所有権

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2013/06/12 08:10

１７年前に両親・弟と私の家族４人で二世帯住宅を建てました。父の土地に建築し、１階部分１５００万円父と弟の親子ローン・２階１８００万主人名義でローンをくみました。住み始めて３年ほどで父と弟の間で問題が発生し勘当され弟は家をでていきました。その２年後に父がなくなり、母と弟は相続を放棄するということで土地を父から私名義に変更しましたが、住宅１階部分のローンは住んでもいない弟名義のままなので謄本をみると４分の一が弟のまま。父かなくなってから私が１階部分の住宅ろーんを返済していますが、このままにしておいてもいずれ、子供たちへの相続時にこまります。弟から私に所有権移転をするには４分の一の建物代を買い取らないといけないのでしょうか。一度も支払いもしていないし父と親子ローンを組んだ名義のみです。どのようにしたらよいのでしょうか。

ベルノンさん（東京都 / 女性 / 49歳）

回答：1件

専門家

向井啓和
不動産業

共有持ち分の所有権移転　錯誤が原因による変更が出来るか？

2013/06/12 18:25 詳細リンク

: (4.0)

土地の所有権に関しては弟さんは放棄された分けですので、その時に建物も同時にしておけば良かったですね。

その経緯を考えると同じように司法書士を間に入れて弟さんに事情を説明し、書面に記名押印してもらったらいかがでしょうか？

そもそも、土地の相続を放棄されたくらいなので、その後こじれていなければローンの返済を一度もしていない建物の持ち分は容易に放棄してくれそうな気がします。

但し、その場合単に所有権の放棄や贈与としてしまうと贈与税の対象になる可能性がありますので、司法書士と相談の上で出来るか不明ですが、「そもそも当初の登記が間違いだった」という「錯誤」と言う扱いなどで登記を変更されると良い気がします。

そもそも、ご本人やお父様がローンを返済しているのに間違って弟も名義人に入れてしまったという立て付けです。

登記だけに目が行っていると、税の部分で問題を抱える可能性がありますので税理士や税務署とも確認される事が良いと思います。（司法書士に言って彼らに確認させても良いと思います。通常士業間ではコネクションありますので確認出来るでしょうから）

税理士

司法書士

所有権

贈与税

評価・お礼

ベルノンさん

2013/06/13 06:57

ありがとうございました。
父が借入した年齢が５９歳で高齢だったため弟と親子ローンを組みました。相続の際、信用金庫から弟をはずすことはできない。と言われてこのままになっています。信用金庫の担当者の間違いだったのでしょうか。錯誤ということで登記変更ができるのならうれしいのですが。

向井啓和

2013/06/13 10:29

評価ありがとうございます。

登記の移転の問題や税金の問題の前に金融機関側の事情がありますね。

信用金庫としては一旦融資をした場合にはその融資当時の状態を維持するというのが通常です。

その為、当初は家族間にとっては問題ない事が、途中で問題となっても金融機関としては関係ないという事かと思います。

（つまり、信用金庫としては住宅ローンさえ返済されればそれで済む話なので、その家庭の細かい事情は汲めない、その為の変更はしないという事かと思います。）

その為、融資している相手があくまで弟の場合、その抵当権が付いているローンが返済されるまで抵当権や所有権の登記の変更は出来ないという事です。

この問題の解決策としては、弟のローンの分を一括期限前返済をしてしまう事です。期限前返済の原資としては現金か新たにご本人か旦那様による借換えと言うのがあります。

ただ、金融機関がそこまで事情を汲んで対応してくれるかは不明ですが…

いずれにしてもご自身の代で早目にケリをつけないと後々子供たちが困ることになりますので、自分たちが弟のローンを全額返済するので、所有権移転（出来れば錯誤などを原因で）する様に話をつけることをお勧めします。