土地分もローンで節税効果？ワンルームと高齢一人世帯増...

はじめまして。不動産コンサルタント&建築家の晴ハレ住環境設計　加藤一枝です。

まず、田舎で医療に努められる先生のお志には大変尊敬申し上げます。

さて、建築家が購読する「日経アーキテクチュアー」という雑誌にも、
ワンルームマンションをオフィスビルに改修すれば、賃料単価を倍にでき、改修コストをかけても元が取れる..との記事が昨年春頃掲載されていました。
こんな策を考えたのも、節税効果も無くなってきてからでしょうか...？

既にご存じと思いますが、
平成4年に「不動産所得に係る損益通算の特例」が設けられ、土地部分の負債利子相当額が、給与・事業等他の所得と損益通算できなくなり、土地建物一体の投資は、節税効果も薄れてしまいました..。

tada29医師のローンは、元利均等返済(逆算で想定25年)ですと、建物負債利子分は年々減少し節税効果も薄れてくることが予想され、入居率が下がらなくても、いつまで収支トントン!というバランスを保つことができるのか疑問です。

一度、どの位の金利・入居率が、節税効果に繋がる分岐点なのか、専門家に算出してもらわれると、投資の良い判断材料になるのではないかと思います。

但し、不動産所得同士であれば、土地の負債利子に係りなく、不動産所得内部での損益通算が可能ですので、黒字で運用できる賃貸事業(例、医院+介護施設+高齢者賃貸住宅等)を
なされば、ワンルームは黒字不動産所得の節税対策にはなるはずです。

ワンルームでも、立地、物件、サービス内容によっては、
超高齢時代の単身者高齢者用賃貸住宅等として需要はあると思います。
あと数年すると、未成年の若者と、65～74歳、75歳以上と、10%台半ばでほぼ同じ割合になってきます。立地、物件、運営の内容次第だと思います...。