「印紙」を含むコラム・事例
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3,000万円特別控除とは？
主たる居住用財産である土地建物を譲渡した場合、譲渡所得金額の計算において、譲渡益から3,000万円を控除することができます。 この特例の適用にあたっては、所有期間や居住期間についての長短は要件ではありません。 ただし、配偶者や直系血族（親⇔子など）等への譲渡については適用を受けることができません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
長期譲渡所得と短期譲渡所得とは？
譲渡所得に対する税率は、その譲渡が「長期譲渡所得」に該当するか、短期譲渡所得に該当するかによって異なります。 譲渡した年の１月１日における土地や建物の所有期間が５年超であれば長期譲渡所得、５年以下であれば短期譲渡所得に分類されます。 長期譲渡所得の税率は20％（所得税15％＋住民税５％）、短期譲渡所得の税率は39％（所得税30％＋住民税９％）となります。 **不動産Q&Aインデックス ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産を売却した場合に税金がかかるの？
土地や建物を譲渡（売却）した場合、総収入金額（売却価額等）から取得費や譲渡費用を控除した金額がプラスであれば、譲渡所得として所得税や住民税の課税対象になります。 ただし、居住用財産である土地や建物については、さらに特別控除として3,000万円を控除することができます（3,000万円特別控除）。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
会社の本店はどこにする？
会社を設立する際に、「本店（本社）をどこにしたら良いか」という相談を受けることがよくあります。 多いのは、事務所を借りてそこを会社の本店にするという方です。 でも、ひとりまたは家族で開業する場合で、お客様が来るような事もない業種だったりすると、自宅で開業・自宅を本店にするという方も、少なからずいらっしゃいます。 もちろん、自宅を本店として会社設立登記をすることは可能です。 ...（続きを読む）
- 熊谷 竜太
- （行政書士）
売買をした場合、固定資産税の支払いはどうなるの？
固定資産税は１月１日時点での所有者に対して課税されますので、たとえば２月１日に、Ａさん（買主）がＢさん（売主）から不動産を購入した場合であっても、その年分の固定資産税の納税義務者は１月１日時点の所有者であるＢさんということになります。 ただし、売買に際して、その年の固定資産税の精算を行うのが一般的であり、通常は、11ヵ月分の固定資産税額をＡさんからＢさんに支払うことにより精算を行います。 ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産を取得したときや保有しているときの税金
原則として、土地や家屋を取得したときは、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税（土地については非課税）が発生します。 また、保有しているときは、固定資産税、都市計画税が発生します。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
土地の価格にはどのようなものがあるの？
土地の価格には、一般的な価格の指標とされる「公示価格」「基準地標準価格」、相続税評価に用いられる「相続税路線価」、固定資産税等の課税標準のもととなる「固定資産税評価額」、実際に売買する際における取引価格、または近隣における売買事例などから推定した「実勢価格」があります。 公示価格を100としたときのそれぞれの価格水準の関係は、基準地標準価格が100、相続税路線価が80、固定資産税評価額が70とな...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
規約に従わなければならないの？
マンションの規約については、それが自分の入居する前に決まっていた場合であっても、当然従わなければなりません。 なお、規約の変更は、区分所有者および議決権の４分の３以上の賛成が必要となります。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
マンションの管理組合への加入や脱退は任意なの？
マンションを購入し、区分所有者となった時点で、自動的に管理組合に加入したことになり、任意に脱退することはできません。 区分所有者は、維持・管理などについて区分所有者の共同の利益を守る義務があり、管理組合は、それらの維持・管理などを行うために全員で構成する団体なので、売却等により区分所有者でなくなる以外に脱退することはできません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
マンション分譲時の面積と、登記簿上の面積は違うの？
一般に、マンション新規分譲時、パンフレットや契約書には壁芯面積による面積（壁の中心線による面積）が記載されていますが、建物の登記簿面積は内法面積（壁の内側で測った面積）となりますので、パンフレット等の面積よりも登記簿面積のほうが少し小さくなります。 住宅ロ−ン控除の適用基準となる床面積は、登記簿上の床面積となりますので注意が必要です。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
危険負担（引渡し前の滅失・毀損）
不動産取引では、契約締結と引渡しが同時に行われることはほとんどありません。 一般的には、契約締結から引渡しまでに数週間から数ヶ月かかることが多く、その間にその物件が滅失・毀損する可能性がないとは言い切れません。 その原因が天災による場合など、売主・買主のどちらにも責任がない場合にはどうなるのでしょうか？ これが、危険負担の問題です。 民法では、危険負担は買主...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
ニセ税理士行為により逮捕者
無資格で税理士業務をしたとして、警視庁公安部は27日、 税理士法違反の疑いで、朝鮮総連傘下の在日本朝鮮東京都新宿商工会の 元副会長、徐英男容疑者を逮捕し、在日本朝鮮商工連合会などを家宅捜索した。 徐容疑者は、容疑を否認し、「税務処理の手伝いをしただけだ」と 供述しているという。（時事通信2008年11月27日11:30記事） 公安部によると、徐容疑者は副会長時代の06年3...（続きを読む）
- 平 仁
- （税理士）
不動産登記簿の所有者を真の所有者と信じていいの？
不動産売買にあたって、所有者の確認は不動産登記簿によってすることができますが、不動産登記には「公信力」がありませんので、実体とは異なる所有者が記載された登記簿を信じて取引をして損害を被ったような場合であっても、法的な保護を受けることはできません。 疑わしい部分がある場合などは、固定資産課税台帳や固定資産税の納税者を確認するなどして、総合的に判断をしていく必要があります。 **不動産Q&Aイ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産の引渡しを受ける前に火災で燃えてしまったら？
