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マンション購入と運用について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/27 11:08

ローンが終わっているマンションを賃貸に出して、
新しいマンションを購入しようか検討しています。

今住んでいるマンション(3LDK)は、主人の実家名義でローンが終わっています。
管理費等のみを4万円払っている、築15年、駅2分の部屋です。
ここを賃貸に出すと、相場は20万ぐらいらしいので、
その収入をあてにして新しいマンションを購入するかどうか検討しています。
主人の両親が亡くなった後はこのマンションはもらえる予定です。

私(30歳)と主人(40歳)はダブルインカムで、月々の手取り合計は50万前後。
購入を検討しているマンションは8000万です。
頭金としては500万ぐらいしかありません。
子どもは3歳が一人、これからもう一人は欲しいです。

毎月30万ぐらいローンにあてられれば、無理がないかなとも思いますが
あまり良い案ではないでしょうか。

今の部屋の賃貸料を使って新しい部屋を購入できれば
ゆくゆくは資産が増えていいと考えましたが、
相続の際にどのくらいかかるのか、その他のリスクなどがあまりわかりません。
相続できるものとしては、マンションの他に実家(一軒屋)を売って姉夫婦と
分けるといっていたので数千万は現金が入ると思います。

相続まで家賃がかからない今の部屋に住んで、
現金が入った時にマンションなり家なりを購入した方がいいでしょうか。
できるだけ効率よくお金を使いたいと思っています。
何かを買ってローンを組むのであれば、年齢的にそろそろ組まないといけないと
あせり、色々案を出している段階です。
とりとめがなくて恐縮ですがアドバイスをお願いいたします。

pansakuさん ( 東京都 / 女性 / 30歳 )

回答:4件

マンション賃貸と購入

2010/08/27 11:53 詳細リンク
(3.0)

pansaku様の発想は良いと思うのですが、ただ収入と購入物件とのバランスが悪いと思います。


まず月々の手取り額から推測しまして世帯年収ベースで1000万位なのではないかと思いますが、頭金500万で8000万の物件の購入は流石に重いなという感じがします。


仮に現在の物件を首尾よく賃貸に出せて20万の家賃を得たとしても管理費等を考慮しますと、年収プラス要因は200万程度になるかと思います。仮に世帯年収1200万だとしてもほぼ8000万の借入は相当重いと思います。


また、ファミリーマンション一戸の賃貸という事になりますが、一戸のみの賃貸は「オールorナッシング」の賃貸となりまして収入において不確定な要素が多々あります。空室時には手取り額からローン返済をしなければならない事を覚悟しなければなりません。


その場合(空室の場合)には管理費等も支払う事になるでしょうから35万前後のキャッシュアウトフローとなります。


物件購入自体は良い考えなのですが、金額を絞って例えば5000万までで計画を建てる等されたら安全性が高まるのではないかと思います。その場合、物件の立地をより郊外に目を向けるか中古物件等に目を向けるかという事になるかと思いますが…


また、目立たない点ではありますが、既存の物件はご本人所有の物件でないという事なので本来その物件からの収入はその所有者の収入になりますのでローン申請時等では年収にカウントされない可能性もあります。

補足

ちなみに、同じ8000万の借り入れをしても大丈夫な案件としては賃貸併用住宅等でしょう。自己居住部分が5割以上であれば住宅ローンの適用となりますし、賃貸部分からの収入によってローン返済の助けにもなります。

マンション
ローン返済
ローン

評価・お礼

pansakuさん

お返事ありがとうございました。
そですね、賃貸が空いた場合はきついローンになりますね。
参考になりました。
5000万という金額を目安に再度考えて見ます。
ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

3 good

マンション購入と運用について

2010/08/29 10:27 詳細リンク
(3.0)

pansakuさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『とりとめがなくて恐縮ですがアドバイス...』につきまして、現在、保有しているマンションを賃貸に出した場合、家賃収入として月額20万円を見込むことができるということですから、新たにマンションを購入して支払う予定の毎月の返済額30万円との差額は、10万円ということになります。

新たにマンションを購入することで、管理費や固定資産税などの保有コストが2倍程度に増加することにもなりますが、毎月の住宅ローンの実質的な負担は10万円とふたり合わせた手取り月収金額50万円に占める住宅ローンの負担割合は、20%ほどに過ぎませんので、住宅ローン負担で家計が圧迫されるような心配はありません。

