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住宅ローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2013/06/15 21:29

現在建築中の新築建売住宅の購入契約をしました。
住宅ローンについて色々悩んでいます。
物件価格(諸費用込)は3800万円で頭金は1900万円を入れる予定です。


《家族構成》
夫44歳(会社員)年収770万円 月収(手取り)32万円 年2回ボーナスあり
妻41歳(専業主婦)
子 6歳(幼稚園年長)

《貯蓄額》
貯金 1300万円 頭金・引越し・家電買い足し費用等を差し引いた金額です。
株(時価)240万円
教育資金(保険・貯金)610万円

夫の定年を60歳として15年間で繰り上げ返済をしながら完済を目標にしています。退職金は老後資金としたいのですが、万一返済できない場合は退職金で充当するつもりです。ちなみに具体的に老後資金として保険料払い済みの60・65・70・75歳で夫が80万円ずつ、妻が42万円ずつもらえる終身保険しかありません。
そこで・・・


1.年齢、収入を考慮して物件価格とローンの額は妥当ですか?


2.ローンは変動か固定金利のどちらを選べば良いでしょうか?
ローン支払額は無理をしない範囲でボーナス併用なしで月7万円くらいまでと 考えています。
変動 0.875% 25年 70,535円 30年 60,026円
15年固定 2.25% 30年 72,626円
10年固定 1.6% 30年 66,488円


3.繰上げ返済の時期について
変動か固定のどちらかを選ぶかによると思いますが、ローン減税を重視し
10年後くらいにまとめて繰上げをするのが良いのか、
最初は元金よりも利息部分の方が多いので早い時期から繰り上げ返済をするのが 良いでしょうか?
繰上げは期間短縮をしていくつもりです。


4.頭金等を差し引いての貯蓄残額については妥当でしょうか?
今年、現金購入で車を買い換えたのでしばらく大きい買い物はないとは
思いますが、どんな事があるのか分からないので少し多めに残しています。


色々と分かりづらいところがあるかと思いますが、
アドバイスをお願い致します。

あおどらさん ( 千葉県 / 女性 / 41歳 )

回答:2件

杉浦 詔子 専門家

杉浦 詔子
ファイナンシャルプランナー、カウンセラー

- good

当初からの返済額を増やすと利息が減ります。

2013/06/16 10:54 詳細リンク
(5.0)

あおどら様

初めまして。ファイナンシャルプランナー&カウンセラーの杉浦と申します。
既に購入契約をされたとのことで、返済方法等のアドバイスのみで大変恐縮ですが、参考までに回答します。

1.あおどら様が記載のとおり、ローン額が1900万円、30年返済、月7万円のご返済は、あおどら様のご希望通りだと判断させていただきました。

2.あおどら様が、将来的に金利が上がって返済が増えることを心配されるのであれば固定金利、当初の返済額を少しでも抑えたい場合は変動金利を選択となります。変動と固定を組み合わせたローンが金融機関あれば、組み合わせを検討されると迷いが少なくなると考えられます。

3.繰上げ返済は「こまめに」「早めに」行うと利息軽減効果が高くなります。
しかし、もし、あおどら様が10年後に120万円繰上げ返済しようと毎月1万円の貯蓄をなさるのでしたら、最初から毎月1万円多くローン返済にあてた方が金利の支払いが少なくすみます。
(1)ローン額1900万円、金利2.25%、月7.3万円返済、期間30年 ⇒ 合計返済額約2633万円 利息額約733万円
(2)ローン額1900万円、金利2.25%、月8.3万円返済、期間25年 ⇒ 合計返済額約2505万円 利息額約605万円
(3)〈繰上げ返済する場合〉10年経過後の残高が1400万円、120万円繰り上げて1280万円のローン残高と仮定する
(3)期間短縮型繰上げ返済で減少する利息 ⇒ 約63万円
(1)-(3)が、繰り上げ返済した場合の利息であるため 733-63=約670万円の利息額(返済手数料は考慮しておりません)
よって、まとめた繰り上げ返済より、毎月1万多く返済する(2)方の利息が少なくなります。

