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対象：住宅資金・住宅ローン
回答数： 3件
回答数： 2件
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地方銀行の短期固定(３年)が12月に終了します。
この３年間は金利１％だったこともあり、あえて「繰上げ返済」はしていません。
東京スター銀行の預金連動型ローンへの「借り換え」か、現在の銀行へ「繰上げ返済」しそのまま継続か、専門家の皆様のご意見をお聞かせ下さい。
≪概要≫
・夫婦共に３９才(夫 会社員、妻 パート)、子供２人(11才、8才)
・現在の借り入れ先：地方銀行
・借り入れ期間：３５年(７１才まで)
・金利タイプ：３年固定金利→今年12月終了
・金利：固定期間中 １％
固定期間終了後 完済までの全期間、店頭金利より－１．２％の優遇あり
・現在の返済額：月々75,000円(ボーナス払い：なし)
・今年１２月時点での借り入れ残高：2,450万円
≪その他≫
・住宅ローン完済年齢を少しでも６０～６３才に近づけたい
・月々の支払いは90,000円程度までに抑えたい
・今後もボーナス払いは一切なし
・現在の預貯金：約８００万
・年間貯蓄可能額：今後も平均８０～１００万円程度
主人はごく一般的な会社員。
今後も昇給の見込みはなく、恐らく退職金の支給も見込めないと思います。
妻である私は、これまで１０３万円の範囲で働いていましたが、次年度からは１３０万円の範囲に変更予定。
いずれにせよ次の借り入れ期間は、１０年固定を予定しています。
現在の銀行では、全期間－１．２％の優遇という条件もあり、借り換えするからにはそれなりのメリットがなければ・・・と思うのですが、なにぶん住宅ローンのタイプが全く異なる商品なので、比較検討しづらく悩んでおります。
「スターワン」に借り換えした場合、年間８０万の貯蓄を目標にシュミレーションはしてみましたが、この先しばらくは教育資金もかかり、預貯金の増減も大いに予測されます。
我が家のような僅かばかりの預金、ましてや近い将来にその預貯金を引き出す可能性がある場合、やはり「東京スター銀行：スターワン」への借り換えメリットは乏しいでしょうか?
スターワンへの借り換え時、借入額を抑える為（当初の借入額にかかるメンテナンスパック料金を少しでも引き下げるため）、借り換え前に現在の銀行に３００万円を繰り上げ返済し、その後借り換え手続きを取ろうかと思っております。
※２４５０万－３００万繰上げ＝２１５０万にて借り換え
専門家の皆様のご意見を宜しくお願いいたします。
補足
2010/08/26 11:00現在の借入先である地方銀行では、最大１０年固定となりますが、８月現在の店頭金利は３．０％ですので、－１．２％優遇とした場合、今後１０年間は金利１．８％となります。
月々の支払額も一応は想定内ではあります。
現在の地方銀行の全期間優遇条件が決して悪いようにも思えず、かといって手元の預貯金を繰り上げ返済するには、その後のアクシデントに対応できるか不安でもあります。
lovery_kidsさん （ 滋賀県 / 女性 / 39歳 ）
回答：3件
専門家借り換えの妥当性について
初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。
まず「スターワン」住宅ローンは、金利条件については有利とは言い難く
あくまで自営業者等の運転資金を普通預金に預けておき、利息を相殺しないと
メリットはあまりないと考えられます。
また１０年固定では、再度１０年後に金利変動リスクにさらされます。
そういう意味では、現在は全期間固定型の金利が非常に低いので、
そちらを検討されるほうがよろしいのではないかと考えます。
例えばスターワンの１０年固定は優遇後でも金利2.6％ですね。
これが住信ＳＢＩ銀行では残り３２年固定でも金利2.42％です。
またソニー銀行も２０年超は2.468％です。
どちらもネットバンクですが、前者は住友信託、後者はソニーが
母体ですので、むしろスター銀行よりも安心です。
またフラット３５も借り換えに利用でき、３２年固定でも金利は
金融課間平均2.48％です。
借換手数料が上記２社は融資金額に連動するため５０万程度必要ですが
フラットは銀行によっては定額の５２５００円など安いのが特徴です。
基本的には上記３社をベースに借り換えをご検討されるのが
よろしいかと思います。
現在の銀行で繰上返済するのも悪くはないと思いますが、１０年固定で
再度１０年後に金利選択をしなければならず、優遇後の金利も一般的な
地方銀行並でしたら、借り換えをご検討される方が良いかと思います。
借り換えのメール相談も承っておりますので、よろしければご利用下さいませ。
沼田 順
補足
借り換え手数料に記載ミスがありましたので、訂正させて頂きます。
住信ＳＢＩ銀行：借り換え手数料 融資金額の2.1％よって2450万円であれば約50万円
保証料 不要、団信保険料 銀行負担、８大疾病保障料 銀行負担
ソニー銀行：借り換え手数料 42,000円 保証料 不要、団信保険料 銀行負担、３大疾病保障料 銀行負担
フラット３５：借り換え手数料 融資金額の2.1％か31,500～52,500円
保証料 不要、団信保険料 必要、３大疾病保障料 必要（どちらも合わせて年払い）
（申し込みは最寄の金融機関で行いますが、金融機関により条件は異なります）
スター銀行は保証料も月末残高の0.1％必要です。また、現在の地方銀行に保証料を支払っていた場合
戻し保証料として一定金額が戻ってきます。
長期固定金利の低さから住信ＳＢＩ銀行が人気でしたが、ソニー銀行も９月適用分から
金利を引き下げて対抗してきました。
今後はソニー銀行も伸びてきそうです。
沼田 順
