ワンルームマンション投資を始めましたが不安が増大しています

不動産投資アドバイザー、ＦＰの野口です。

デスパレート様のような安定した職業（公務員）は、この様な不動産投資の勧誘の標的になっています。

殆んど、自己資金が必要なく（フルローン）、ただ印鑑証明と印鑑があれば、将来の老後の安定した生活が約束され、最近の増税に政策に対抗する節税で税金が還付され、万一の時は団信で保証される。－－－などなどのセールストークで、他人の資金＝ローン借り入れで自分のものになるが如く、マインドコントロールされたのでしょう。

物件の内容が、判りませんが練馬区の2件は、今後賃料が更に下落が予想されます。賃料減が無ければ、空室リスクが増大します。理由は、この地域は、アパート専業者やハウスメーカーによる地主（旧農家）に軽量鉄骨アパート建設の主戦場になっており、新築アパート（40平米～）と価格競争が激しいのです。

更に、新宿物件は、専有面積や詳細な立地条件等にもよりますが、賃料10万8千円は新築メリットがあってこそでしょう。25平米であれば、この賃料は長く続きません。デフレ化でこの価格帯が見直され次の賃料は減必至でしょう。

これ等を考えると、販売業者が言う繰上返済の原資はどこから生まれるのでしょう。彼方の手持ちの資金があるなら全てのローンを返済すべきです。


それが出来なければ、分譲業者に買戻し特約あれば15％減でも９００万円の資金必要ですが売却したほうが、不安は一掃されます。

５，８００万円の投資をして、９００万円の損失を被ったと考えるべきです。証券市場では日常茶飯事です。”「入口」は良い良い、『出口』は怖い”を地で行く事になりますが。

大きく儲けるのは、不動産業者、ローン会社、セールスマンの順です。

放置すればするほど、傷は深まるでしょう。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、よくあるワンルームの不動産投資で年金、生命保険代わり、資産の所有などの巧妙なセールストークで買ってしまったようですね。

で、この３物件は現物は見て契約されましたでしょうか？

通常、この手の販売手法は現物のある場所から遠方に居住している方に売りつけています。
不動産の購入の基本はまず、現物を見ることにあります。
未完成でも現地には行って確認します。

現地で見た印象が悪いものは、ほかの人が見ても悪いものです。
その場合には買いではないと考えるべきでしょう。

今後につきましては、内容の数字を見る限り自身の痛みが少ない間に売却をしていくことをおススメいたします。

尚、下記の不動産投資のコラムをご参考の上、今後どうされるかの判断をされてはと思います。

「不動産投資は儲からない？？」
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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久し振りに回答させて頂きます。
しばらく見ない間に回答の意見が偏ってきていると感じるのは気のせいでしょうか。

以前にも申しましたが、あまりにも内容の検証に乏しく、一方的なアドバイスは質問者にとっても良いものではありません。

ましてや新興宗教に例えたり、物件がわからないのに賃料が下がると断じるような根拠のない持論、家賃による元金の返済を無視した間違った計算などでアドバイスされれば、皆様、それぞれ目的あってのことでしょうから公平である必要はないとは思いますが、質問者が不安に感じている分、弱みに付け込んだ詐欺的行為と思われてもしかたありません。

最近では、新築マンションをお持ちのオーナー様に「今しか売れません」と安い金額で買い叩くいわゆる「押し買い」が横行していると聞きます。
ともすると、新築マンションの販売会社とグルになっているケースもあるようなので、あまり「売れ、売れ」というだけのアドバイスだけをする、またはそれを鵜呑みにするのもいかがなものかと思います。


ちょっと前置きが長くなりましたが本題に入ります。

今回のケースは若干情報が少ないのですが、わかっている範囲では、現状では固定資産税を除けば、月々はプラス400円と表面上は問題はないかと思います。

また、公務員様ということで、安定している職業柄、確定申告による節税効果まで含めれば毎年の収支は固定資産税を含めても「プラン自体」は無理のあるものではないと思います。

さらに、取得税分を不動産購入時の自己資金と考えれば、特におかしな話でもありませんし、質問者様の退官くらいまでは問題なく推移していくのではないかと思われ、現状で質問者様が抱えている不安に関しては「今すぐ売らないといけない」というほど逼迫したものではないでしょう。

終身の生命保険という考え方も、管理会社が健全であるという前提にはなりますが、マンション経営のリスクを考えれば変額保険のリスクとあまり変わりませんので、考え方としては問題ないかと思います。



そうなると、今すぐ売却して多大な損失を被ることを考えれば、現状維持が現実的な結論ということになります。