繰り上げ返済

サリューさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『今のこのタイミングで繰り上げした方が良いか』につきまして、住宅ローンにつきましては、毎月の返済額は変わらなくても、毎月の返済額に占める支払い利息の割合は、返済当初の方が多くなります。

また、繰り上げ返済を行った場合、繰り上げ返済資金は借り入れ元本にのみ基本的には充当されることになります。

よって、繰り上げ返済を行うのでしたら、後から行うよりも返済当初に行った方が借り入れ元本の割合が少ない分、その効果も大きくなることになります。

『固定、変動どちらからかアドバイスよろしく．．．』につきまして、住宅ローンにつきましては、適用されるローン金利が高い分、毎月の返済額に占めるローン利息の割合も高くなります。

よって、変動金利分よりも固定金利分の方が住宅ローンの適用金利が高いことになりますので、繰り上げ返済を行った場合の効果も大きくなります。

尚、住宅ローン控除との関係につきましては、具体的に計算を行ってみないとアドバイスは残念ながら出来かねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

：サリューさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

繰り上げ返済の件ですが、住宅ローン控除の総期間１０年だと思いますが。年末のローン残高の１％が控除になりますので、元本残高が高いほど控除が多いと言う事になります。

繰り上げ返済を予定している額にもよりますが、ご質問文から固定の４７０万円全額を繰り上げできる程度の資力はあるのでしょう。
２１００万円の借入で３年少々の時期でしたら積極的に元金を減らした方が総支払額の圧縮になりますよ。

どちらの元本を、いくら繰り上げするのがベターであるかは今後の金利変動や、サリューさんの収入状況にもよりますが、固定金利から返済していく方が利息の圧縮と、今後の金利変動への対応策が多い気がします。
繰り上げ返済に手数料などが必要な場合や、返済最小単価などがある場合もあります。万が一の為に手持ちの資金に多少余裕がある金額での返済で様子を見ても良いでしょう。

サリューさん、こんにちは。
やさしいお金の教室（合）エムズアイ広島の築地と申します。
http://www.supremehiroshima.com/MSI/

以前にも同じ質問にお答えさせて戴きましたね。
http://profile.allabout.co.jp/pf/tsukiji/q/q-103949/

住宅ローンの考え方については専門家においても意見が分かれますのでサリューさんもお悩みになられますね。

ですが私の意見は以前と同じです。
http://profile.allabout.co.jp/pf/tsukiji/q/q-103949/

そして住宅ローン控除に対する考え方なのですが、サリューさんが思われます様にローンは早く返される方が良いでしょう。
住宅ローン控除はローンの残債に対して一定の控除が受けられるというのもですので、住宅ローン控除の恩恵を目いっぱい受けられようとしますと１０年間～１５年間は全く住宅ローンの残債を減らさない方が良いと言うことになってしまいます。
これでは全く本末転倒ですね。いつの時代も借金（ローン）は早めに返済することがベターです。
理論上の話で１５年間は残債を減らさず１５年後から繰上げ返済をする方が良しとするシュミレーションもあるのでしょうが、人の人生や生活はそうしたシュミレーション通りには事が運びませんし、またそれは１０年後、１５年後の金利が今と変わらなかった場合のシュミレーションに過ぎないでしょう。

今、多くの専門家が将来も金利は上がらないとし、そして変動金利を良しとアドバイスをしていますが、アメリカの例を見ると数年前、多くの専門家がサブプライムローンをこぞって庶民に推奨し、その結果多くの住宅ローン破産者を生み出してしまいました。サブプライムといっても結構なお金持ちが破産しています。

私は多くの専門家が変動金利を良しとするようになると日本も危ない兆候だなぁと思っています。

またハイパーインフレや急激な金利上昇というのは、デフレの極限から起こるものです。欧米ではこのドル安ユーロ安（自国の通貨安）によりデフレによる輸入インフレが始まっていますが、デフレによる物価上昇は非常に危険な兆候です。

サリューさんのご参考になれば幸いです。

はじめまして。
横浜で不動産コンサルティングをしております宮下弘章と申します。
宜しくお願いします。

ご質問にお答えいたします。

ご質問のケースでは、
（１）固定金利から一部繰上げ返済するのが良いでしょう。
（２）それも、するならなるべく早く行うべきでしょう。

（１）の理由
固定金利から行う理由は、単純に利息が高いからです。
ローンを早く返したいのであれば、利息が高い借り入れから早めに
一部繰上げ返済を行うのが、計算上一番損はしません。

