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対象:住宅・不動産トラブル

新築投資用マンション3戸所有 現状回復の為には?

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2015/02/02 16:55

2011年頃、購入した投資用ワンルーム3戸を所有しており、最近3900万の一戸建てを購入しましたが、それまであまり気にしていなかった3戸の物件の事が気になり、色々調べるうちに今になって、とんでもない物に手をつけてしまったと後悔しています。
東京在住、現在28歳 、既婚(共働き)、子供なし
預貯金約250万円
年収約500万円
残債トータル6500万円
+自宅ローン3500万円(自宅は妻と共同でローンを組みました)

物件情報
北新宿 購入価格2850万
残債 2440万
家賃収入 106000円
月々返済額 98000円
管理費等7000円
月々持ち出し無し(+3000円)

下目黒 購入価格 2483万
残債 2420万
月々返済額 107000円
家賃収入 106000円
管理費等7000円
月々持ち出し8000円

三鷹 購入価格 2250万
残債 1910万
月々返済額 84000円
家賃収入 77000円
管理費等6000円
月々持ち出し13000円
*三鷹は今年から修繕積立費が月々数千上がる予定で、3年ごとに更に値上げが予定されています。
*それぞれ固定資産税が年額6万円前後。
*3戸共同じ業者からほぼフルローンで購入、サブリース契約ではありません。
これまでに空室が北新宿で2回、三鷹で1回1〜2ヶ月間ありました。現状空室はなし。

管理もこの業者に任せていますが、海外に出張に出ている間、確定申告を委任したところ、2年間放置されており、管理会社のミスで三鷹の物件の賃貸借契約書の貸主が私でなく、管理会社名義になっていたこと(管理会社からは、キャンペーンであって、サブリース契約になってたりはしません。とミスを誤魔化すようなことま言われました)もあり、信頼できるとは言えません。

今後家賃の下落、空室リスクの増加、修繕積立費の上昇、大規模修繕費用などが非常に心配です。

又、自宅の購入で預貯金も無く、現時点で売却は不可能だろうと思います。夫婦の収入を合わせれば、3戸同時に空室が出てもしばらくは返済可能ですが、最悪滞納による自宅も含む競売、給与の差し押さえなどの恐れがあると思います。
任意売却なども視野に入れていますが、現状で任意売却が通る可能性はあるのでしょうか。
因みに、所有している3戸の物件は地方銀行を利用しています(三鷹と下目黒は同じ銀行を利用)。
また、任意売却の場合、自宅を守ることはできるのでしょうか。
ご教授頂ければ幸いです。

補足

2015/02/02 20:34

佐山様、野口様、ご回答ありがとうございます。

失礼しました。
金利を書くのを忘れていました。
北新宿 2.775%(フラット)
下目黒 3.55%(変動)
三鷹 3.55%(変動)
です。

例えばの話になりますが、
5年程度何とか我慢して数百万円貯められたとすれば、借り換えなどを検討しつつ、返済額軽減型の繰上げ返済という方法もあるかと思うのですが、
貯金する余裕があるなら、売却して損切りした方がいいのでしょうか。

skywesll9641さん ( 東京都 / 男性 / 28歳 )

回答:4件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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投資マンション3戸の見直しについて

2015/02/02 18:09 詳細リンク
(5.0)

FP&不動産コンサルタントの野口です。

Skywell9641様が投資された、2011年頃(3~4年前)には投資用マンションは新築も低調で価格も、現在より低価格(15~20%減)でした。

従って、詳しい立地や内容など判りませんが、相当高いものと思われます。

現状の持ち出しが、固定資産税等を含めると月々4万円程度でしょうが、支払金利にもよりますが今後も賃料はUPする可能性は少ないと思います。更にこれが拡大することは間違いないでしょう。

また、賃貸管理会社に対してもご不信のようですが、そのような状態では当然賃貸は任せられないと思います。

直ぐに、任意売却などを選択せず、まず現状の整理をするべきでしょう。即ち、賃貸管理会社との関係を見直す。(契約があれば安易には出来ませんが---)、賃貸契約の見直し、ローン契約の見直し、確定申告の再申告を検討、現状の住宅ローンの状況と収入(給与等)の検討などを精査検討すべきでしょう。

任意売却、自宅ローン滞納・競売などは、Skywell9641様はまだお若いのですから、勤務先や将来になるべく大きい影響を避けるようし、慎重に運ぶ必要あると判断します。

専門家の意見を取り入れ、対策を講じるよう推奨します。

個別のことは、---- http://www.iriscon.co.jp

任意売却
投資マンション
見直し

評価・お礼

skywesll9641さん

2015/02/02 21:34

ご回答ありがとうございます。
少し安心しました。

まずはローンの見直し、管理会社の見直しと、貯められる間に可能な限り貯金して、借り換え、返済額軽減型繰上げ返済などで持ち出しを抑える方法を検討したいと思います。

野口 豊一

2015/02/03 23:46

高い評価有り難うございます。
このような状況ですと、キット過去の確定申告が未了、又は不完全でしょうから、5年前まで遡り申告出来ますから、税還付などの恩恵が逃がされている可能性があります。再申告をされるよう推奨します。
詳しくは、---- http://www.iriscon.co.jp

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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新築投資用マンション3戸所有 現状回復の為には?

