中古アパートの購入（不動産投資）

物件的には築年数が古いのが懸念事項でありますが、立地的には都内で急行停車駅であると言う事なので恐らく入居に関しては大きな懸念はないと思います。（西武新宿線や小田急線等の様に推測しますが）


その為キャッシュフロー的にも安定度があり、自己資金の投入もそこそこありますので通常であれば比較的余裕があります。


唯一、心配な点は設備の更新状態です。設備においてシステムキッチン（IH等）、エアコン、給湯機等がタイムリーに交換されているかです。恐らく築23年なので多くの設備は一度は取り替えられていると思いますがそれでも既に10年近く経過していると思います。


2回目の設備更新も随時行って行く必要があるかと思います。また、価格の割に部屋数が多い分修繕コストでキャッシュフローが食われてしまう懸念はあります。（３２万÷８＝４万円の平均家賃）


例えばエアコンは８万円だとしますと、家賃８万円の部屋であれば１カ月で回収出来ますが、４万円であると２か月掛ります。修繕負担率の大きい物件である様には思えます。


また、ユニットバスの状態はいかがですか？ユニットバスも耐用年数を越えて使えますが、さすがに２５年越えると壊れてきたりもします。空いている部屋で確認されてみてください。こちらは替えるとなると３０万～５０万一つあたりかかる場合もあります。


古い物件なので保険はなるべく広く入りましょう。特に水災が気になります。


ただ、総合的にみて現在のご年収等も考慮に入れると購入出来るのはこの様な物件になって来るのではないかと思いますので、極度に修繕状態が悪くない限りtaitairyoryo様が購入されるにはフィットしている物件ではないかと思われます。