中古マンション購入後の瑕疵発覚について - 住宅・不動産トラブル - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

中古マンション購入後の瑕疵発覚について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2014/05/09 14:52

お世話になります。

築16年のマンション、売主は個人です。
住んでから、床の傾き、壁のクラック、一箇所の窓付近からの隙間風がわかりました。
床の傾きは、隙間の処理から見て建物が出来たときからと思われます。
クラックは大きいものが2箇所、縦のものと横のもの、それぞれ2メートル前後で表面しかわかりませんが、割れた、というイメージです。
隙間風はカーテンが膨らむくらいです。

1、上記の件について売主から説明はなかったが、責任を問えますか。
2、構造上の問題と思われますが、現時点で建築会社に責任を問えますか。

ご指導のほど、よろしくお願いいたします。

あかぱんさん ( 東京都 / 女性 / 55歳 )

回答:3件

瑕疵担保責任・構造体は共有部分

2014/05/09 17:20 詳細リンク

こんにちは

スタジオドゥカの畔柳です。建築家です。

私は、不動産取引が専門でないのですが、、、

一般的には、契約時にかわした重要事項説明書に、瑕疵について、売主が瑕疵担保責任を負う、負わないの記載があると思います。それにより、売主に責任をとうことができたりできなかったりだと思います。重要事項説明書をご覧になって、更に、売買を仲介した買主側/あかぱんさん側の仲介業者に問い合わせて、瑕疵担保責任をとえるかどうか確認してください。

さて、床の傾き、壁のクラックという表現がありました。これが本当に構造体に生じているということですと、建物として危険がある、あるいは将来危険となる可能性があるということになりますので心配ですよね。

構造体は、マンションの場合、共有部分に入りますので、管理組合で話題として処理する事柄と思います。修理も補強も区分所有者個人で勝手に行う事ができない部分です。費用も工事も大事になります。ですので、構造体の問題については、管理組合にご相談になってください。

もしかしたら、大規模修繕時の工事内容になるかもしれません。

窓サッシも共有部分に入ると思いますので、構造体の床、壁の問題点と同様と思われます。

もし、構造体でなく、表面仕上のことでしたら、個人で対処することになると思います。

ご参考まで。

共有部分
重要事項説明書
瑕疵担保責任
構造
サッシ

回答専門家

畔柳 美知子
畔柳 美知子
(東京都 / 建築家)
スタジオドゥカ建築設計室 管理建築士
03-3718-5280
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

時の変化を受け入れる揺るがない空間を

住宅/建築は、完成した瞬間から時の流れを受け、変化し、やがてオーナーのかけがえのない空間として熟成してゆきます。その為の空間を作るのが私の仕事です。また、特に、犬と暮らす住まいのアイデアをご提供しています。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

中古マンション購入後の瑕疵発覚について

2019/09/30 19:35 詳細リンク

あかぱん様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、カーテンが膨らむほどの隙間風があるクラックは
構造に問題がある可能性が高いと思われます。

こういった傾きやクラックに関しては、地盤の強度に対して不適切な基礎の選定などが、
「建物の基礎の瑕疵」とされるケースがあります。
東京地裁で平成24年にあった判例では、中古建物の不同沈下による傾斜を、
基礎の瑕疵が原因としています。
そのうえで、補修することにより居住用として利用可能であるため契約の
解除はできないが、因果関係のある調査費用とジャッキアップによる
補修費用など2千万以上の賠償が命じられたというものです。

また、10年ほど前の判例では、約1000分の8の傾斜を「瑕疵」と判断し、
それ以下の1000分の5の傾斜であっても「瑕疵」と認定される可能性が
あるといえるような内容のものがあったと思います。


しかしながら、一般的な個人間の中古マンションの場合、瑕疵の範囲を
建物の専有部分における一部の隠れたる瑕疵に限定していることが多く、
それ以外の建物の瑕疵や土地の瑕疵、共用部分に原因がある瑕疵について、
責任を負わないとしていることが多いです。

