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対象：住宅・不動産トラブル
回答数： 3件
回答数： 2件
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はじめまして。
下町（防火地域）でバイク等の修理を営んでいる実家の老朽化が激しく、建替えをしたいのですが、近い将来の相続のことなども考えなければいけませんし、行き詰ってしまいました。
【居住者】（Ａ）父母（Ｂ）母の弟夫婦と息子（Ｃ）母の妹 計６名
【土地】間口の狭い約４８坪。父と叔父の共有（半々）
【建物】築５５年超木造２階建、作りは準２世帯（風呂共同）
【子】（Ａ）は４人（Ｂ）は２人
【商売】父は引退、叔父とその息子で。建替後も継続希望
街角の相談会で少し話をしてみたところ、まず初めに「両方の親御さんがしっかりしているうちに公正証書を」そして「建替え資金がないなら関係者で会社を設立し会社で建替えた建物（集合住宅）にみんなで住み会社に家賃を支払うというケースもありますよ」と言われました。「良い考えかも！」とその時は思いましたが、皆それぞれ生活も出来上がっており実現の可能性は低いように思います。（問題解決になるなら戻っても良いと考える者もいますが）
資金らしい資金は関係者全員ほとんどない…となるとＣＭで良く見る賃貸併用一括借上げが可能かどうかハウスメーカーに相談してみるしかないでしょうか？
一体どこから手をつけたら良いかアドバイスをいただければ幸いです。
sachi1997さん （ 東京都 / 女性 / 42歳 ）
回答：2件
専門家
３世帯住宅の建て替え
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、権利関係と居住者が多いので難しいものですね。
こうした場合には、関係者すべてに計画内容を了解をしてもらってから、ことを進める方がいいかと思います。
計画を進めるに当たって、権利関係と建物計画に分けて考えてみましょう。
で、まずこの建物の所有者が不明なので、仮にお父さまのものとします。
建替えするには土地、建物の所有者の承諾が必要です。
この場合、叔父さまの承諾が必要です。
また、新築の建物の所有者はお父さまの所有として、ご自身以外の居住部分は「貸す」形態にしてはと思います。
ただ、この際には叔父さまの考え方によっては難しい場合もあります。
具体的には、バイク修理工場は叔父さまへ賃貸、また、お母さまの弟夫婦世帯へ賃貸とお母さまの妹さまへ賃貸、それにお父さま、お母様の自宅というような形態で考えてはと思います。
建物のイメージとしては、１階が修理工場で２階以上が賃貸、居住スペースとなり３、４階建てという感じでしょう。
資金に関しては、賃貸住宅の事業用ローンと居住用の住宅ローンの２本立てが考えられます。
この場合のローンの借主は、例えば、お父さまと叔父さま、そして、この賃貸事業を継続する予定の方（ご長男などの方）とする必要があります。
この点は金融機関に事前に相談しておくことになります。
こうした方法はあくまでも一例です。
詳しい条件等が把握できれば具体的なご提案は可能ですので、宜しければ個別にご相談、お問い合わせ下さい。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
sachi1997さん
2010/12/05 15:02早速のご回答ありがとうございます。
居住者・子世代全員が愛着のあるあの場所を残したいと思っているものの、なかなか計画が進まない状態でいるなか、貴重な例を示していただき感謝いたします。
上記ご回答をいただいたことを皆に伝え、検討を続けて参ります。
この先ご相談に乗っていただくことがありました時は、どうぞよろしくお願いいたします。
寺岡 孝
2010/12/06 01:02この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
計画は時間的にもかかりますので、建物をどういった形で建て、資金調達方法をどうするかの方向性は早めに決めておかれてはと思います。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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専門家ローンの相談を信金などとしてみてください
どのような用途地域の土地かなど、詳しいことがわからないとなんとも
言えませんが、防火地域で間口が狭い土地、そして1階に広い商売を行う場所が
必要となると、鉄骨造（条件によってはコンクリート造）がもっとも適当な
建物になるかと思います。
おそらく杭も必要ですし、それなりの資金が必要ですね。
前の方がおっしゃっているように、住宅ローンや事業用ローンがどの程度使えるかを
金融機関と相談してみてください。
信金などは地元の商店には詳しく相談にのってくれると思います。
基本的には権利の関係、ローンを借りる人が誰か、返済能力と借入金額との関係、
などがはっきりすれば道が見えるかと思います。
建設資金がとの程度必要かは、設計事務所などに相談するといいかと思います。
評価・お礼
sachi1997さん
2010/12/05 16:04ご回答ありがとうございます。
区のＨＰによると商業地域（建ぺい率８０％）防火地域（容積率７００％）となっていました。
（Ａ）（Ｂ）親世代が高齢なため、誰が借金をするかが一番難しい問題です。
最大限利用して賃貸事業をと勧めてくれる方もいたようですが、なるべく小ぢんまりとできる範囲で考えていきたいと思います。
ありがとうございました。金融機関に相談してみます！
回答専門家
- 小松原 敬
- （神奈川県 / 建築家）
- 一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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