさんに相続・譲渡するようにしておき、そして現段階でその土地をローンの担保に差し入れるように話し合っておくなどすると、上記の不安は解消すると思います。

また、建物の名義は、夫婦それぞれの自己資金、ローン額を考慮して共有持ち分の割合を原則に決めるべきでしょう。
ご主人様の死亡の場合は、債権債務を相続するかどうかの問題になり、その分も含めて払えるかどうかということになると思います。（これは単独所有、共有でも大差はない。）
離婚の場合は、財産分与の問題になってくるので、夫婦それぞれの貢献度合い等によって決せられるので、一概には言えないという回答しかできません。

あまり具体的な回答ができずに申し訳ありませんでした。

まろまろまろさんはじめたして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


借地の場合は、借地料を支払うのか支払わないのかによって取扱いが大きく違ってきます。

一般的には、敷金の贈与税や相当の地代が問われない無償で良い使用貸借が採用され、もし地代を支払っても固定資産税額程度にされる場合が多くなります。


そこで、ご質問中にある「一定の額」については、その賃料が使用貸借にあたるものか賃貸貸借にあたるものかをご注意いただく必要があります。


また、上記の貸借のどちらに該当するかによって将来の相続時等の場合の拘束力も違い、消費貸借の場合は相続人に対抗できないとう特徴があります。


結構ややこしい内容ですから、この点は税務署に確認されることをお勧めいたします。


一方、住宅ローンに関しては土地部分に抵当権の設定をさせていただくこと、そして叔母様が連帯保証人か物上保証人になっていただくことのご承諾を取っておいて下さい。後の手続きがスムーズに進みやすくなります。


名義に関しては、出資者毎の金額に合わせて登記することが基本です。自己資金、住宅ローンがそれぞれどなたが出資されたかどうかにより決まってまいります。


ただ、上記の条件を無視し、ご質問中にあるご心配事を考えた場合は、ご主人の単独所有にされる方がリスクは少ないように思います。

はじめまして藤建企画の久野（クノ）です。

まず始めに土地建物の名義が異なっても問題はないと思います。
そのようなケースは沢山有ります。

ただし今回の場合、伯母様がいる間は問題が起きないと思いますが
将来のために、土地が使用貸借になるのか借地で借りる形になるのか
はっきりと決めておいたほうが良いと見ます。

毎月一定額支払うお金が借地料なのか使用料なのか

将来のために借地という形で伯母様に貸していただき
きちんと借地の契約を結んでおくことをおすすめいたします。

第三者が現れても、きちんとした借地契約が出来ていれば
この借地契約が生きてきます。

近い将来余裕が出たところでその借地を買い取る形にすれば
土地も建物も自分達のものになりすっきりすると思います。

建物の名義はご夫婦名義がよろしいでしょう。

お二人で借り入れを起こすのであれば、その借入額の
按分で持分を決めれよろしいです。

奥様が仕事に復帰できるようになりましたら、できるだけ早く
土地が自分達のものになるように頑張ってください。