不動産投資　繰上返済 VS 次の物件の準備金

マネー不動産投資・物件管理 2012/04/25 02:27

現在ワンルームマンションを２つ持っておりますが、どちらの住宅ローンへ繰上返済をしていったほうがいいのか、それとも、その余力金は新たな物件を購入する資金にしたほうがいいのかを迷っております。是非に専門家の方々にご相談させていただきたく投稿させていただきました。

悩み：物件A（住宅ローン物件）に対してこまめ（6か月ごとに30万円づつ、及び年1回賞与時に50万円程度、年間合計110万円程度）を繰上返済していったほうがいいのか、それとも物件B（投資用物件）に対して違約金が発生しない2016年2月以降(4年後)まで待ってから、まとまったお金（約500万円程度を予定）を繰上返済したほうがいいのかを判断しかねております。

当方は32歳独身会社員（結婚予定なし）、年収600万円、預貯金150万円投資信託 100万円住宅財形貯蓄 100万円程度、現在は賃貸

所有物件は以下の2件です

物件Ａ: 2006年9月購入、新築分譲マンション購入時 3,420万円。現在、築6.5年、39.6平米現在150,000円にて賃貸中。場所：東京都中野区東京メトロから徒歩１分(利便性はとてもいい場所です。) マンション管理組合理事を担当をしております。（かなりしっかりとメンテナンスがされているマンションになります。）

35年住宅ローン（残27年）10年固定金利2.55% (2018年まで) 返済 122,000円/月、残債 2,820万円。（この物件は当初は自宅用として購入したが、仕事の関係により2010年より賃貸に出している）
繰上返済に関する制約は特になし（手数料無料）ただし一回の繰上返済額は30万円以上。

物件Ｂ: 2011年2月購入、投資用中古マンション購入時 2,150万円。現在、築4年、26.4平米現在87,000円にて賃貸中。場所：東京都江東区 JRから徒歩10分

35年投資用ローン（残34年）変動金利3.55%、返済 89,600円/月、残債 2,110万円。
繰上返済に関する制約があり、借り入れから5年間(2016年2月までの) 間に繰上返済をする場合には違約金として繰上返済額の2％がかかる。5年後からは1万円が繰上返済手数料。

他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等で43万円/年の支払い(2件分)があります。還付金は、毎年所得税と住民税合わせて約50万円程受領しております。

専門家の方々のご意見を伺えればと思い、投稿させていただきます。どうぞよろしくお願いいたします。

whatnaoさん（東京都 / 男性 / 32歳）

回答：2件

山崎淳一
不動産投資アドバイザー

今回のケースであれば、繰上返済をすべきだと思います。

2012/04/25 11:12 詳細リンク

初めまして、株式会社コンポートの山崎といいます。

今回のwhatnao様のケースにおいて、繰上返済をされて、残債の圧縮をすべきだと思います。

私の理論であれば、本来ポートフォリオ上の、手元の「流動性資産」を減らす「繰上返済」はお勧めしておりません。
ただし、それはあくまでも「キャッシュフローに余裕がある」「バランスシートが健全である」投資に対してです。
今回のケースは、残念ながら投資した２物件ともwhatnao様のバランスシートを毀損する「間違った投資」だったのではないでしょうか？

この場合、まず２物件の「市場取引価格」を下回るまで残債を減らすことを目標に、繰上返済をしていくべきです。

また、繰上返済の時期と金額についてですが、伺ってる内容からですと「年に１度１００万円」が良いのでは内でしょうか。
３０万や５０万ですと効果は薄いし手間が掛かると思います。
あとは、今お手元にある金融資産（預貯金150万円投資信託 100万円住宅財形貯蓄 100万円程度）から２００万程を繰上返済するのもお考えになって下さい。

whatnao様は、まだお若いですし、バランスシートが改善してから、次の不動産投資をされても遅くないと思います。

細かい計算は割愛させていただきましたが、whatnao様のご参考になれば幸甚です。