ワンルームマンション購入費用について

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

詳細がわからないのですが、まずは、将来の家計のシミュレーションをお近くの独立系のファイナンシャルプラナー（上級資格CFP保持者）に作成してもらうことをお勧めいたします。
800万円を現金で支払って、将来が不安ということはそもそもこのワンルームマンションを契約してよかったのかという検討も必要なのではないでしょうか。
不動産投資は、株式投資よりも自由に売買ができないためリスクは高いです。空室リスクやその他リスクも考えFPと一緒に計画をきちんと立てたほうがいいでしょう。



株式会社FPソリューション：http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー（CFP）
辻畑 憲男

不動産中心のFP野口です。マンション経営のコンサルタントを多く手がけています。

長年働いた大切な退職金です。十分注意しましょう。

１、の全額自己資金ですとメリットとしては、金利（約３％）がない、借入のための抵当権設定料、手数料が約25万円等の初期費用不要、この為キャシュ流出が少ない。
デメとして、ローン借入れの場合は多分「団体生命保険加入」が条件ですが、これらがないため、万一途中でrikichann様が死去した場合は、遺族が引き継ぐ。
リスクをご注意、例えば、８００万円を投資して、２０年間で年平均ネットで４０万円がキャシュ収入があり８００万円の元が取れただけであれば、預金を取崩していただけになります。もし中古マンション（１０以上）をお求めでしたらそれから20年経過したマンション(築３０年以上）は、残念ながら、土地代が、取壊し費用となる可能性が大きいのです。

２、のローンを組みますと利息、団体生命保険があり、万一の時は遺族がローンなしで、マンションを相続することになるメリットがあります。デメは、金利上昇があれば賃料上昇を上回るのが通例で、この負担リスクは要警戒です。金利＋保険料を支払っても、月額概算2.5万以上、キャシュが＋であればローンをお勧めです。
減価償却費用は、１も２も（ローンに限らず）不動産所得の必要経費になります。

減税効果は、キャシュの収支に、減価償却支出、支払利息（建物部）を加減した金額を他の所得と加算した額が毎年の税額です。現年収では減税額も数万円でしょう。

いずれも概算で、これからマンション経営をしっかりやっていくためのキャシュフローが欠かせません。

個別のノウハウは、http://www.iriscon.co.jp で

ｒｉｋｉｃｈａｎｎさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『以上ほ踏まえて１、２のどちらがの方法が良いか教え．．．』につきまして、手持ち資金で一括購入してしまうと、ほとんどお金が残らないとということですから、ワンルームの購入そのものに無理があるように思われます。

ワンルーム投資の場合、部屋の面積そのものが６坪から７坪程度とせまいこともあり、貸し出した場合の坪単価が割高でも賃料そのものは価格を抑えることができます。

しかし、大規模修繕などの今後の維持コストのことも十分に考慮しておく必要がありますし、オーナーの方の人数も多いため大規模修繕そのものが思うように出来なくなってしまう可能性もあります。

また、多くの賃貸物件で共通していることですが、新築から１０年程度経過すると、借り手が付きづらくなる傾向にあることも考慮したうえで、ワンルーム投資を行うメリットがあるかどうかを判断するようにしていってください。

尚、全額現金で購入した場合と、一部借り入れを行った場合の比較につきましては、キャッシュフロー表を作成したうえで、比較していかないと残念ながらアドバイスは出来かねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

住宅ローンを借りて自宅をお持ちであると思いますが、２は考えない方が良いでしょう。


1000万以下のワンルームマンションへは「銀行」は融資をしないと思います。


融資をするのは消費者金融等のノンバンクのみで、金利も高く、その他の経費も高目になります。キャッシュフロー計算をする上での情報がありませんが、年金以外の収入が無いという前提であれば節税云々もあまり気にする必要はないかと思います。


年金受給の状態になって最も注意すべき点は月々のキャッシュフローの状態と預貯金の残高になります。


（ワンルームマンションの購入を現金で行うデメリットは預金残高が減少し、資産の流動性が低下する事です。つまり、売りたい時に直ぐに現金化出来ないという事です。）


いずれにしてもいざという時に対して流動性の高い現預金を多めにするのが年齢に応じた資産運用の原則となりますので、現時点からの投資用不動産の積上げには注意される事をお勧めします。

rikichann様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご質問の件、２の場合、減価償却により節税できるとのことですが、１の場合も、家賃収入を得ていくお考えなら、減価償却はできますので、どういう意味なのかが、いまいちよく分かりません。

お金を借りれば、諸費用や金利の負担が生じますので、仲介手数料や不動産取得税、リフォーム費用等の初期投資分まですべて手持ち現金で出せるのであれば、単純に考えて、１の方が有利です。

ただ、ワンルームマンションは、流動性が低く、すぐに現金化することが難しいケースもありますので、急に大きな支出が必要になった時に備え、お金を借りられるのであれば、ある程度まで借りておくというのもひとつの考え方ではあります。

いずれにしても、これから年金生活に入られるとのことですから、最終的な判断にあたっては、あらためて家計の収支をシミュレーションする必要がありそうです。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

rikichannさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

説明文からははっきり読み取れませんが、ワンルームマンション購入目的は不動産賃貸収入を得る目的でしょうか？減価償却による節税～、とある所から不動産賃貸目的の購入であると推測します。

１
メリット
銀行借入金が無いため金利や、費用、審査等が不要。

デメリット
手持ち現金のみの購入の場合、万が一の生活上、賃貸開始時の事業支出に迅速に対応できない場合もあります。
１００％事故資金の場合、不動産収入に銀行借入金が経費にできない。

２
メリット
銀行借入金、減価償却費は不動産収入の経費とする事ができます。

デメリット
コストがかかる。

収支予想と、キャッシュフロー予想から節税・収入の安定を図れる程度の借入なら検討の余地はあると思います。

rikichann 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

考え方は、初期投資８００万円と３００万円に対する最終的な利回りと、投資マンションにおけるリスクの考慮です。

例えば、初期投資８００万円の場合、手元に残る家賃収入が仮に年間８０万円であれば利回りは１０％。一方、初期投資３００万円の場合、手元に残る家賃収入が仮に年間３６万円であれば利回りは１２％ととなります。


次にリスクですが、大きな要因として空家と相場の下落が挙げられます。
もし空室が続いた場合、ローンは管理費等と共に持ち出し金額が大きくなります。

また、相場が市場の変化や物件の個別要因により大きな下落に見舞われた場合、ローンの残債が負担となる可能性がゼロとはいえません。

ここでは大きな要因には含めていませんが、修繕費も考慮しておく必要があります。


いずれにしても投資と名が付く限りはリスクはつきものです。将来の家計シミュレーションと合わせて、上記の要因をご検討ください。


以上、簡単ですがご参考となれば幸いです。

こんにちわ、FPコンサルティングです。
さてもともと何をきっかけに投資マンションを購入されたのでしょうか？金額などからすると利回りもさほど高くないようですが。
基本は１の現金払いがベターでしょうか、詳細が和歌なら井野で正確な回答はできないですが、現金か借入か今後のシュミレーションはFPにアドバイスを求めましょう（本来なら購入前に）