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空中の境界問題について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2019/12/24 02:23

隣の空き地に住宅が建つ事になりました。
3日程前に空き地を売ったと思われる不動産屋から
我が家の物置きの空き地に面している「屋根の部分のみ」が3cmほど
境界からはみ出している旨を指摘されました。
家を建てる方は境界ギリギリに建てるそうで、このままでは家を建てられないとの事です。
早急な対処を求められています。
不動産屋の話では建設業者がこの件を役所に相談したところ役所では
隣家(我が家)に相談するよう勧めたとの事でした。
そこで我が家の物置が「屋根部分のみ」が境界をはみ出しているにもかかわらず
なぜ建てる事が出来たのか?が疑問になるところですが、想像するに
築46年の為、空き地側に傾いてしまったのでは?と感じています。
(今年は震度5強という地震にも合いました。幸いに母屋は壁に軽いひびと
物置きは傾いた?以外は目視では被害は見当たりません)

今週末に不動産屋が話し合いたいと言っています。
「業者も(屋根をどうにかする?業者なのか・・)紹介するので早急に返事を」と
促されているのですが、ここでアドバイスを頂きたい点は以下の2点です。

1.話し合う際にどんな事に気をつけて話し合いをすればよいかです。
はみ出しているこちらに落ち度があるので何らかの対応をしなくてはいけませんが
業者を紹介されるままに二つ返事で工事を受け入れる事に不安があります。
2.このような件は法律的にはどうなのでしょうか?強制的に工事をしなくてはいけないのでしょうか?
空中の境界についての扱いを調べてはみたのですがよくわかりません。
この質問の意図は我が家は高齢の母との二人暮らしで金銭的な余裕がまったくなく
工事を受け入れたくともお金の算段がつかない以上は安易に受け入れられないという辛さがあります。

不動産屋は「屋根を切れば問題ない」という話をしていますが
我が家の物置は母屋を小さくした作りで屋根もトタン一枚的な作りではなくスノーダクトという
北国ならではのしっかりとした作りになっています。簡単に工事が済む事ではないように思います。
ましてや傾いているのであれば将来的に考えて屋根だけの問題ではないように思います。

このサイトで似たような相談を検索してみたのですが数あるご回答のどの部分を参考にしたら
良いのかがわからず質問が重複しているかもしれませんが、どうかよろしくお願いいたします。

yoshiha12さん ( 北海道 / 女性 / 53歳 )

回答:3件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

3 good

空中越境について

2019/12/24 10:49 詳細リンク
(5.0)

yoshiha12様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、原則では、被越境の土地所有者は、越境物の
所有者に対してその撤去を請求することができます。
これは上空であっても、土地所有権を侵害していることになるからです。

越境に関しては良く時効取得といって、10年や20年といった期間、所有の意思をもって
平穏かつ公然と他人の物を一定期間占有した場合、土地や建物などを時効で取得できる
制度の話がでてきますが、空中設置物の設置をもって敷地の占有とは認められない
という判例もあり、その線での主張は難しいかと思われます。


但し、ちょっとした越境の解消に多大な費用等が掛かり、その越境が大した損害等を
隣地へを与えているとはいえない場合、民法における権利の濫用として認めないことも
あります。

これは、どれほどの越境なのか、隣地への損害や被害はどの程度なのか、
越境解消の難易度や費用など、総合的にみて判断されるものなので、
一概に現況のままで大丈夫とも解消が絶対とも言い切れません。

隣地の敷地形状や広さがどれほどのものか分かりませんが、3センチの越境が
越境解消を絶対的なものとするほどの損害を出ているとは、考えづらい
印象があります。

スノーダクトを単に切ることでどのようなリスクがあるか、費用や必要な工事など
屋根専門の業者に確認してみては如何でしょう。
合わせて、隣地の建物が3センチ広く建てられない敷地なのか、若しくは配置を
変えればすむことなのか、yoshiha12様に自己負担で行わせるに見合う主張なのか、
事前に確認し話し合いで摺あわせてみては如何でしょう。


質問1に関しては、越境しているからとって、必ずしも相手の言いなりになることは
ないというのが注意点の一つです。
また、内容の分からない書面にも自己判断で記名押印はしないことかと思います。
当然、相手方も一般的な解釈より自分たちが不利な条件等は提示してこないので、
書面の取り交わしでは専門家に内容確認後、応じるか決めることはマストです。

