共有名義物件の売却について

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

公庫勤務時代に登記関係も担当しておりましたので
簡単ですが、お答えいたします。

残念ですが、結局は他人名義の物件を売却する場合と
同視できますので、前妻の協力がないと話が進みません。

しかし、このような事例に対処するため不動産登記法において
前妻の意思表示を擬制させる、判決による登記という方法が
定められています。

ただし、判決で勝訴して登記を変更する流れですので、
前妻に義務が生じていることを証明しなければなりません。
書面があれば別ですが、口約束ではなかなか難しい所です。

どちらにしても、この状態を解決するには
訴訟経験のある司法書士に依頼される
のが一番よろしいかと思います。

司法書士連合会に相談すれば、紹介してもらえると思いますので
そちらで対応してもらって下さい。

うまく、事態が進むよう祈念いたします。

沼田 順

１、共有名義のマンションを売却したいということですが、共有名義の前妻の方が了承されていれば売却できます。ただ、前妻に伏せての売却は当然ながら出来ません。（そういう物件を買う方がいないという事でもあります。）


２、前妻の方が放棄するという事が書面で残っていれば兎も角、口頭での了承という事であれば裁判で争っても時間と費用の無駄に終わると思います。


３、共有者が合意していない場合は、事実上売却そのものが出来ませんので抵当権抹消手続にも入れないと思います。（預金で一括返済するなら別ですが…）


４、所有権変更登記の際に改姓の登記も同時か事前に行って処理と言う事になるかと思います。


一番良いのは先方が主張されている頭金の件に関しても時間を掛けて合意を構築し書面化し、それと同時に売却における委任状や抵当権抹消書類への押印等を同時に行っておけば宜しいかと思います。（その際には書類の上で抜かりの無い様に司法書士にチェックさせる必要があります。）


司法書士へは早目の相談が必要かと思います。

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

１については、共有名義の不動産を売却する場合、
各所有者が保有している持分だけを他の所有者の
承諾を得ずに売却することは、論理的（法律的にも）
には可能です。

しかし、実務的には、不動動産を無関係の他人と
共有して保有したいという人は、現実的にいません。
したがって、持分だけを単独で売却することは
実質的にできないということになります。


２については、法的な措置をとることはできません。
例えば、前に言ったかもしれないけど今はその気がなくなった、
もしくは、そもそもそんなことを言った覚えはないと
言われてしまうと、どうしようもありません。

仮に裁判等になった場合は、言った・言わないの問題については
録音等の物証がない限り、勝ち目はありません。


３については、住宅ローンの名義がご主人のみであれば
特に問題、不都合等はありません。
（共有持分者にとっても、抵当権が抹消されることは有利なことです）


４については、実務的には売却の所有権移転時に
氏名・住所変更登記を行うのが一般的です。


今回のケースのように、
共有名義者間で売却等の合意が得られない場合で、
どうしても売却をしたい場合は、お金で解決を
することになります。

例えば、今回の前妻が要求している金額が、
ある程度許容できるものであれば、その金額で、
前妻保有の持分を買取った形にできれば
良いと思います。

その場合、前妻は要求の金額が手に入りますし、
こちら側にすると、単独所有にすることができるので
こちらの意志のみで売却をすることが可能です。

裁判等に関しては、できる限り避けることをお薦め致します。
時間とお金と精神をすり減らした割には得るものが
少ないのが実情です。

なるべく円満に解決できることを願っております。
少しでもお役に立てれば幸いです。

はじめましてWinniethePooh様

不動産コンサルタントの畑中と申します。

同様のケースを扱ったことがありますが、
おそらく金銭等での合意を結ぶことで
前妻の同意を得て売却を進めた方が
結果、無駄や費用はかからないと思われます。

売却活動自体は進められますが、最後の登記の
段階で前妻の売却への同意や、署名押印、
書類の準備などのお願いが必要であり、
前妻の協力なしでは前に進むことができません。
結果、金銭的な合意等で決着が着くことが
多く見受けられます。

故に最初の段階で前妻の同意がない場合は
売却活動はできるものの、最終的に売却はできないので
時間と費用が無駄になります。

そうなると訴訟により判決をもって・・
ということになります。

なお、登記上における前妻の改姓につきましては、
売却手続き後でも何ら問題ございませんが、
早い方がより良いことに変わりません。

以上となります。

少しでもWinniethePooh様のご参考になりましたら
幸いです。


不動産コンサルタント 畑中 学