住宅ローンの金銭消費貸借契約に伴う住所変更について

junichi123様のご質問を見てご指摘の都銀の方と確認の為に話をしました。結論からいえば全て終了後でも住民票の移転はOKです。



恐らくお話されている担当があまり理解度が深くない様に思います。あくまでも住民票を移転するというのは、買った物件に住んでから、住居が移転したから行うのであって住民票移転が先にありきではありません。



ただ、登記の利便性を考慮しての事かと思います。



その担当者のみならず上司の方にもあまりしつこく迫るようでしたら確認されたら良いと
思います。銀行内の稟議を先に上げる事と、顧客の囲い込みの為にローン契約を早期に締結する為とも勘ぐれます。



実務上、問題になるのが住宅と偽って投資物件を購入する方がいるので住民票の移転を確認する事を重要なポイントになっているとは思います。



まだマンションが建築中であり、且つ、現在お住まいの市町村の行政サービスを受ける必要がある訳ですから譲歩して住民票の移転は最悪決済日の前日で良いはずです。



ちなみに中古マンションのレノベーションが必要なマンションの売買の場合には設計からレノベーションまで2か月とか掛る場合があります。その場合には当然住民票は完成するまで移転せず、売買が終了して、レノベーションが済んで住民票を移転するのが普通です。

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

住宅ローン実行後に実際に引っ越しを行ってから
住所変更をすることは可能です。

本来であれば、引っ越しをしていなければ
住所変更（住民票の移動）はできません。

ただし、現実的には、事前に住所変更を行ったうえで、
住宅ローンの契約（金消契約）、実行を行うことが
多々あります。

事前に住所変更を行うメリットとしては、
・銀行口座の住所変更等が不要
・不動産の売却時に住所変更登記が不要
・対象物件であれば住宅家屋証明書を取得できる。
（登録免許税の減免）
があげられます。

裏の事情としては、
過去に住宅ローンで購入した物件に、その所有者が居住せず、
賃貸に出して投資用物件としてしまうことがありました。

金融機関としては、住宅ローン（本人の居住用）としての融資を
別の用途（この場合は投資用）に使用されると非常に困ります。

上記の理由から、金融機関としては新住所での
金消契約、ローン実行をすすめてきます。


不都合がなければ新住所の方が買主にとっても楽だとは思います。
しかし、今回のケースのように、いろいろな手間が発生するのであれば、
原則通り、引っ越し後の住所変更で構いません。

仮に、金融機関の方が強く変更を要求してきた場合には、
「本来、引っ越していなければ変更できない住所変更を強要するのですか」
と言えば、すぐにその要求を撤回すると思います。

また、登録免許税の軽減となる住宅家屋証明書も、
いずれはそこに居住してちゃんと住むのであれば、
現在の住所での登記においても、
司法書士の先生が書類を作って対応をしてくれます。

少しでもお役に立てれば幸いです。

ｊｕｎｉｃｈｉ１２３さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『本審査及び金銭消費貸借契約前に住所変更をせず、住宅ローン実行後に住所変更をすることは可能なのでしょうか。』につきまして、私自身も不動産会社でマンションを販売していたときに、ｊｕｎｉｃｈｉ１２３さんと同様のケースがありましたが、ご記入されているとおり、後から住所変更を行うことは可能です。

ただし、住所変更した後から新住所の住民票を融資先の金融機関あてに提出する必要がありますので、融資先の金融機関にも確認をしておくようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

junichi123さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


金銭消費貸借契約時に、登記必要書類を同時に準備するものとしてご説明いたします。


住宅ローン実行後の住民票の移転も一般的には可能です。また住民票の移動は、法律上は実際に住んでいるところにしか移転できません。


それにも拘わらず、住宅ローンがある場合の登記は、引き渡し前か少なくとも同時に完了している必要があります。


その登記の際に、新築に係わる登録免許税（登記に係る税金）の軽減措置を受けるには、原則、住民票移転後の市町村が発行する「家屋証明書」の添付が義務付けられています。


そこで移転前の住民票で登記を進める場合、軽減税率の適用ができず通常の税率で課税されることになる可能性があることになります。


一度、移転先の行政庁か販売担当業者に、住民票の移転なくして軽減税率の適用を受けるための「家屋証明書」の発行が可能なものかどうかをご確認ください。


もし発行が可能となれば、住民票の移転は合法的に引越後にすることができ、かつ軽減税率が適用されるものと考えます。


一方、旧住所のままで登記が完了している場合は、実態と合致させるために、後日、住民票移転後の新住所に名義変更（住所の変更）する登記が必要となります。


いずれにしても納得のいくまでご相談ください。以上、ご参考となれば幸いです。

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

【ご質問の件につきまして】

＞本審査及び金銭消費貸借契約前に…（中略）…でしょうか。（銀行がOKするかどうか）

⇒可能です。

以前は、引渡（決済）後の登記手続きの手間等を踏まえ、引渡（決済）前の住民票移転が、一つの条件のように行われておりました。

しかしながら、今現在では、各市町村窓口の要請（実態に沿った住民票の移転要望）もありまして、必ずしも、大手の金融機関では、金銭消費貸借契約前や引渡（決済）前に、住民票の移転は必要とされなくはなりました。（※引渡後におきましては、当然、住民票の移転は必要です。）

販売会社からの要請もあるかと思われますが、住民票の移転にかなりの抵抗があるようでありましたら、無理をして行う必要はないかと考えます。

ご質問者様より、お住まいになられる市町村窓口から、実態の沿った要請があった旨を、金融機関や販売会社に伝えれば、恐らく解決されるはずでしょう。

【軽減措置のための住民票移転】

登記手続きにあたっての軽減措置を受けるために、本審査及び金銭消費貸借契約前並びに引渡（決済）前に、住民票移転の要請を受けることも、場合によったら、あるかもしれません。

しかし、これにつきましては、他の専門家の方がおっしゃられていますように、大抵の司法書士であれば、軽減措置が受けられるように（※新築の場合であっても）、法務局への提出書類を作成してくれるはずです。

したがって、この点に関するご心配も不用かと存じます。

回答になりましたでしょうか？

不動産コンサルタント藤原鉄平
任意売却のご相談は http://fireworkers.jp/