条件に振り回されず、目的をしっかり持ってください。

新築物件を、公務員を含めた、いわゆるサラリーマンが購入する場合は、一般的な不動産投資とは全く異なる形式になるので、書籍やネットの不動産投資に対する一般論はあまり参考にならないかもしれません。

重要なことは、どういった目的で不動産投資に取り組んだのかということになりますが、今回はご職業やご年齢から、在職中の節税と将来の年金対策との認識で進めさせていただきます。

そのうえで、あらためてご相談の内容をざっと見る限り、物件自体は購入時「自己資金なし」、「値引き（返金）有り」が条件だったのではないかと思います。

そうであるなら、現在の状況は家賃設定を除いては妥当な内容と思えます。

金額からの予想ですが、1件は1LDKもしくは2Kタイプ、もう1件は1Kタイプだと思います。
そうなると、サブリース契約（家賃保証契約）でもない限り、この2件で12万円の収入はやや低い水準です。
もしかしたら、サブリース契約と引換に、当初幾らかの返金があり、不足分は返金した資金で補填していくような提案だったかもしれません。

でしたら、その資金は純粋に物件の運用にだけに回して、一切手をつけないようにしてください。
そのうえで、数年後に当初の物件価格を目処に2割程度の自己資金を繰り上げ返済することで、「通常」の不動産投資と同等の水準になるかと思います。

いずれにしても、「自己資金なし」、「値引き（返金）」、「家賃保証契約」の条件は、今回のご相談内容で許容できる最低限の部分です。
その場合でも、家賃保証の期限と手数料のバランス、値引き分の入金方法（分割か一括か）や管理会社の規模によっても先々は大きく変わってくるでしょう。

また、そのあたりが整ってなく、この内容であれば少々厳しい内容と言わざるを得ません。
その場合は、条件面での支援は期待できませんので毎年の確定申告はきちんとしていきながら、早急に自己資金の投入が必要になってきます。

金利動向などは、変動金利であればむしろ上昇時の上限などが決まっているのと、申告時に経費として利用できることから、ご年収から見てもあまり心配することはありませんが、最も憂慮することは、このまま条件に振り回されたまま、同じ条件で買い増しをすることです。