容積率オーバーの物件について

marty1004さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

１．建築確認を『共同住宅』で再申請することは可能なのでしょうか？
につきまして、
建築確認を再申請するには、現在の建物を解体して改めて建て替えることになります。
その場合、現在の入居者に対して引っ越し先などの補償を行うことになります。

２．もし容積オーバーの場合、違反建築物になりますが、行政指導で罰金・立て替えを指導されることはありますか？
につきまして、
罰金や立て替えを求められることはありませんが、清水先生も書いているとおり、
行政指導は受けると思われます。

また、ローン融資を申し込んでも、違法建築物の場合にはローン融資を受けられないことになる可能性があります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

ミタス 一級建築士事務所の清水です。
まず、簡単に回答からいたします。

1.建築確認を「共同住宅」で再申請することは可能なのでしょうか？

用途変更の申請を行うことになりますが
違反部分は、容積率だけでなく、すべて是正が必要です。


2.もし容積率オーバーの場合、違反物件になりますが
行政指導で罰金・建替えを指導されることはありますか？
（ちなみにアパートは全戸満室で、すでに入居者がいる状態です）

行政指導で、是正命令が出ることはあります。
容積率は、確認申請があるなら調べれば
どれだけオーバーかすぐわかります。

容積率より問題なのが、見出しに書いたように
消防法関係で、火事が起こったときどうするのか？
という法律部分に違反している可能性が高いはずです。

いつの時点で改築されたのか知りませんが、
あなたがそのオーナーとなって賃貸したなら
火災で何か事故があったときに、
違反の事実を知らずにいようとも、
責任を取らないといけません。

民事の賠償責任訴訟けでなく刑事責任も追及されるでしょう。
費用を掛けて、すべて法律通りに是正するつもりでなければ
購入しない方が良いです。

避難通路や経路の確保、内装制限、消防設備など
建築士が、詳しく調査しないとわからない内容です。

それらを是正して用途変更すれば、問題ありませんが
現在の間取りも変えなくてはならない可能性もあります。