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対象：住宅・不動産トラブル
回答数： 3件
回答数： 2件
回答数： 4件
不動産契約後に、契約の席での口頭でのやり取りについて、「重要事項説明書への追記」として文書の作成を仲介業者に要請しました。仲介業者からは、「合意書」として下記の文面が案として送られてきましたが、内容に不満があります。特に、第2・3条の「6ヶ月以内に」という限定に、法的根拠があるのか、疑問です。また、第1条の引渡し日を「移設完了の翌々日」として欲しいと考えています。
専門家の方の立場からのご意見をいただけますと幸いです。
（所有権移転・引渡し・登記手続きの日）
第１条 原契約にて平成23 年9 月30 日までと定めた所有権移転・引渡し・登記手続きの日を、
平成23 年10 月30 日までに変更する。
２ 売主は、前項の引渡し日までに、本物件北側に隣接するごみ収集所の移設時期及び移
設場所を、当該ごみ収集所利用者と協議のうえ、決定するものとする。
（敷地内残存物）
第２条 買主が本物件に建築物を建築する際、建築に支障となるような敷地内残存物が、本物
件引渡し後6 ヶ月以内に発見された場合、売主は、売主の責任と負担において、その残
存物を撤去するものとする。
（砕石について）
第３条 本物件に敷設されている砕石について、通常、駐車場の用に供するために１回で敷設
する砕石の量を著しく超える量の砕石が、本物件引渡し後6 ヶ月以内に発見された場合、
売主は売主の責任と負担において、その超える部分の砕石を撤去するものとする。
wakuwakusan555さん （ 茨城県 / 女性 / 37歳 ）
回答：3件
専門家土地を販売する場合の一般的な特約事項の期間ですね。
こんにちは。パウダーイエローの稲垣史朗です。
今回の場合は、wakuwakusan555サンがご自身の土地を売られると言うことと理解させて頂きながらお話しをさせて頂きます。
まず、第２条の追記の件ですが、これは当然の負担となります。
次の買主の立場にしてみれば、当然その土地に家を建てるために購入した訳ですから一般的な住宅の基礎に邪魔になるような敷地内残存物があれば買主に余計な負担が掛るゆえに、その様な不利なことから救うための法律です。
もし、逆の立場でお考え頂ければ至極当然のこととご理解出来ると思います。
次に、第３条もこれに準ずるとお考え頂ければ、駐車場を造る際に異常に多量の埋設物があればこれも買主の負担が増える訳ですから・・・
また、半年と言う期間は通常買主が土地を購入して建築が終わるまでには概ね半年間を要することから判断されている期間と思います。これも至極当たり前の法律ではないかと思います。
この様な時は相手の立場を自分に置き換えて考えれば非常に分りやすい事ではないかと思いますのでご理解してあげることが大切でっすね・・・と言うよりも以前に法律で既成の事実です。
補足
これに良く似た事例を経験したことがあります。
回答専門家
- 稲垣 史朗
- （神奈川県 / 店舗インテリアデザイナー）
- パウダーイエロー 代表取締役 兼 チーフデザイナー
物販（アパレル系）と美容クリニックのデザインが得意。
店舗のデザインに特化したお悩みを相談してください。デザインから現場施工まで1000件以上の経験がございます。誰に、何を、どの様に、お店を開店したらよいのか？不安な点は全てご相談に承ります。
稲垣 史朗が提供する商品・サービス
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中石 輝
不動産業
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瑕疵担保責任についての特約
引渡し日等の契約条件に関しては、あくまでも契約ごとですので、売主および買主が合意していればいかようにでも設定できます。
第2条の「敷地内残存物」が発見された場合を「土地の隠れたる瑕疵」と解釈するのか、また売主が宅地建物取引業者か一般個人の方かによって異なります。
売主が宅地建物取引業者である場合、「敷地内残存物」が隠れたる瑕疵であると解釈すると、宅地建物取引業法の第40条（瑕疵担保責任についての特約の制限）が関係します。
宅建業法第40条の要訳は「宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約においては、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、買主に不利となる特約をしてはならない。」という内容であり、よって宅建業者が売主の場合の殆どは「瑕疵担保期間2年」という特約になっています。2年未満だど無効です。
これが、売主が一般個人の方であれば、例えば「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約を結んだとしても有効です。
一般的に多くの不動産仲介業者で利用されている不動産流通機構（FRK）の契約書雛形では、売主の瑕疵担保期間を引渡しの日から3ヶ月に設定していますので、引渡しから6ヶ月間という内容であれば、非常に買主に有利な内容であると思われます。
上記はあくまでも一般論です。
契約ごとはケースbyケースですので、当事者間でよくご相談ください。
株式会社リード 中石 輝
「仲介手数料定額制」のリード ホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
不動産売却でお悩みの方は「不動産売却エージェント」 http://www.fudousanbaikyaku.jp/
（現在のポイント：-pt）
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