予算からの見積りオーバー

大阪で設計事務所をしています。
心中お察し申し上げます。
コストダウンを図るには色々な手法があります。
○間取りを整理して構造的な無駄を省く方法
○仕上げ材や住設機器を吟味して質を落とさず値段を下げる方法
○住まい方を熟慮して無駄な坪数を減らしてしまう方法
○工法の選択
○工務店さんの協力
一般的にはこれらを駆使して、ご予算に近づけるのですが、１０００万円のコストダウンとなれば至難の業かと思います。
但し、１０００万円もオーバーする物件となれば、建築総額が相当高額な物件ではありませんか？最も多く建てられている２０００万円クラスの物件では、１０００万円もオーバーすることはまず考えられません。
また、高額物件であれば、上記手法を駆使すれば１０００万円のコストダウンは不可能な数字でもありません。私の経験ですが、昨年１０００万円以上のコストダウンに成功しています。

その為には、設計事務所をはじめ、工務店さんの選定から洗い直す必要があるかと考えます。
同じ業者で減額案を要求しても、今までと同じ発想でしか、減額案を出して来ないと思います。工事サイドの論理で値段を積み上げた減額案は、建築主の夢を色褪せたものにするばかりで、決して許容できるものではないでしょう。

また、折角苦労して求められた土地を買値で売れるかどうか判らない状況で、売却されるのももったいない話しかと思います。
つなぎ融資の金利負担は売却が成立するまで払わなければなりませんし、早急に処分しようと思えば、売却価格そのものを引き下げねばなりません。
夢と希望を膨らませて今まで来られたのですから、失望は大きいかと思いますが、夢を捨てずに再度マイホームに挑戦されることをお勧めします。

一つ教えて頂きたいのですが、現在実施設計中との事ですが、一般的には実施設計が完了していない段階での見積もりと云うのに、いささか違和感を感じます。
実施設計が完了して初めて正式な、見積もりの発注が出来るのであり、実施設計が完了していない段階での見積もりに、どれほどの信憑性があるのか疑問です。見積もり金額だけが一人歩きをしていませんか？
もしも２０００万円クラスの物件で１０００万円以上も予算がオーバーしているのなら、それは実施設計図書の不備による、工務店さんの過激とも云える安全側（値段が高い側）の見積もりである可能性だって考えられます。

もう少し詳しいお話しをお聞き出来れば、お力になれると思うのですが。。。。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、この手のご相談は当方でも多くお受けしております。
特に、建築家の方々の場合には、コスト管理が不十分な方も多く、最後の最後になって数千万の予算オーバーという話は以外にあります。

また、今回の事案のように、設計の委託契約の中には成果物を出した場合の費用請求があるわけですが、予算にあわない設計図はご自身にとっては到底成果があったものとは言えませんので、成果物とは言えません。
したがって、それに対する費用は支払う必要はないでしょう。

過去にも、委託契約を解除したい旨を通知した際にこうした費用請求がありましたが、成果がないので支払うべきものではないということになり、委託契約金を全額返金してもらったケースもあります。

また、最近の判例でも、予定工事額を大幅に超過した設計は債務不履行とされ、契約解除できるという判例があります。
つまり、設計業務は委託者の工事予定額を遵守した基本設計、実施設計をすべき義務があり、予算額と予定工事額をその都度、確認せず、これらを大幅に超過する設計を行ったことは債務不履行であると判断したわけです。

こう考えると、ご自身のご指摘の通り、最初から費用に関する精査はされておらず、上記の判例と同様のことが言えるかと思います。

いずれにしましても、詳しくは契約関係の書面を見ないと何ともいえませんが…

また、住宅ローンに関しては、最終的に土地を売却するとなれば、売却代金で元金を完済していけば問題はありません。

もし、ほかの業者さんで建築を今後お考えの場合には、銀行に業者変更があるので、もうしばらく待ってほしい旨を伝えることです。
当方がサポートしておりますお客さまにも、こうしたケースはよくあり、正式な全額実行を待ってもらっておりますね。