また、基礎の選定や改良工事の問題を指摘できない場合は、単なる土地の瑕疵
として扱われることが殆どです。
大きな地震によって沈下が生じた場合は、不可抗力そして瑕疵ではないと
考えられますし、小さな地震であっても、建物の基礎でなく土地の瑕疵と
言えますので、東日本大震災を含めた経年的な要因を主張する可能性は
高いと思われます。

2~3年前の裁判例でも、中古建物の傾斜について、建築会社に補修費用の
支払いは認めたものの、建物の瑕疵及び売主の瑕疵担保責任は否定された
という判例があったと記憶しています。


つまり、建物の傾きに関しては、その原因の究明と傾きの程度など、
個別に検証をした上で慎重な対応が必要ですし、マンションとなると
責任の範囲についてもより請求が通りづらい展開が予想されます。

先に説明しました、補修費用など2千万以上の賠償が認められた裁判でも、
当初、傾斜の原因や補修方法の調査に100万以上をかけ、そのうえで
調査費用も実損として請求していたような流れだったはずです。


なお、これも10年ほど前の判例ですが、建物としての基本的な安全性を損なう
瑕疵がある場合には、設計・施工者等に瑕疵の修補費用相当額の損害賠償を
請求することができるとあります。
「基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命・身体又は財産に対する
現実的な危険性を生じさせる瑕疵です。
軟弱地盤に起因することであっても、建物としての基本的な安全性を損なっている
可能性はあります。
これも原因や程度によって個別な判断が必要でしょうが、そういった原因追及を
明らかに認識していたであろう売主へ請求できるものか、または管理組合の議題
として取り上げ、調査などをできるものか、弁護士等の専門家に判断してもらう
動きは必要かと感じます。

弁護士等の法の専門家と言っても得意・不得意はあります。
ここで挙げました判例などは有名なものですので、相談先の力量の判定に、
最低限こういった判例の知識があってのアドバイスがあるかどうかなどを、
判断基準にしてみては如何でしょうか。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

調査費用
不同沈下
瑕疵担保
中古マンション購入
軟弱地盤

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

中舎 重之

中舎 重之
建築家

- good

中古マンションの瑕疵について

2014/05/09 17:58 詳細リンク

床の傾きは生活に支障があれば補修して下さい。壁のクラックは根本的は補修は無理と思います。仕上げ面での手直ししか出来ないとおもわれます。窓の隙間風はコンクリートの躯体とサッシの接合面に不具合が生じたと思われます。こちらは鋼製建具業者に調査してもらい不具合な所を補修してもらって下さい。売り主からの説明がないとの事。これらに掛かる費用は売り主に負担してもらうよう話をして下さい。構造上の問題であっても建築会社の責任には問えないでしょう。
以上です。 2014.5.9 中舎重之

負担
調査
費用
中古マンション
責任

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

中古マンション雨漏り Kuma28さん  2014-10-11 22:25 回答1件
買ったばかりのマンションが不快害虫の被害に るいさんさん  2018-02-12 23:51 回答1件
アルミサッシ窓の面格子の振動(共振) ななはちさん  2015-04-09 23:59 回答2件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

【関西圏限定】戸建て住宅の設計・見積・契約書をプロがチェック

注文住宅や戸建てなどの契約前・後に設計・見積が適正なものか中立的なプロがチェックします! 

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

その他サービス

新築一戸建て内覧会同行検査 インスペクション

新築一戸建ての契約前の内覧会に同行して不具合の有無を検査します。

堀 紳一朗

忘蹄庵一級建築士事務所

堀 紳一朗

(一級建築士)

その他サービス

中古一戸建ての内覧会同行検査 インスペクション

中古住宅の健康診断は売り主・買い主にとって必要です。

堀 紳一朗

忘蹄庵一級建築士事務所

堀 紳一朗

(一級建築士)