売買契約の後、引渡しの前に、地震や火災など売主の責任でも買主の責任でもない理由により滅失した場合、民法上、買主は売買代金全額を支払わなければならないとされています（危険負担）。 しかし、通常は、特約により、この負担を売主が負うものとし、買主からの契約解除を認めているのが一般的です。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
代金の支払の時期および方法
売買代金の支払は、引渡しや所有権移転登記の申請手続と同時に行われるのが原則です。 買主が融資を利用する場合には、融資の実行と抵当権の設定についても同時に行われることが一般的です。 約定の期日までに、売主が引渡し等の提供をしたにもかかわらず、買主が残代金の支払を怠ると、買主は履行遅滞の責任を負わなければなりません。 履行遅滞となった場合には、売主は、買主に対して損害賠償...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
自分の土地であればどんな建物でも建てられるの？
用途地域が定められている場合、その用途地域ごとに、建築することができる建物に制限がありますので、自分の土地であっても、建築物の種類によっては建築することができない場合があります。 たとえば、病院は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、工業地域、工業専用地域内においては原則として建築することができません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。 一般媒介契約は、自分で取引相手を探してくることもその業者以外の業者に依頼することもできるとする契約、専任媒介契約は自分で取引相手を探してくることはできるが、他の業者に依頼することはできないとする契約、専属専任媒介契約は自分で取引相手を探してくることも、他の業者に依頼することもできないとする契約です。 一般媒介契約以...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所
売買契約の当事者は、売主と買主です。 売買契約書には、契約における権利・義務の主体が誰であるのかをはっきりさせるために、当事者の氏名、住所を表示することになっています。 ただし、契約の当事者が以下に該当する場合には注意が必要です。 ■代理人（売主または買主が、本人自身は契約を締結せず、それを第三者に委ねる場合） 代理権の有無およびその内容などを確認しましょう...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
売買契約書の記載事項
売買契約書に記載すべき事項は、以下のとおりです。 1.当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所 2.当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示 3.代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法 4.宅地又は建物の引渡しの時期 5.移転登記の申...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産の売買契約と売買契約書
売買契約とは、売主があるものを買主に引き渡すことを約束し、買主がその対価として代金を支払うことを約束する契約です。 ■不動産の売買契約 これを不動産の売買契約に当てはめて考えてみましょう。 不動産の売買契約では、売主が土地・建物などを買主に引き渡すことを約束し、買主は売主に対してその代金を支払う約束をすることになります。 本来、売買契約は、当事者の合意で成立...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産売却時の手取り金額
「不動産の売却によって手元にいくら残るか」は、「不動産がいくらで売れるか」と同様に気にしておきたいところです。 あたりまえのことですが、「不動産の成約価格＝手取り金額」にはなりません。 売却の契約をする前には、手取り金額がいくらになるのか確認しておきましょう。 不動産売却に係る諸費用は主に以下のとおりです。 なお、物件や売主さんの状況により異なる場合が...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産売却のための準備
不動産を売却するにあたり、あなたが事前に準備しておくことがあります。 「いくらで売却できるのか」などが気になって、つい忘れてしまいがちですが、非常に大切なことです。 まず、「売却可能な物件にしておく」ことです。 不動産の売却は、単純に買主さんからお金を受け取り、物件を引渡すだけではありません。 あなたから買主さんに所有権が移転すると同時に、その登記を完了させ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
予想外！意外とかかる諸費用
私はよくカウンセリングの時に最初にお客様に聞いてみます。 「諸費用はどれくらいかかると思いますか？」 「そうですね〜。だいたい５％ぐらいですか？」 そんなお返事が一番多いですね。 それでは実際はいくらかかるのでしょう？ 物件を購入する時にかかる諸費用とは ◆ローン事務手数料 ◆ローン保証料 ◆火災保険料 ◆登録免許税...（続きを読む）
- 徳本 友一郎
- （不動産コンサルタント）
住宅取得に関する費用
人生の大きなイベントである、住宅取得に要する費用を書き出しました。 1.不動産物件に関する費用は 印紙税:物件購入の最初に必要になります。売買契約書や請負契約書に貼付するもので、価格に応じて金額が異なります。 不動産取得税:土地や建物を取得した際に支払う税金です。 登録免許税:不動産の登記をする際に支払う税金です。 司法書士への報酬:司法書士に登...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産売却の流れ-２
２.必要な費用の確認 不動産の売却時に必要な手数料、税金などは事前に確認しましょう。 手取り金額をご確認ください。 仲介手数料・・・ 不動産会社への報酬 上限額は、売買価格×3.15%+63,000円(税込)/売買価格400万円超の場合) 登録免許税・手数料・・・ 抵当権の抹消、住所変更など (２〜５万円程度) 印紙税・・・ 売買契約書に...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
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