2015/02/03 02:27 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、ご自身のような方は実際には非常に多く、投資マンションの購入後の出口対策はどうしたらいいかがみなさん悩むところです。

当初はどういった経緯でマンションを買ったかも気になるところですが、新築ではなかなか収支が合わないのが現実です。
実質の収支が赤字でも所得税の還付で購入後の数年間はそれなりのメリットがありますが、年収が多くないと当然、還付額も多くありません。

ですから、このままであれば還付のメリットも少なく、次第に赤字幅が大きくなったり、空室が続けばやがては自宅まで脅かすような破たんをしかねません。

で、前置きはさておき、今後どうされていくかですが、任意売却は最終的な対処法になりますのでその点はまだ大丈夫かと思われます。

特に、所有されている物件の場所は、まあまあよい場所かと思われますので、賃料やローン金利が上がらない時期に、今から売却を視野にいれて、賃料の見直しや管理委託せずに自分で管理するなどの収支改善をされてはと思います。

この1年は投資ブームもあって、都内の場所のいいものは中古でもそれなりの金額で取引が成立しています。
ですから、売却のタイミングを逃さずに出口を見つけてはと思います。

現状、都内の空室率は区部で平均15%前後で推移しており、場所によっては20%というエリアもあります。
したがって、できるだけ早めに何らかの対策は取っておくこくをお勧めいたします。

また、当方では、こうした投資用のマンションに関して、中立的な視点により物件を客観的な指標で調査し、現状継続するか、改善策のご提案による維持継続、もしくは適宜売却かを総合的に判断するサポートを行っております。

このサポートでは、将来の収益が確保可能か、もしくはその損失を最小限にすることを目的としており、ご自身のご提供いただく物件資料をもとに、不動産投資の不安を解消し、現実的なご提案にご納得をいただき、現不動産投資の良し悪しをご判断しております。

このサポートを利用された方で、例えば、複数戸の物件を収支改善し、最終的にはすべて売却された方は多々おりますので、よろしければ個別のご相談等をご検討されてはと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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評価・お礼

skywesll9641さん

2015/02/03 15:11

ご回答ありがとうございます。

収支改善の可能性、出口対策について、
非常に不安な状態が続いていますし、
現在の管理会社にも相談しようかと思っていますが、
おそらく管理会社から適切なアドバイスを
いただける可能性は低いかと思いますので、
専門的な知識を持たれている方にご助言を頂く機会を作り、
早めに対策を講じていきたいと思います。

寺岡 孝

2015/02/03 19:12

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

ご指摘の通り、管理会社に相談されたとしても管理委託が無くなるとなれば、自分で管理するのは大変だとかと言って引き留めするかと思いますね。

また、ローンの借り換えも現在、返済中の金融機関によっては、そこからの借り換えは受け付けないという金融機関もありますし、ローンの残債額が多いので繰り上げ返済の効果が出難い状況です。

いずれにしても、投資物件はきちんと整理して現状での収支がどうなっているのか、また、年間どの程度の額が赤字なのかを把握して、管理委託などの経費を減らしていくことが重要でしょう。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
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寺岡 孝
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佐山慎英

佐山慎英
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利益がなく100%満室が条件、、、、

2015/02/02 17:15 詳細リンク
(3.0)

商売が最初からなりたっていません。
家賃をあげるかうりさばくしかありません。
面積あたり利益をあげるにはシェアーハウスにして
利益あげるしかなさそうです。

利益

評価・お礼

skywesll9641さん

2015/02/02 21:06

ご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り、最初から商売が成り立っている物件ではありませんでした。
営業マンのトークに乗せられてしまった、いいカモだと思います。
家賃は今のところ初期のままで、他の部屋より高いか同等なので、値上げするのは難しいかも知れません。
シェアハウスに変えるという方法については、慎重に勉強してから考えたいと思います。

中舎 重之

中舎 重之
建築家

- good

目黒区の地盤と地震

2015/02/03 14:42 詳細リンク
(3.0)

不動産投資でのマンション購入と思いますが、結果は良くないと判断します。
今後、此の地区に地震が3回は襲うからです。
1回目:東日本大震災の余震M8クラス、3~5年後
2回目:東京湾北部地震M7クラス、5~10年後
3回目:房総沖地震M8クラス、15~25年後
目黒区での震度は、3回とも6弱になります。
國が定めている建物の強度は、震度5強において、
損壊しても倒壊しない事を最低基準としています。
それも、その建物が生涯に1回経験するだけとの規定です。
上記の如く、3回は想定していません。
建物は地震を1回経験するたびに何処かが損傷して、資産価値が下がると思います。

地盤の話です。目黒区は全体としては、武蔵野ローム層の上にあり、
比較的に安定した良い地盤です。
但し、下目黒2丁目・3丁目附近には、軟弱地盤が存在しています。
傾向としては、山手通り沿いの南北方向と、目黒川に挟まれた地域は要注意です。

2015.2.3 中舎重之 Fax:046-263-9324

東京湾北部地震
資産価値
東日本大震災
マンション購入
軟弱地盤

評価・お礼

skywesll9641さん

2015/02/04 02:44

ご回答ありがとうございます。
参考になりました。
ハザードマップを調べたところ、私の物件は
下目黒エリアの中では最もリスクが少ない
地区のようです。
だからと言って安心できるという訳でもないので、対策について考えておく必要があると改めて思いました。

中舎 重之

中舎 重之

2015/02/04 08:34

建物の地震における損傷の話です。
鉄骨造3階建てであれば、躯体の鉄骨はOKですが、外壁のALC版に損傷が生じます。
鉄筋コンクリート造(RC造)壁式構造3階ならば、躯体、仕上げ共にOKです。
RC造10階ならば、6階から上の階に被害がでます。損傷を受けた時点で資産価値が下がります。
損傷の程度によりますが、補修で済めば幸いで、建て替えのケースも有り得ます。
震度6の地震を3回も受けて、被害が出ない建物はありません。

2015.2.4 中舎重之 Fax:046-263-9324

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