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対象：住宅資金・住宅ローン
回答数： 3件
回答数： 2件
回答数： 4件
【世帯の情報】
夫：40歳、大学教員、年収680万
妻：39歳、病院秘書、年収250万
子(１人)：３歳
【物件】
来年４月完成の新築マンション、4500万
頭金1000万を入れて、「3500万の、35年ローン」で計画中
手付金400万を支払い済
【現在の住居】
家賃月額14万円の賃貸マンション
貯蓄１：2000万（子どものために、絶対手を付けないと決めている分）
貯蓄２：100万弱
--------
上記のような状態です。
相談させて頂きたいのは、「住宅ローン返済が、かなり厳しいのでは」と、
今更ながらに心配なので、キャンセルも含めて考えております。
子どもの教育資金等を考えると、私としては、せめて月の返済が８万円程度
になる物件（3000万円程度の物件）が関の山だと思っていましたが、
（折れてしまった私も悪いのですが）妻の強い希望もあり、購入を決めました。
しかし私には、「妻は、子どもの教育資金等の見込みが甘い」ように感じます。
職場は２人とも安定的ではありますが、病気等のリスクを考えると、もう少し
「身の丈にあったマンション」にすべきではないかと、今更ながらの検討中です。
400万は惜しいですが、もし専門家の目で見て「破綻の危険あり」や、「生活の
余裕皆無」ということであれば、いい勉強料だと割り切って、キャンセルした
方が安全かとも考えているところです。
ちなみに、このまま購入するとしても、修繕費等が値上がりする10年目くらい
を目処に、別途住み替え（買い換え）の予定です。
今回買ったマンションは、子どもの学校や保育園の関係で決めた部分が大きい
ので、子どもが中学校、あるいは高校に入ったら、少し小さめの戸建て等に
引っ越していいと思っています。
・キャンセルか、買うか
・買うなら、その後の返済計画として望ましい方法
・その他
について、ご助言を頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
rt1303さん （ 群馬県 / 男性 / 38歳 ）
回答：2件
専門家マンション購入の是非
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、まず、マンション購入の場合にはローンの返済額だけではなく管理費や修繕積立金など、ローン返済と毎月にかかる費用を加算した金額で資金計画を立てる必要があります。
それに加えて修繕金が７年から１２年ごとに上がる修繕計画ですと、その時期の家計がどうなっているかも想定しておく必要があります。
今回の購入に関して、将来の買い替えも検討されているようですが、管理費や修繕金が上がるころに「支払いが厳しい」と感じる居住者が多くなれば、売り出し物件が多くなりすぎて値崩れする場合もあります。
そうした点も今回は考慮しておくべきでしょう。
また、定年時にローンを完済するなど、その完済時期をどう考え、その資金をどう調達するか等々、ローンの返済計画を考えておく必要があります。
それと併せて、子どもさんの教育費の問題も検討しておくことでしょう。
特に、私学志向が強い場合には、ご承知の通り学費は相当額かかりますので…
キャンセルした方がいいかどうかは、マンションの管理費などを加味したシュミュレーションをしてみないと何とも言えません旨、ご了解ください。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、有償にはなりますが個別のご相談をお受けしておりますので、宜しければお気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
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評価・お礼
rt1303さん
2013/06/13 12:49ご助言ありがとうございました。
ちなみに、管理費等は、以下のようになっています。
・管理費：19,000円
・駐車場：10,000円
・修繕積立費：
１～５年目：6,000円
６～11年目：10,000円
12～17年目：18,000円
18～30年目：25,000円
12年目から積立費が上がることや、子どもの年齢、進学等々も考えて、
そのタイミングで引越できればと考えています。
（中学校まで、そのマンションの地域に住みたいため）
寺岡 孝
2013/06/14 01:06この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
今回のマンション購入を簡単にシュミュレーションしてみましょう。
借入は３５年間の固定金利１．８％の返済とし、３，５００万円の借入額とすると、月返済のみで１１２，３５０円、年間約１３４．８万円なります。
これに管理費などの固定費を加算すると、５年までは月１４７，３５０円、年間約１７６．８万円になります。
さらに、固定資産税が約１０万円とすれば、年間約１８６万円が住居関係のコストになります。
この数値からみると、ご主人の年収に対する住居費用はややかかり過ぎの感はあります。
例えば、手取りが５５０万円程度であれば年約３６０万円、月にして３０万円程度で生活していくことになります。
細かいことですが、消費増税により物品は当面３％値が上がりし、その負担が増えますし、光熱費は今の住まいより広くなれば増えます。
このため、奥さまの収入がないと、少し余裕のある生活は難しい可能性はあります。
そして、子どもさんも二人になれば尚更です。
しかも、出産前後は奥さまの収入はありません。
また、１０年後の状況ですが、その時期のローン残債は、上記の条件で計算すると約２，７００万円になります。