質問2に関しては、先に説明した通り、必ずしも自己負担で解消するケースばかりでは
ありません。相手方は損害の程度と考慮して、濫用とならない範囲で権利行使するものです。
敷地の大きさや建物の配置、建物の配置を変えることで希望の広さが確保できるか、
yoshiha12様が安全な屋根の切断工事をする際の費用負担等含め、着地点を擦り合わせて
いけるよう話を進められると良いかと思います。

一般的な着地点としては、互いに境界ラインや現状の越境物と越境の程度を確認したこと、
yoshiha12様が建替えする際は越境を自己負担で解消すること、それまで相手方は
現況のままであることに異議申し立て等はしないこと、どうしても先に解消が
必要な場合、常識的な工事費用を相手方負担を前提に協議の上決定すること、
第三者に譲渡などする際はこの取決めを継承させることなどを、書面に明記し、
互いに記名押印するといったものが多いかと感じます。

ストレスの掛かる状況と察しますが、yoshiha12様にとってベストな問題解消に
役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

越境
民法
注意点
侵害
不動産

評価・お礼

yoshiha12さん

2019/12/25 13:56

早速のご回答ありがとうございます。お礼が遅くなりました事をお詫びいたします。
近く不動産業者と建設業者が来訪しますが、ご回答いただいた内容に留意して
事にあたりたいと思います。一般的な着地点を示して頂けた事で
私がどういった事を考えなければいけないのか、そして何をやらなくてはいけないのか等も
把握でき大変ありがたく思います。

また、私の拙い文章から何を不安に思っているかを読み解き
内容を的確にご回答いただいた事に感謝いたします。
本当にありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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深澤 熙之 専門家

深澤 熙之
建築プロデューサー

4 good

空中の境界腺のはみ出しについて

2019/12/24 10:55 詳細リンク
(5.0)

隣の家の屋根部分が境界より5cm~10cm突き出しているというケースはあちらこちらで見受けられる事があります。その部分においては隣地のご近所様同士で、仕方がないと思っている方や、はみ出しているほうの方が隣地の方に申し訳ないという意図が隣地の方にその誠意が伝わっている場合は隣地の方も仕方がないと認めているようなケースもあれば、
はみだされている隣地の方がその事が日常の生活に不都合が出ていない場合はあえてその問題ににふれず、争うまでもないと、仕方がないと認めてしまっているケース、
中にははみ出しているほうが一方的にはみ出して、お隣りとのご近所付き合いも無視しているケースもあり様々なのですが。。

此度の質問について、今後のご近所のお付き合いを考えると、穏便に話し合い事が望ましいのですが、屋根部分のはみ出しについては悪意ではなく、善意である事を示し、はみ出し部分の屋根を境界から出ないように工事をする場合の費用は現在の収入では生活が困窮している場合、その費用を捻出する事が困難の為、その部分の費用を援助して頂く事が可能かどうかという話し合いを申し出てみてはいかがでしょうか?
今後のご近所である隣地の方と争いがなく、仲良くつきあっていきたいという意思を相手方に理解して頂くよう、今回の問題点をきっかけに仲良しの関係を築いていきたいという意思を明確にして穏便に話しあう事が結果的に良い、結末になるのでないかと思います。

法律的な事は専門でないので、正確にはお答えできないのですが、
隣地にはみ出して権利を主張する場合、悪意ある時効(20年)と善意ある時効(10年)とあり、訴訟になった際、悪意がありつつ、善意であると頑固に主張している場合、悪意であるのでないかと見え見えでないかと思ってしまうような訴訟問題もあるのですが、
話し合いがつかずに訴訟に発展しないように穏便に話し合いする事が望ましいと思います。

訴訟の判例としてネット上に公開されている記事の中に
★敷地を6cmないし11.5cmはみ出して設置されたH型鋼杭の撤去を求めた仮処分申請において撤去が技術的に困難なことや意図的な越境でないこと、請求者に支障が生じていないことを理由として、撤去申請は権利の濫用であるとして申請を却下した事例
(東京地決昭58・11・11判時1104・85)

