瑕疵担保責任についての特約

引渡し日等の契約条件に関しては、あくまでも契約ごとですので、売主および買主が合意していればいかようにでも設定できます。

第2条の「敷地内残存物」が発見された場合を「土地の隠れたる瑕疵」と解釈するのか、また売主が宅地建物取引業者か一般個人の方かによって異なります。

売主が宅地建物取引業者である場合、「敷地内残存物」が隠れたる瑕疵であると解釈すると、宅地建物取引業法の第40条（瑕疵担保責任についての特約の制限）が関係します。

宅建業法第40条の要訳は「宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約においては、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、買主に不利となる特約をしてはならない。」という内容であり、よって宅建業者が売主の場合の殆どは「瑕疵担保期間2年」という特約になっています。2年未満だど無効です。

これが、売主が一般個人の方であれば、例えば「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約を結んだとしても有効です。
一般的に多くの不動産仲介業者で利用されている不動産流通機構（FRK）の契約書雛形では、売主の瑕疵担保期間を引渡しの日から3ヶ月に設定していますので、引渡しから6ヶ月間という内容であれば、非常に買主に有利な内容であると思われます。

上記はあくまでも一般論です。
契約ごとはケースbyケースですので、当事者間でよくご相談ください。


株式会社リード　　中石 輝
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