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フラット35Sの繰り上げ返済

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/16 20:16

金利優遇期間の繰り上げ返済は不利なので11年目以降の繰り上げ返済に備えて
貯蓄するほうがよい、という記事について、返済期間短縮型の繰り上げ返済を選ぶ
と金利優遇期間が短縮になるのでしょうか?

期間短縮の繰り上げ返済であっても金利優遇期間が10年で変わらなければ、常識通り繰り上げ返済は早いほうが有利だと思いますが。

フレミングさん ( 東京都 / 男性 / 42歳 )

回答:2件

新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

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フラット35Sの繰り上げ返済

2010/10/17 14:34 詳細リンク
(3.0)

初めまして、ファイナンシャルプランナーの新谷がフレミングさんのご質問にお答えします。
まず、一定条件の住宅購入の際に住宅ローンを借り入れる場合「住宅ローン減税」と言う制度が利用できます。
返済期間10年以上のローンが対象となり、最大10年間、年末借入残高限度額(2010年は5000万円)の1%が控除枠として所得税・住民税から減税されます。

この制度は最大10年間利用できますが、途中で繰上返済した場合など「年末残高の1%」が所得税・住民税よりも少なくなったり、住宅ローン減税期間の途中で繰上返済した場合は減税制度を100%利用できないとも言えます。借入額や、今後のライフプランなどにもより一慨に繰上返済の時期がいつだったらお得かは違ってきます。

フレミングさんがご質問後半で

「期間短縮の繰り上げ返済であっても金利優遇期間が10年で変わらなければ、常識通り繰り上げ返済は早いほうが有利だと思いますが。 」

とおっしゃっていたケースも、金融機関への返済額は減りますが、住宅ローン減税控除枠が圧縮され、納税額が増える事によって実質負担額が増加するケースもあると言う事でしょう。

フラット35
所得税
住民税
住宅購入
住宅ローン

評価・お礼

フレミングさん

2010/10/18 21:27

回答ありがとうございます。住宅ローン減税(借入残高)との関連で損得に違いがでる
ケースはあるでしょうね。減税を考慮しないとやはり期間短縮型であっても繰り上げ
返済時期が早いほうが返済額を減らせる、ということであれば納得です。

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宮下 弘章

宮下 弘章
不動産コンサルタント

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一部繰上げ返済のタイミング

2010/10/17 16:36 詳細リンク
(3.0)

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

フラット35Sを組んで一部繰上げ返済を検討する場合は、
次のようなことが言えます。

(1)返済期間短縮型は、11年目以降の方がお得です。

(2)返済額軽減型は次のように分かれます。
A.支払総利息を減らすなら、早い時期の一部繰上げがお得です。
B.11年目以降の一部繰上げは、以後の支払額をAより抑えられます。


そして、住宅ローン減税との絡みですが、
(1)でいく場合は減税期間終了後の手続きになりますから、
ローン減税との関連を考える必要はありません。

(2)の場合は、一部繰上げでどういうメリットを得たいのか?
時期により効果が変わるので、何を求めたいかが重要です。

以上になりますが、
少しでもお役にたてれば幸いです。
是非、ご納得のいくご計画をたててみてください!

宮下弘章

効果
計画
期間
返済
住宅ローン

評価・お礼

フレミングさん

2010/10/18 22:07

ありがとうございます。2)については異論ありません。知りたかったのは、たとえ1)の
期間短縮型の場合でも繰り上げは早ければ早いほど支払金利削減効果が大きいはず、という
ことです。(もちろん、繰り上げによる住宅ローン減税額の目減りがある場合は考慮が必要ですが)

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