中古マンションから新築マンションへの買い替えについて

ぽこ☆ママ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅を売却時に発生するマイナス部分（＝売却損）を手持ち資金で補うことができないのであれば、新規購入価格と売却損分まで借入を行うことができる買い替えローンを利用するのが一般的です。
つまり、自宅売却と新居購入を同時進行で行う方法です。


買い替えローンを利用する際の注意点は２つです。


１．自宅購入～売却までの期間を定めている金融機関もあるため、事前に利用条件を確認すること。
（購入してから３年以上居住していないと 買い替えローンの利用ができない金融機関もあります。）


２．売却価格は厳しめに査定してもらうこと。
業者買取保証が可能なのであれば、業者買取価格＝売却額にした方がリスクはありません。
ただし、不動産業者が物件を購入するのは、転売によって利益を得ることが目的となるため、
一般の方に売った場合に比べて、どうしても売却額が低くなってしまうデメリットはあります。


余談になりますが、購入動機をもう少し熟考された方がいいかもしれません。
購入後1年半で売却するというのは非常にレアなケースなため、
住宅ローンの申込を行う際に、買い替え動機を金融機関から聞かれる可能性は高いと思います。
利便性が悪い・・・というのが本音でしょうが、それだけでは購入動機として若干弱いように感じられるため、
もう少し不可抗力な理由を用意しておいた方が説得力が増すかもしれません。


また、購入物件を契約する時には、『停止条件付契約』 にすることをおすすめ致します。


※停止条件付契約
自宅の売却が不成立の場合は、購入物件の購入契約を解約することができるという条件付きの契約。



以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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住んでから気になることを事前に説明 物件調査報告 http://www.ad-cast.co.jp/purchase/object-report/

ぽこママさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『やはり私たちには新築マンションへの買い換えは無理なのでしょうか。』につきまして、ぽこママさんがご記入されている内容からすると、一般的に良くある買い換えのパターンですし、買い換えが特に難しいようには思われません。

勿論のことですが、二重ローンを組まなくても大丈夫だと考えます。

また、現在お住いのマンションの販売価格につきましても、確実に売れる値段ということですから、売り出しに当たって買い手が付きづらいという心配もなさそうですから、特に心配をする必要ありません。

ただし、『やはり仮住まいは必須なのでしょうか？』につきまして、もし、売却が出来たとして実際に引き渡しをする時期は来年の１１月と、引き渡しまでの期間が１年ほどかかってしまいますので、買い手の方も引き渡しまで待ってもらえるだけの時間的にも余裕のある方に限られてしまいますし、心配な点として、今後一年間の間に、特にまだ築浅の物件としいうこともあり、販売価格が下落してしまう可能性も十分にあります。

尚、引き渡しの時期につきましては、実際には買い手が付いてから買い手さんとの交渉になってしまうと思われますが、仮住まいを覚悟のうえで売却の方を優先させるべきか、あるいは仮住まいを避けるためにも売却価格よりも引き渡しの時期を優先させるべきかにつきまして、優先順位を明確にしておく必要があります。

無事、買い換えが出来るように頑張ってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。
ご質問を拝見させていただきました。

買換えローンで仮住まい無しをオススメします。
しかし留意しておくべき点が大きく２点あります。

（１）売却価格を厳しめに設定しておくこと。
（２）買主さんに引渡し時期を合わせてもらう。

両方とも仲介業者さんの経験と腕の見せ所になりますが、
私の経験上このような買換えは計画通りに進められます。
なので、特に価格の見極め（先が長いので）が重要になります。

売却価格は市場の動向によっては
予想以上に下落してしまう可能性を秘めています。
よって、価格をかなり厳し目にみて買換えローンの計画等を
たてる必要があります。こうしておけば、ある程度のリスクは
回避可能かと思います。

引渡しのタイミングについては、
１１月に合わせてもらわなければなりませんので
買主さんの希望がある場合は交渉になります。
その時の為に、例えばある程度値段交渉に応じるように
計画（作戦）を立てていく必要もあるかもしれませんね。
（他にもいろいろな手段等はあります）

買換えローンがＯＫにならないのなら別ですが、
売却を先にして２度の引越しを短期間にするのは、
結局は費用も重み、体力的にも疲れます。
それに、短期間だけ貸してくれる賃貸は滅多にありませんし、
かといってウィークリーマンション暮らしで家具は貸倉庫というのも
おすすめできません。

なので、もう１度ここでのお話を率直に仲介業者さんに対し
お話してみてはいかがでしょうか？
そして、全ての選択肢を改めて提示してもらい、
そでぞれのメリット・リスク、可否を熟考しながらお決めになるのが
良いのではないかと思います。

場合によっては、仲介業者さんから新築の営業の方へ連絡してもらい、
いろいろ打合せ等をして確認事項等もお願いしてみてはいかがでしょうか？
そしてもし、できないという事ならその理由もお聞きになってみてください。
何事も納得の上で進めていくことが大切です。

他にも、こういうケースでの契約条項等の確認などもありますが、
ここでは長くなってしまいますので、仲介業者さんからアドバイス等を
いただくようにしてください。

ご参考になれば幸いです。
宮下弘章