フラット35Sの繰り上げ返済

初めまして、ファイナンシャルプランナーの新谷がフレミングさんのご質問にお答えします。
まず、一定条件の住宅購入の際に住宅ローンを借り入れる場合「住宅ローン減税」と言う制度が利用できます。
返済期間１０年以上のローンが対象となり、最大１０年間、年末借入残高限度額（２０１０年は５０００万円）の１％が控除枠として所得税・住民税から減税されます。

この制度は最大１０年間利用できますが、途中で繰上返済した場合など「年末残高の１％」が所得税・住民税よりも少なくなったり、住宅ローン減税期間の途中で繰上返済した場合は減税制度を１００％利用できないとも言えます。借入額や、今後のライフプランなどにもより一慨に繰上返済の時期がいつだったらお得かは違ってきます。

フレミングさんがご質問後半で

「期間短縮の繰り上げ返済であっても金利優遇期間が１０年で変わらなければ、常識通り繰り上げ返済は早いほうが有利だと思いますが。 」

とおっしゃっていたケースも、金融機関への返済額は減りますが、住宅ローン減税控除枠が圧縮され、納税額が増える事によって実質負担額が増加するケースもあると言う事でしょう。

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

フラット３５Ｓを組んで一部繰上げ返済を検討する場合は、
次のようなことが言えます。

（１）返済期間短縮型は、１１年目以降の方がお得です。

（２）返済額軽減型は次のように分かれます。
Ａ．支払総利息を減らすなら、早い時期の一部繰上げがお得です。
Ｂ．１１年目以降の一部繰上げは、以後の支払額をＡより抑えられます。


そして、住宅ローン減税との絡みですが、
（１）でいく場合は減税期間終了後の手続きになりますから、
ローン減税との関連を考える必要はありません。

（２）の場合は、一部繰上げでどういうメリットを得たいのか？
時期により効果が変わるので、何を求めたいかが重要です。

以上になりますが、
少しでもお役にたてれば幸いです。
是非、ご納得のいくご計画をたててみてください！

宮下弘章