今後の対処法としましては、専門家（当方でも構いませんが）による詳細な状況を把握してもらい、契約関係などの資料を見せられて、方向性を見出すことがよろしいかとはと思います。

以上、簡単ではありますがご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

■アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

■戸建て住宅の設計・見積をプロがチェックします！
詳しくはこちら ⇒ http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-4312/

■注文住宅やハウスメーカーの契約に関する個別相談 開催！
詳しくはこちら ⇒ http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-2730/

■中立的アドバイスで最適な住宅ローン借入をご提案
詳しくはこちら ⇒ http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-5118/

■セカンドオピニオンが最適な建築家選びをお手伝い！
詳しくはこちら ⇒ http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-3250/

当方も設計事務所の一員なので、その立場でお話します。
建物全体の規模が不明ですので、曖昧な回答になります。
建築費を１千万円を減らすのは、殆ど不可能に近いと思います。
建築費を坪百万円とすれば、１０坪の面積を減らす事になります。
但し、１０～１５年後に其の部分の増築が可能ならＯＫです。

もう一つは、完成部分を限定して、後で仕上げて使用する方法もあります。
１階部分は、すべて完成させ、当分の間は生活を１階のみとします。
２階部分は、構造躯体と屋根と外壁のみ完成させて、内部は仕上げを保留します。
必要な時期が来たら、一部屋づつ仕上げて使用します。完成を１０年遅らせる時間差を利用します。
さらに、大事な事ですがキッチン、ユニットバスの設備品はクラス「中の下」を選択して下さい。
１５～２０年後のリフォームを念頭におき、希望のクラス「上の中」を設置するのです。
これも時間差です。

要は、人生の長さに合わせて、時間と共に住まいを完成させるのです。
特に、ドイツでは建物の屋根と外壁のみを完成させて、
内部は自らの手で時間を掛けて造るのが一般的な様です。
これは、税金対策に有効との話です。

日本は、建物を完成させて、以後メンテナンスもなしで、
耐用年数２５～３５年放置する悪い風潮があります。

それらを、総合的に考えて、今後の計画に生かして下さい。
兎に角、実施設計は中止するのが先決です。
人生の歩みと、建物の成長をシンクロさせる事を考えて下さい。
木造住宅での耐用年数が大変に短く、定年と、住宅ローンの完済が同じになり、
建物の寿命も同じでは、平均寿命までの２０年間が空白期間になる事だけは、
是非にも避けて下さい。

以上です。 ２０１４．１０．２５ 中舎重之

栃木県宇都宮市で注文住宅とリフォームを行う工務店・一級建築士事務所をやっております。ヨシダクラフトの吉田と申します。よろしくお願いいたします。

予算管理のできない専業の建築設計事務所の場合は、これが怖いです。
しかし、1000万円の予算オーバーは聞いたことがありません。
そもそも、建築費に対して建物が大きかったのだと思います。
予算内に納めるには、とにかく計画初期から建物を小さくするしかありません。

100万円オーバーしても、30坪の住宅だと、坪あたり3.3万円コストダウンする必要があります。坪3万円落とすのも相当大変なのに、1000万円オーバーだと、坪あたり33万円落とさなくてはなりません。完全にこの建築計画は無理です。

普通は、設計契約前に施主に予算を聞いて、その予算だと、この仕様でこの大きさくらいだと、話をする必要があります。予算が少ないのに希望の多い施主には(質問者のことではありません)、特にしっかりと話をする必要があります。この設計事務所は、予算と仕様と建物の大きさの関係を設計契約前に施主に話さなかったのかもしれません。

建築計画を中止する方向で、早急に設計事務所と話し合いが必要でしょう。
設計期間がどれくらいあったのか分かりませんが、予算管理のミスが原因ですから、
設計事務所からの請求は無い方向で話し合うことが大切かと思います。
うまく行かないなら、なるべく早く建築専門の弁護士等に依頼するのが良いかと思います。