ローンの選択で悩んでいます。

ｐｕｒｉｃｏ０７１６さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『選択について、アドバイス．．．』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう
可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は３年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少金利が高くなってしまっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増える心配がありませんので、将来のマネープランを立てやすくなります。

尚、借入金額２，０００万円・３５年返済とした場合、ローン金利２．４１％の場合の毎月の返済額は７０，５４０円に対して、ローン金利２．０％の場合は６６，３００円となります。

毎月の返済額の差は４，０００円ほどとなりますが、将来更新のときに住宅ローン金利が０．４１％以上、上がってしまった場合のことを考慮した場合、４，０００円ならば受容できる範囲に収まるのではないでしょうか。

将来のライフイベント資金のことも十分に考慮して、ご主人様とも良く話し合って決定していただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

はじめまして、purico0716さん。
FP事務所 マネースミスの吉野裕一です。
http://home1.catvmics.ne.jp/~you_y/


住宅ローンの先読みは非常に難しいです。
しかし、現在は超低金利時代で、確立としては今後金利が上昇していく事の方が多いように思います。

現在検討されている中で、フラッと35Sは利用できないという事ですが、Sではなく、フラッと35は利用できるのではないでしょうか？

また私のところへ相談に来られる方には、お子様が独立されるまでは、計画的に住宅ローン返済の計画が出来るように、固定金利を勧めています。

今は低金利時代ですが、今後、お子様の成長と金利の上昇が同じようになった場合には、家計の負担は増えるばかりです。

purico0716さんのご家族の状況は分かりませんが、お子様が20年後には独立されているであろう年齢であれば、20年固定の選択肢も良いと思います。

また、住宅ローン返済と合わせて、貯蓄や資産運用も考えられて、老後資金の準備も必要ですね。

ミックスや変動金利を選択する場合には、どれくらいの金利変動までなら大丈夫かというのも把握されておくと良いでしょう。


他銀行への借り換えの融通が利くと言っても、こういった場合で想定できるのは、やはり金利が上昇してしまった時の事だと思います。

金利の低いところへ借り換えをしたとしても手数料などがかかり、それほど効果のない借り換えになる可能性もありますので注意しておきましょう。

purico0716 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

「安心感のあるローン選択」のために必要な３つの要素は、人生設計（家族構成等も含む）、見込み収入、そして支出計画です。


ここ１０数年前から金利は低下し、長らく低金利が続いていることから借換えが多くなっています。借換えの判断が比較的容易だといえます。

ところが、金利上昇局面での借換えを考えた場合、投資の業界でいう損切り的な発想が必要となりなかなか難しいものとなります。

株の取引に例えていうと、株価が下がり続けても損切りできずに持ち続けてしまう心理に似ているところがあります。

もし、今が金利の底に近いと考えるならば、固定金利を選択される方が安心感が強いことになるでしょう。


固定期間選択型を選択する場合のポイントは、最初に挙げた要素を考慮することになります。固定期間終了時に金利が上昇（上限なし）している場合のリスクをどこまで吸収できるかどうかです。

もしその時点で、大きな支出である子育てのための費用が不要であれば、比較的、安心感があるかも知れません。



最後に、ローンを１本にするかミックスにするかのポイントとして、金利選択と同時に繰上返済計画も合わせてご検討ください。

長期固定金利の場合は期間短縮型の返済を積極的に採用し易く、ミックスの場合は、どちらかを優先的に完済すれば、ひとつの返済額が完全になくなるというメリットがあります。

以上、簡単ですがご参考のひとつとなれば幸いです。


参考コラム（プロファイル内）
安心はキャッシュフロー表の中にあり！
⇒http://profile.allabout.co.jp/w/c-45077/

purico0716様
ファイナンシャルプランナーの山田と申します。
住宅取得は人生で最大の買い物ですから、後で後悔しないよう色々なシミュレーションをして、納得のいく選択をしてください。

方法は色々ありますが、主に、１）支払可能額、２）総支払金額、この2点に重点を置いてシミュレーションし、自分の性格やライフプランを考慮して総合的に判断されてはいかがでしょうか。

まず将来に亘っての、毎月の住宅ローン支払可能額を見積もります。
今後の収入から支出、貯蓄必要額（例：子供の学習費のための貯蓄等）等を考慮して、毎月の住宅ローンに充当できる金額が、住宅ローン借入期間中どのように推移するかを見積もります。

そして20年間2.0％固定の場合の、21年目以降の支払い金額をシミュレーションします。
21年目以降の金利に、現在より高めの金利を当てはめていろいろシュミレーションし、先に計算した将来の住宅ローン充当可能額に収まる上限金利は何％になるかを確認します。

このシミュレーションで、21年目以降の金利が何％まで支払い可能かが分かるので、将来のリスクを計る参考になります。
シミュレーションは、住宅金融支援機構等色々なホームページでできるでしょう。

次に、20年固定と35年固定が総支払額で同額になる、20年固定の場合の21年目以降の金利をシミュレーションします。
これは20年固定と、35年固定のどちらが有利かの損益分岐点金利です。

実際の21年目以降の金利が、この金利より低ければ20年固定の方が有利になり、高ければ35年固定が有利にます。
将来の金利を当てることはできず、最終的には結果を見るまで分かりませんが、この金利水準について考えることは、金利タイプの選択において参考になると思います。

最後に、上記シミュレーションと、自分のライフスタイルや自分の性格等を考慮して、最も自分に合っている金利タイプを総合的に判断します。当然ですが、最も重視するのはライフスタイルや自分の性格等です。

ここには記載しませんでしたが、固定・変動のミックスプランにおいてもほぼ同様の方法で確認できると思います。

山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