また、新たにマンションを購入することで、将来的にはマンション収入を老後資金の一部に充当することができ、そうなれば経済的にもかなりゆとりのある老後生活を送ることができると考えます。

よって、新たにマンションを購入していただいても、十分にやっていけると思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

購入
管理
コスト
マンション購入
老後

評価・お礼

pansakuさん

2010/10/22 16:44

前向きなご意見ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

渡辺 行雄

2010/10/22 17:04

pansakuさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

2 good

マンション購入と運用について

2010/08/27 12:07 詳細リンク
(4.0)

pansakuさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

現在、ご主人のご両親所有マンションにお住みだそうですね。今後pansakuさんご夫婦がマンション購入にあたって、現在住まれているマンションを賃貸に出し、ローン返済の足しにしたいと言う事ですが、その際にはご主人のご両親名義のマンションを、ご主人に移動する事になります。

ご主人のご両親所有のマンションを賃貸した利益を購入マンションの返済にあてるのですから、現在のままでは贈与税の対象になるでしょう(単純計算で20万円×12カ月で年間240万円の贈与と算定)

ローン返済については「月30万円返済で、頭金500万円、35年払い、金利2%」とした場合、8000万円のローンは組むことは可能であると思われますが、

1 ご主人の親が生前のうちにマンションの名義を相続時精算課税などの利用で移動するか
2 年間110万円以内の暦年贈与に抑えるか
3 居住し続け、相続後に賃貸に出す

など様々な方法があると思われますので、資産状況や、今後のライフプランを考えた上でのご検討になります。

マンション購入
贈与税
賃貸
相続
ローン返済

評価・お礼

pansakuさん

2010/10/22 16:41

お返事遅くなりましたがアドバイスありがとうございました。
参考にさせていただきます。

新谷 義雄

新谷 義雄

2010/10/22 18:23

pansakuさん、ご評価有難うございます。マンション購入の際には
長期の資金計画、ライフプラン、税金問題などさまざまな諸問題
がありますが、素敵なご新居の取得をお祈りしております。
今後のライフプランでご不明な場合はなんでもご相談下さい。

精一杯取り組ませて頂きます。

宮下 弘章

宮下 弘章
不動産コンサルタント

3 good

マンション購入と運用について《税金対策・家賃の安定性がカギ》

2010/08/27 15:13 詳細リンク
(4.0)

こんにちは。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。
宜しくお願いします。

ご質問にお答えしたいと思います。

先ず、第3者名義の不動産で家賃収入を得る場合、その収入は贈与に該当します。
この場合1年間に110万円を超える部分の家賃に対し、贈与税が課せられます。

(※贈与税の計算の1年間とは、1月1日~12月31日をワンクールと見なします)

贈与税とは、お金をもらう人に対して課せられる税金です。
タダでお金をもらう分、税率設定も高くなっています。

よって、もったいないですから回避したほうが良いですね!

そこで選択肢に上がるのが相続時精算課税制度というものです。

親から子への資産譲渡に関しては、
2,500万円までの資産譲渡は基本的に贈与税がかからなくなります。
(評価各計算が必要です)
将来、マンションの名義人(お父様?)の相続が発生したときに、
他の相続財産と合わせて相続税で精算することになるわけですが、
財産がよほど多くなければ相続税が発生する可能性も低くなります。
(確かめるために、細かい計算が必要ですが・・・)

もし、この相続時精算課税制度を利用して現在住んでいるマンションの
所有権を取得することができるのであれば、
その後の賃貸による家賃収入は、110万円超部分でも贈与税の対象にはなりません。

先ず、この状態になるよう目指してみるのが一番良いかと思います。
その上で、ご計画通りの物件購入ができるのであれば、
先ず第1段階はクリアーです。

あとは、現在住んでいるマンションが、
今後将来、長期にわたって家賃収入を安定的に得られるかどうかは
しっかりチェックしておく必要がありますね。
つまり、家賃下落リスク、空室リスク、賃貸運営での純収益等をしかり確認して計画するのでしたら、
問題はないと思われます。

贈与税
相続税
マンション
運用
不動産

評価・お礼

pansakuさん

2010/10/22 16:42

マンションが安定収入を得られるか・・・確かにそうですね。
ありがとうございました!

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