投資目標を達成するためのアドバイスを求めています。

不動産投資のアドバイスはその人の状況とその時代の相場環境によって異なりますのであまり堅く計画をしても実現できないのが常です。


ただ、ザックリとしたアドバイスをするならば、売却を前提にしたプランはお立てにならない方がよろしいと思います。


これからの日本は特に2020年から全ての地方自治体で人口減少が見込まれています。そんな中で買った物を売ることを前提にするのは厳しいのではと感じます。


寧ろ、重要なのは売らなくても回る、空室が多少あっても耐えられる運用を考える事が重要なのではと思います。


これから相続税対策で都内などでもどんどん賃貸併用住居等が増えてくると思われます。そんな中でオペレーションコストの高い居住用アパートやマンションだけで良いのでしょうか？


私どもでは居住物件と店舗などの事業用物件をミックスして買われる事をお勧めしています。


居住物件はローンが付きやすいのがメリットで、一方、修繕コストが高い。


店舗や事務所物件はローンが付きにくいが場所によっては一旦埋まった場合には空室になりづらい。但し、空室になったらテナントが付きづらい…


等などです。そして、出たとこ勝負と言うのもあります。緩やかなターゲットを設定してそれらの中で優位性の高い個別案件に取り組んでいく。そんな姿勢が求められるのではと思います。

不動産投資コンサルタントの野口です。

R8さんは、若くて、しっかりした投資目標を持っておられるのさすが一流企業の社員ですね。

一般には、投資にはよくレパジットを利かして、投資ローンを組む人が多いのですが、R8さんはローンを組まなく、自己資金1,000万円で始めようとしておられることで、私は、堅実性があると思います。

投資収益(実質）月額50万円も決して、突飛なものではありませんね。

(1)案の23区および西南首都圏で利回り(実質)8％の新築ですと、私の計算から、表面賃料(1戸）＝＠￥90,000以上となります。最も効率のよい土地面積は、150平米（＝45.4坪）ですが、建築費から逆算すると、どうしても土地価格＠50万円以内に納めなければなりません。
どうしても、賃料＠9万円を取れるには、徒歩10分以内で建物面積は1戸当たり50平米必要ですし、土地価格が50万円以内の圏であるだろうかと思います。

余ほど具体的にあるのでしょう。私には、よほどの出物としか思えませんが。

また、2年後に同様な事が出来れば(奇蹟的ですが）、予定通り月50万円の実収入を得るでしょう。

また、出口として10年後売却する事は戦略として、持つべきでしょう。

中古アパートを法人を設立し売却する案も、現税制では1つの選択肢です。色々クリアしなけらばなりませんが。噂ですが、政府内部では、法人の投資不動産売却損に対する増税をする話が出ているようです。

大きいリスクを十分お考えください。

１、空室リスクです。---今でも、首都圏のアパートは平均23％空室と言われています。それでもなお現在、連日の新聞で、相続税対策云々--などアパート経営セミナーが大盛況です。

2、賃料低減です。---競争相手は、土地持ちオーナーです。この5年間賃料は確実に13％アパート賃料は下がっています。土地持ちオーナーにはなかなか勝ち目はありません。

3,さらに人口減少---23区といえども区によっては既に、出超です。とくに首都圏は高齢化が最も進む地域とされています。

4、大幅なリノベーションが必要。----当初はリフォーム等は、敷金の範囲で出来るでしょうが
アパートは、5年超過すると、修繕改装が欠かせません。ですから10年で売却とされたのでしょうが、今度の買い手も賢明でそれらを織り込んできますから、当然売り価格に反映します。

これらのリスクと出口＝売却想定価格を出し、実質利回りを計算し、勝算ある堅実な不動産投資をされるよう、応援します。