ワンルームマンション投資

マネー不動産投資・物件管理 2012/01/12 23:07

年収570万の会社員で、現在の貯金額約400万円です。
専業主婦の妻と二人暮らしです。

平成20年に新築ワンルームマンションを2室（品川と新宿）購入しました。

・借入残高 2100万と1900万計4000万
・変動金利 2.575％で35年ローン
・毎月の家賃収入合計約18万、返済に168000円
・管理会社に毎月合計13000円支払
・毎月の持出しは、約1300円
・固定資産税などで、マイナスが発生

一室退室が決定し、8万の家賃収入がなくなります。
家賃収入が大幅に減るので、持出しが大きくなるので生活が厳しくなります。
繰上返済できる余裕がなく、空室になった物件を売却すべきか悩んでいます。

もし、売却になる場合、当方は都内在住ではないので、
出来るだけ高く売りたいのですが、どのような方に相談するのが得策なのでしょうか。

また、売却以外の良い解決策がありますでしょうか。
出来れば、現在空室になった一室は売却したいとは考えています。

こういった質問が多いのは承知の上ですが、当方に見合った専門家の意見を伺いたいです。
良いアドバイスを宜しくお願い致します。

なしごれんさん（京都府 / 男性 / 44歳）

回答：2件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

マンション経営の方向性を見極めて,決断を

2012/01/13 01:25 詳細リンク

: (5.0)

ＦＰ、不動産投資のアドバザーをしている野口です。

なしごれん様が御購入されてから未だ3年余で、マンション投資を見直されているのはやや早過ぎます。多分御購入当時は想像さえされ無かったことでしょう。少なくとも不動産投資は10年以上の長期に亘る安定収入を指向された筈です。

現状、東京ではマンション賃料が3年間で１０％以上下落、これに伴い物件価格が更に大きくダウンしています。office賃料に限らず、マンション賃料も引きつられて下落しています。賃料は、2～3年毎の更新・改定時に見直しが入りますから、デフレの遅行指数とも言われます。今春の需要期には更に下落が予想されます。それだけ空室が多いということです。

なしごれん様が、御購入された、新宿、品川は需要も多いが、供給も多い地区です。
どちらが、空室になったかは判りませんが、9万円以上の比較的高い物件ほど空室が多い現状です。空室に耐えかねず賃料を下げる競争がもう始まっています。

空室になった---→持出しが増える--→売却(高く売る）はやや甘い判断と言わざるを得ません。多分ローン残高も相当あると思いますが？
確かに中古ワンルームマンション投資をお考えの投資家は、現物を求めて多くいらっしゃいます。
空室物件だけでなく、なしごれん様の総合的な現状と予想される将来のキャシュフローの診断をされた方が良いと思います。

一般の不動産業（中古マンション売買）者ではなく、ＦＰ、税理士等で、マンション経営に強い、東京所在のコンサルタント等に御相談されたら良いと思います。
私自身も、多くの投資家やサイドビジネスのサラリーマンから受けております。
サイトに多くの参考になる事項があります。一日も早く脱却をされるようお祈りします。

http://www.iriscon.co.jp