仮に１０年後に売却するとして、その時の市場価格が現価格の３割減とすれば３，１５０万円、そこから残債と売却諸費用を差し引くと手取り約３００万円程度が手元に返ります。
この手元額で新たに戸建て購入となると、再度ローンの借り入れが必要になります。
その際、ご主人の年齢は５０歳となり、ローンの借入額や返済期間を考えた物件購入が必要がなります。
ざっと見るとこのような内容です。
最終的はご夫婦のご判断にはなりますが、よく言われるライフプランを作ってもプラン通りうまくは行かないことも考慮されてマンション購入をされてはと思います。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
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住宅ローンを組んでの住宅購入について
ｒｔ１３０３さんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。
『キャンセルか、買うか。
買うなら、その後の返済計画として望ましい方法。』
につきまして、
住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、
住宅を購入した後からのローン負担を少しでも軽減するためにも、
頭金として物件価格の２０％相当額プラス諸費用分につきましては、
予め用意したうえで住宅を購入するようにします。
尚、ｒｔ１３０３さんの場合、
物件価格４５００万円に対して、頭金として１０００万円を用意出来ていますので、
頭金の額としては申し分ありません。
また、住宅ローンを組んだ後から家計が過剰に圧迫されないためにも、
手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、
２８．０％ほどに収まるように、住宅ローンを組むようにしていってください。
ｒｔ１３０３さんの場合は、
ご夫婦で共働きとなりますが、
住宅ローンを組むにあたっては、
ｒｔ１３０３さんだけの収入で返済計画を立てることで、
奥様の収入を見込んでいない分、家計にもゆとりが生まれることになります。
よって、ｒｔ１３０３さんだけの手取り月収金額で、
収入に占める住宅ローンの負担割合として、
２８．０％ほどに毎月の返済額が納まっているのかにつきまして、
確認してみてください。
また、ｒｔ１３０３さんにおかれましては、
お子さまの将来の教育資金のことも心配されています。
教育資金につきましては、
将来、公立か私立かによって費用は異なることになりますので、
教育資金や住宅ローン意外にも、
収入や基本生活費なども加えたキャッシュフロー表などを作成して、
予めシミュレーションをしてみることをお勧めします。
多少費用がかかってしまいますが、
ご希望いただければキャッシュフロー表を作成したうえで、
より具体的なアドバイスもいたしますので、
よろしかったらオールアバウトさんに登録している、
サービスメニューもご参照ください。
出来ることならば、手付金の４００万円につきまして、
諦めなくても済むようにしていただければと考えます。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/
評価・お礼
rt1303さん
2013/06/13 14:42ご助言ありがとうございます。
私としても、「物件そのものが嫌い」というわけではないため、できれば
400万は活かしたいと考えます。
その意味でも、「今回、ただ、400万円捨てる」のと、例えば10年ほど住んで
「結果的に、10年の家賃分相当で500万円掛かった」となるのであれば、
後者に持って行きたいのが心情です。
その辺は、どうでしょうか....
あと、返済額ですが、管理費＋駐車場等々の月額として、
１～５年目は35,000円、６～11年目で40,000円が、住宅ローン分に加えて発生します。
現在、私の現在の手取りが35万弱ですが、妻が今年から扶養から外れた関係と、
来年から自己所有マンションに引っ越すならば、職場の扶養手当や家賃補助が消え、
多分、30万弱になると思います（少なめなるように想定しています）。
すると、30万×12ヶ月＝360万で、その28%は10万円弱。
ボーナスを入れても30万×15ヶ月＝450万で、その28%は12万円弱。
できればボーナスは、「無いもの」として、子どもの教育費や将来のためにと
思っているため、やはり厳しいな...というのが、今の考え方です。
最終的には、妻をきちんと説得できなかった（折れてしまった）私の責任なのですが、
以前、この辺のことを相談しても、納得させることができず、また、購入に向けての
期待感のようなものもあり、契約に至ってしまいました。
ここ数日、不安で体調も崩してしまい、今後が心配でたまりません。
あと、キャッシュフロー表の件も、妻にも話して、ご相談させて頂こうと
考えております。
渡辺 行雄
2013/06/13 15:59ｒｔ１３０３さんへ
お返事いただきありがとうございます。
購入後１０年間住んだのちに売却という考え方もありますが、
そうした場合、１０年後に幾らくらいで売却できるのかということも、
合わせて考えておく必要がありそうです。
管理費も含めたうえでキャッシュフロー表を作成して、
住宅ローンを組んでも家計が成り立っていくかどうかにつきまして、
ご確認していただければと思います。
将来の資金残高の推移を確認していただき、
住宅ローンを返済していっても、
家計が成り立っていけばそれに越したことはありませんので。
それでは、ｒｔ１３０３さんからのお問い合わせを心よりお待ちしております。
リアルビジョン 渡辺行雄
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