フラット３５への借り換え審査に落ちました

マネー住宅資金・住宅ローン 2012/10/05 18:21

お世話になります
１１年前住宅金融公庫で住宅ローンを借りて自宅を新築いたしました。
この度住宅支援機構のフラット３５へ借り換え申し込みをしたら機構の審査で落ちました。
＜借りていた住宅ローン＞
主人４４歳（当時） 3000万返済期間・・35年金利・・当初2.55％で10年目から4%

＜借り換え申し込みしたフラット35＞
主人55歳 2500万返済期間・・20年金利・・1.62％（借り換え事務手数料を定率にした為）毎月返済額・・約12万円年収・・約730万

昨年春で、3人の子供全て社会人になり、学費や仕送りがなくなって家計に余裕ができたので、期間を短くしても支払い可能になり、さらには繰り上げ返済も可能な限り毎年行い、定年延長可能な65歳までに返済を終えたいと考えていました。

取り扱い銀行の担当者は、〈借り換えでも、ローン審査としては新たにローンを組むのと同じなので年齢的に難しいのかもしれません〉と言います。

他の銀行からの借り換えからなら躊躇するかもしれませんが、住宅金融公庫と住宅支援機高は同じ会社ですよね？
定年退職後の返済の滞りを心配するなら、今少しでも金利を下げて返済しやすくした方が会社のためになると思うのですが・・・

落ちた理由が全く納得いかず、落ち込んでいます。
今回、審査に落ちたのは当たり前の事でしょうか？
機構が拒否してきた場合、取り扱い銀行を替えても同じ結果でしょうか？

専門家の方のご意見をお聞かせください

butiさん（岐阜県 / 女性 / 52歳）

回答：1件

三島木英雄
ファイナンシャルプランナー

担保評価が足りなかった可能性があります

2012/10/06 15:03 詳細リンク

: (4.0)

buti様

フラット35への借り換え審査が通らなかったとのこと。
昨今の住宅ローン金利は低利ですから借換えをしたい所ですよね。

一般的に完済時年齢は最大80歳ですから、今回も審査が通ってもおかしくは
無い所ですが、原因としては担保価値低下による担保不足が考えられます。

一般に新築時は融資は出やすいですが、現在の中古で換算しますと
11年分の資産価値が目減りしていると考えます。

仮に借入当初3,000万の内
土地1,500万、建物1,500万であったとしたら

現在は
土地1,500万、建物750万程度の担保評価をすることがあります。
（木造22年償却で半分経過している為）
上記でみれば2,250万の資産価値と判断されてしまいますから
担保割れで貸出ししないという結論が考えられます。

また、住宅支援機構からの借り換えですのでその辺りもマイナスに
作用したかもしれません。機構側からすれば損をする話になるので
buti様がおっしゃることが本来なのですが。。。確かになっとくいかないですよね。

ただ他銀行経由でも結論は正直同じと考えます。
代理店が違うだけみたいなイメージですので。

銀行ローンの
変動金利などは現在2.375％から優遇金利も大きく1％を切っていますし
そのような借り換えも検討されてみては如何でしょうか？

短期間での金利上昇は感がえにくい事と、返済予定が短いことからの提案です。

昨今フラット35の申し込みをされる方も多いですが
将来35年にわたり、必ずフラット35で借りた方が得だったという結果は
その時にならないとわかりません。

変動金利の方が得だったという結果は十分に考えられます。
フラット35は団体信用生命も付帯されていませんし（別途費用）実際金利に
するともう少し金利高です。

銀行ローンという選択肢もお考えになってみては如何でしょうか？

下記参考になるコラムがありますのでご参考までに
http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n117701

http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n113011

担保

審査

住宅ローン

借り換え

フラット35

評価・お礼

butiさん

2012/10/06 15:32

早速のお返事ありがとうございます。
評価の可能性ですか・・・そうですね、そのあたりは、私達素人には分かりにくいですね。
土地は、既存の土地ですので公庫の借り入れには入ってなく、我が家は24時間換気システムの家なので、普通の家より費用がかかっているかもしれませんが、評価の対象にはならないかもしれませんね。
同じ機構同士の借り換えなので、両者ともに得できる!っとすこし甘く考えていたろ反省しています。

フラット35にこだわっていたのは、主人が慢性の病気を持っていて、団信に加入できないからなのです。
今思えば、それも拒否の原因かもしれませんね。
状態は安定していて投薬のみの治療が20年ほど続いています。
銀行の中には、ワイド団信もあるところがあるようなので、1度トライしてみようかと思っています。
銀行ローンも担保等には厳しいでしょうか？
でも、もう後が無い話なので、だめもとであたってみます。
どこか良い銀行あればご紹介ください。でも、銀行名を出すのはNGですよね・・・
ありがとうございました

三島木英雄

2012/10/07 22:51

ご評価いただきまして有難うござます。
フラット35は団信が任意ですが、入らない場合でも何で補填しているか
質問されるので、そのあたり少し影響があるかもしれませんね。

銀行ローンでも担保評価はそれほど変わりませんが
土地が自己所有ということであれば、土地を追加担保で問題ないと思います。

ワイド団信でカバーできる範囲の疾患であればいいですね。
是非トライしてみてください。
ネットで「ワイド団信」で検索しますと、取り扱っている銀行が出てきますので
相談してみましょう。