4.あおどら様が、2人目のご出産を考えてらっしゃる、またはお子様を私立の小学校に通わせるなどのご予定がある場合や、住宅購入時に家具や家電などの新規購入を考えていると、貯蓄額が不足する可能性があります。あらたに、車の購入やご旅行、お子様やご家族の習い事などを控え、お子様が義務教育の間に、緊急時の貯蓄ができると理想です。

住宅ローンはご夫婦でよく話し合って決断なさっていただけますようお願いします。
なお、上記は机上の概算計算であり実際の額とは異なります。ご了承願います。

購入
夫婦
返済
ローン

評価・お礼

あおどらさん

2013/06/16 19:20

早速のご回答ありがとうございました。

考えていたローン月額で妥当のようなので安心しました。
子供はこのまま1人の予定で小学校、中学校は公立で高校以降は本人の意思に任せたいと考えています。教育費はもう少し積み立てするつもりです。
小学校の間の6年間は積極的に繰り上げ返済をしていこうと思います。
固定、変動はよく話し合って決めたいです。
本当にありがとうございました。

回答専門家

杉浦 詔子
杉浦 詔子
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー、カウンセラー)
みはまライフプランニング ファイナンシャルプランナー、カウンセラー

働く人たちの夢をかたちにするファイナンシャルカウンセラー

「働く人たちの夢をかたちにする」会社員とそのご家族等へのキャリアプラン(生活)とライフプラン(家計)の相談と講義、執筆を行っています。女性のキャリアと家族や恋愛等コミュニケーションに関する相談、FP等資格取得支援にも力を入れています。

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上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンとお金と時間とのバランスについて

2013/06/17 11:31 詳細リンク
(5.0)

あおどらさんへ

こんにちは。住宅ローンのこと、いろいろと悩まれているようにお見受けしました。

収入と住宅ローンとのバランスでいうと、
仮に15年年間固定金利の住宅ローンであっても、年間の返済額は87万円強。ボーナスを勘案した手取り年収は、20%未満で収まるようです。これに固定資産税などの負担が入ってきますが、今後の収入が現状のまま推移した場合で仮定しても、無理のないものと思われます。

ローンを変動にするか固定にするかですが、
繰り上げ返済時期をいつにするかで大きく変わってくるものと思われます。
15年後となると、子供さんが大学に進学された場合はご在学の年齢です。60歳以降の収入や資金繰りの変化を考えて住宅ローンを残されるか、子供さんが大学に進学される年齢までに繰り上げ返済で住宅ローンを完済するか。といったことが、固定金利期間を決めるポイントになります。
積極的に貯蓄ができる家計であれば、変動金利と固定金利期間選択型(10年または15年、または他の期間?)のミックスにしてもよいでしょう。(できる金融機関の場合)

貯蓄を多く残されているのは、何かご心配があってのことではないでしょうか。こちらが妥当かどうかを判断するよりは、あおどらさんのお気持ちを大事にするのがよいと思われます。
ご心配のこと(リスク)を書き出してみて、いつまでに、どのようにして(貯金などで)備えるか、回避するか、考えておかれることをお勧めします。

上津原マネークリニック
上津原 章
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

こども
資金繰り
住宅ローン
貯金
家計

評価・お礼

あおどらさん

2013/06/17 14:47

ご回答いただきありがとうございました。

今現在で収入と住宅ローンのバランスに無理がないとのことで安心しました。
子供が中学生くらいになると教育費もかなりかかってくると聞いているので、小学校の間の6年間は積極的に繰り上げ返済をして定年までの15年間で完済を目指したいです。
変動か固定かはよく話し合って決めたいと思います。
本当にありがとうございました。

上津原 章

2013/06/17 15:17

あおどらさんへ

早速ご評価いただき、ありがとうございます。

できるだけ早く住宅ローンを返済したいというお気持ちのようですね。
子供さんが小学校に在学されている間でないとできない経験も、いろいろあろうかと存じます。繰り上げ返済をしながらも、子供さんの経験値も大事にしてあげてください。

上津原拝

回答専門家

上津原 章
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