ただし、変動金利部分だけを多く残すのがご不安という事であれば、
両方に少しずつ一部繰上げ返済を行うのも良いかもしれません。
（変動だけ残る・・・という心理的に不安がある場合です）
ですが、損得で考えれば固定金利から着手する方が良いです。

それと、少しでも早く返して無駄な利息を払いたくないという事なら、
手持ち資金を全額一部繰上げ返済にまわしても良いと思います。

その代わり、ローン支払いが少なくなる分、その後は少しずつ貯蓄を
していき何かしらの出費等に備える必要はあります。
本当は、何かの備えとして５０万円くらいは残しておいた方が
心配も無いんですけどね。
ご夫婦でお話になられて、よく状況を判断してみて下さい。

（２）の理由
一部繰上げ返済は、少しでも早く行うほうが、
余計な利息を少しでも払わなくて済むようになります。
（できれば図等でお示ししたいところですが・・・）

一部繰上げ返済（又は全額繰上げ）の時期を
ローン控除が終わる１５年を待つというのは、
あまり意味が無いと思います。

何故なら、平成１９年度の制度だと、
当初１０年間はローン控除率０．６％
残り５年間は、ローン控除率０．４％

これは、実質的には控除率分の利息が軽減されている事になります。
具体的には、固定金利２．２％のローンを支払っている間、
０．６％分（当初１０年）は還元されることになる計算になります。
なので、結局は１．６％分の金利を支払っているという事になるのです。

つまり、ローン控除１５年終わるのを待つ意味は無いといくことです。

説明が少しわかりづらかったら申し訳ありません！
少しでも参考にしていただけましたら幸いです。

本日はご回答をさせていただきまして
誠にありがとうございました。

サリュー様
ファイナンシャルプランナーの山田と申します。

繰上返済にあたっては、今後の教育資金その他の支出に支障がないか事前に十分検討する必要があります。
現在お子様はまだ小さいことから、直近で大きな支出の可能性は低いと思われますが、住宅ローンの返済と教育資金の貯蓄をバランス良く対応してください。

繰上返済をした場合、各年末の残高が少なくなり、その分所得税の控除額も減ります。そのため、繰上返済した方が有利なのか、そのままの方が有利なのか悩まれている方も多いと思います。

しかし、基本的には繰上返済を優先する方が効果は高くなります。

繰上返済による利息軽減額が、所得税の控除額の減少よりも多いことが一般的です。それは、住宅ローン控除適用期間だけでなく、その後の残高と利息に影響を及ぼすからです。

例外として、返済期間が短期の場合、繰上返済により返済期間が住宅ローン控除適用期間より短くなってしまい、住宅ローン控除が受けられないケースについては、繰上返済をしない方が有利となることもあり得ます。その際にはシミュレーションを十分行う必要があります。

複数のローンで借入期間が違う場合は、一概に金利が高い方を返済する方が有利とはいえず、色々シミュレーションをする必要があります。また、毎月の返済額が軽減した場合、その分貯蓄に回すことができますので、その運用利回りも影響することになります。

ただし、現在適用されている金利を前提とした場合で、住宅ローンの利息軽減効果のみを対象とするのであれば、固定金利部分を全額返済した場合や、変動金利部分の返済に充当した場合等、色々なＨＰの住宅ローンシミュレーションや、償還予定表で算出できるので判断材料になると思います。

最後に、返済は変動にするか固定にするか、今後の金利情勢等を考えると悩ましいところですが、金融専門家であっても将来の金利を当てることは難しいでしょう。やはり自分の考え方やライフプランをベースに決定されるのがよいのではないでしょうか。

以上、僅かでもご参考になれば幸いです。

山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡

サリュー 様

こんにちは、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


■ 固定分を一気に返済す場合

利息軽減効果と共に、返済前の月々の返済分がそのまま預貯金に回せることがメリットといえます。


■ 変動金利分を一部繰上げ返済する場合

期間短縮型の一部繰り上げ返済をする場合、返済期間が短縮されるのみで月々の返済額に変わりはありません。


上記の両者共に、将来の大きな資金が必要となるタイミングまでに預貯金ができるものかどうかをご確認いただく必要があり、また、繰上返済額にについても将来に必要とする預貯金額を考慮の上で設定いただく必要があります。


以上、簡単ですがご参考となれば幸いです。


参考
一部繰上げ返済計画のご参考となるサポート紹介ページ（EYE-PLUSのHP内）がありますので、宜しければご覧ください。考え方がお分り頂けるものと思います。

一部繰上げ返済ビジュアルサポート
⇒http://eye-plus.verse.jp/karikurisupport.html