不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【19：電柱・標識などの設置予定箇所】

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴

【不確定な契約条件の注意点／電柱・標識などの設置予定箇所①】

完成済みの新築物件や、中古住宅を購入する場合、

 現地や建物の確認を十分に行い購入や色々な判断を

 することが出来ます。

しかし、未完成の新築物件や土地分譲の場合には、

不確定要素が多く存在します。

このことが、後々トラブルになる事例が多く見受けられます。

今回は、電柱や標識などによる、駐車スペースへの障害に関する

購入の失敗例です。

都心部など利便性の高い立地であれば、電車やバスなどがあり、

車を使わなくても困らない方もいるかと思います。

しかし、家族が増えたり、車が趣味であったり、

将来、売却や賃貸を考えて場合に駐車スペースがあるのと

無いのとでは、資産的にも価値が違ってきます。

そのことから、立地や敷地形状・周辺道路状況に特別な理由が

なければ、ほとんどの新築戸建に駐車スペースが設けられています。

土地を購入して、希望の建物を建築しようとお考えの方も、建物プランに

駐車スペースがあることは多いです。

そこで注意したいのが、その駐車スペースへの出入りに障害となる物です。

よくあるのは電柱や標識、カーグミラー、消火器など。

建物が完成していれば、どの程度障害となって、

出入りができないまでいかなくても大きな車は難しいなど、

現況から判断できますが、更地の場合だと、そのイメージが

なかなか付きづらいものです。

また、駐車スペースに限らず、ベランダや窓の前に電柱がくることは、防犯的にも

不安材料になります。

設計士と何度も打ち合わせをして、完成した際や着工後に気付いた場合、

その電柱などは移設したり、撤去するしか、駐車スペースを利用する術はありません。

但し、この電柱移設・撤去は必ずしも出来るものではありません。

前面道路が私道か公道か、移設は私道から私道か、公道から私道か、私道から公道か、

どちら側に寄せた移設か、隣接地所有者の承諾はあるか、私道所有者の承諾はあるか、 

承諾などがあっても技術的(電柱同士の間隔や移設箇所の埋設管状況など)に難しくないか、

などなど、一つ問題が生じたことで、移設や撤去が出来ないことも少なくありません。

また、建物プランと照合して駐車スペースの障害とはならいことを確認していても、

売主の分譲計画によって、本地前に電柱が移設されたり、新設される場合もあります。

この事については、契約書や重要事項説明書に、

 『電柱が新設移設されますが、場所は未定です。』

 『電柱や標識が新設等される際、その新設箇所について買主は予め了承します。』

 などの説明が記載されています。

売主も、分譲に伴い非常識にならない場所を選びはしますが、

全ての区画に電線が引き込める様な箇所を検討すると、条件的に

設置箇所は限定されてきます。

 また、土地のみの分譲の場合、土地購入者の建物プランまでは知らない為、

 そこまで考慮して電柱設置をする訳ではありません。

 このことから、購入時の障害物の状況、建物建築時の状況に違いが生じ、

困った事態になることもあります。

もし駐車スペースを利用できず、でも車を所有する場合、

近くの駐車場を借りるなどするしかありません。

月の駐車場料金が3万円かかった場合、住宅ローンで考えると

1,000万高い物件を買ったことと同じです。

しかも賃貸料なので自身の所有物にもならないし、物件自体の価値は

駐車スペースが利用ができないことで、若干目減りしている状況。

完成していないことにより夢も大きく広がりますが、

そこには、見えない問題も隠されています。

将来起こりうるリスクを十分把握しておくことは、とても大事なことなのです。

次回は、実際にあった電柱・標識に関する事例と、リスクヘッジ法をご紹介します。