私のブログで今後の金利動向など、住宅ローン選びに役に立つ知識をご提供しております。
よろしければ、ご訪問下さいませ（日本ブログ村連続１位です）
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/
評価・お礼
lovery_kidsさん
仰るとおりスターワンの金利は、他社と比べ高めであり、それに加え更にメンテナンスパック分が上乗せになる点が引っかかっております。
既に借入額と同額、もしくは近い将来に借入額を上回る預貯金が可能なユーザーならば、世間の金利に左右されるリスクも軽減されるのでしょうが、我が家の場合は、年間貯金額８０万円にてシュミレーションしますと、やはり１３年近くかかってしまうものと予測されます。仮に１０年固定とした場合、次の見直しの時期にはまだ借り入れ＝預貯金ではない為、不安を引きずった状態での見直しとなりそうです。
全てを満たすことは不可能でしょうが、今一度夫婦でしっかりと話し合いたいと思います。
沼田 順
高評価、ありがとうございます。
さきほど試算してみましたが、今後１０年間の金利が1.8％で推移した場合、
毎月返済額は83,977円、2020年12月の引き落とし後の残高は
17,611,656円まで減少します。
そう考えますと、残高が減少している分、金利変動リスクも少なくなりますので
現在の地方銀行で返済を継続されるのが、よろしいのではないかと思います。
手元資金はとりあえず1000万円貯まるまでは繰上返済せず、その後様子を見ながら
対応されてはいかがでしょうか。
なお、スターゼロは仮に利息がゼロであった場合、元金のみの返済となるため
元利均等返済では当初は利息の割合が高く、その後は元金の割合が高くなる関係で
返済額が増加していくという、プランが立てにくい商品設計になっています。
そういう意味でも、スターゼロに借り換えるよりは、現在の金融機関で
返済継続されることをお勧めします。
沼田 順
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
-
住宅ローンの借り換えの件
ｌｏｖｅｒｙ＿ｋｉｄｓさんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。
『我が家のような僅かばかりの預金、ましてや近い将来にその預金を引き出す可能性がある場合、．．．借り換えメリットは乏しいでしょうか？』につきまして、ｌｏｖｅｒｙ＿ｋｉｄｓさんへがご検討されている住宅ローン商品につきましては、預け入れできる預貯金の残高が高いほど金利面でのメリットがより出やすいものとなります。
尚、住宅ローンの借り換えを行うことでメリットがでるための要件として、
・借入残高が１，０００万円以上あること。
・返済期間が１０年以上残っていること。
・住宅ローンの金利差が１．０％以上になることなどとなります。
よって、ｌｏｖｅｒｙ＿ｋｉｄｓさんの場合、借り換えを行ってもメリットそのものが出づらいと思われます。
具体的に計算してみると、繰り上げ返済後のローン残高２，１５０万円につきまして、２５年完済とした場合に毎月の返済額を９万円以内に抑えるためには、住宅ローン金利として２．０％前後になります。
よって、わざわざ他の金融機関に新たに諸費用を支払ってまで住宅ローンの借り換えを行うよりも、現在利用している金融機関を引き続き利用しながら、年間貯蓄可能金額が８０万円から１００万円ということですから、毎年無理のない範囲内で繰り上げ返済を行っていった方がよろしいと考えます。
今後はお子様の教育資金もかかるようになりますので、教育資金とのバランスも考慮しながら繰り上げ返済を行うようにしていってください。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
西垣戸 重成
不動産コンサルタント
-
いく種類かのシミュレーションで比較確認
lovery_kids 様
はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。
ご指摘の通り預金連動型の場合、一定の預貯金額を安定的に確保しなければ選択された意味がないといえますね。
また、預金額と同額のローンを金利ゼロにするとう特徴がありますが、ご存じのとおりメンテナンスパック（０．０５４％～０．７０２％）の支払が必要となり、また、別途預貯金する場合の金利が付かないことから、この部分も差し引きして考える必要があります。
現在、１０年固定型をご検討中のようですが、１０年後のお子様は２１歳と１８歳です。一番出費の大きい時期と同時に、ローンの見直しが必要となられます。
もし固定期間終了時が大きな金利上昇局面だった場合、ローン返済が大きな負担となることもあり得ます。
そこでいく種類かの金利上昇リスクを盛り込んだシミュレーションを作成することで、全期間固定金利型の住宅ローンも含め、安心感と総支払予想額を比較検討されることをお勧めいたします。
また一部繰上げ返済に関しては、利息軽減効果やその他の諸費用がお安く済むことは確かですから、長期シュミレーションにより可能利用額を確認され上で実行いただくことをお勧めいたします。
以下のページは、シミュレーションのご参考としてご覧ください。
安心が確認できるキャッシュフロー表の活用法！
⇒http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/
借換え・一部繰上げ返済の参考ページ（サポートの宣伝でもあります）
⇒http://eye-plus.verse.jp/karikurisupport.html
以上、ご参考となれば幸いです。
（現在のポイント：-pt）
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