こういった判例が紹介されていました。
あくまで参考例として。。。

補足

隣地の境界腺も専門家(土地家屋調査士)等や不動産の登記をしている法務局に登記してある土地測量図や境界腺の基になる杭の位置が明記してある図や資料等がないか正確に調査をして明確にする事も大事かと存じます。

築46年も経っている場合、隣地の現在の境界腺が実際の境界腺とずれてしまっているケースも中にはございますので、
例として一般的には境界腺の位置はブロックの中心になっているのが一般的ですが、ブロックの位置よりはどちらかの端の位置になっていないかどうかも再確認をされたほうが良いかと存じます。

時効
撤去
隣地
悪意
屋根

評価・お礼

yoshiha12さん

2019/12/25 14:19

早速のご回答ありがとうございます。お礼が遅くなり申し訳ありません。

いろいろなケースを示していただき、とても参考になりました。
突然の事で精神的に参っていたところ、いろいろなケースがあることがわかり
「自分だけがこのような問題を抱えているわけではないのだな~」と
変な言い方ですがそこまで不安にならなくても良いと思えるようになれました。
補足を頂いた内容について、気になっていた部分でした。
土地を購入した当時の土地の図面や地主と交わした覚書等の資料があるようなので
早速探して確認してみようと思います。
先生がおしゃるように、近隣と仲良く暮らしていきたい事が一番の望みです。
その為に何をするかですね。この度は本当にありがとうございました。

深澤 熙之

2019/12/25 17:51

ご評価を頂き、誠にありがとうございます。穏便に解決される事をお祈りしています。

回答専門家

深澤 熙之
深澤 熙之
(埼玉県 / 建築プロデューサー)
昭和アルミ株式会社 
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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

3 good

専門家の検証・仲裁が必要でしょう。

2019/12/24 11:06 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタントの野口です。

相手の訴えは、不動産業者が前面に出てきていますね、多分僅かでも測定結果は大きく変わらないと想像します。

1、法的には、民法234条に建物は境界より、50センチ以上離さなければならないとされ、建築基準法は多くの場合1種住居専用地域では、1メートル以上とされる場合があります(地域によって異なる)建物とは、外壁からの距離で、ひさし等は含みません。

ひさしは、地上の権利(空中)を境界線より出ていれば、権利侵害に当たります。これらを検証してください。
貴方の家屋も築年数も古く、今後更に傾斜する恐れが無いかも検証する必要があります。

2、それらを含め、貴方の家屋(のき)がはみ出ているとされれば、率直に認め対応を協議する必要が有ります。先方は多分新築として売り出す予定でしょうから、現状では「瑕疵ある建物」扱いで販売が出来ないので、対処しなくてはなりません。
最も、幾ばくかの金銭解決も出来るかもしれませんが、後日のトラブル再発を考えれば、貴方の建物修復(軒)しか無いでしょう。
その方法や、相手との交渉等を含め専門家(建築士、アドバイザ-、大工など)依頼した方が良作です。<前項の調査を含めて>
屋根・軒の構造や長さなど判りませんが、それ程多額ではないと思います。
工事発注は、必ずしも相手にしなくても、見積次第でこちら側でもできます。

境界線
侵害

評価・お礼

yoshiha12さん

2019/12/25 15:06

早速のご回答ありがとうございます。お礼が遅くなりお詫びいたします。

ご回答いただいた「1」ですが「建物とは、外壁からの距離で、ひさし等は含みません。」
など、素人にもわかりやすく勉強になりました。
今後の事を考えると問題の「検証」をする事が必要ですね。納得です。

ご回答いただいた「2」ですが、なるほど、そういう側面があるのですね。
無知なものでそこまで考えがおよびませんでした。
(建てる事は決まっているようですが現状はまだ建物は建っていない状態です)

そして工事の見積もりはこちらで手配してもいいものならば
同じ町内会に住宅の建設業者さんがあるので、お伺いしてみようと思います。

なんらかのトラブルを防ぐためには、やらなければいけない事がわかりました。
この場もそうですが、プロのお力を借りる事が安心につながると感じました。
適切なアドバイスをいただきありがとうございました。気持ちが軽くなりました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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