離婚後の住宅ローンについて

非常に厄介な問題かと存じます。

1・ローン名義の一本化
これは前夫の保証能力が格段に向上していない限りは困難かと思います。
しかも物件評価が担保割れしている可能性が高いと思われますので無理だと言っても過言ではありません。

2・他の銀行への借り換え
この方法がベストであり、可能性は一番高いと思います。但し賃貸中というのが問題になると思います。原則住宅ローンは自己居住用の物件に融資するという大原則がありますので今回の場合は通常の住宅ローンでなくセカンドハウスローン(金融機関によって名称は異なる)という商品での借り換えになると思われます。但し、これも担保割れ物件の場合の取り扱いはどうなるのか？という問題が出てくると思われます。時期が未定になると思われますが、賃借人が退去し、前夫さんが自己居住の為に戻る形式を取ったうえで(形式的に住民票の移動をする)借り換えの相談に行くのが一番スムーズではないかと思います。

3・課題
文中の内容ではマンションのスペックがわかりませんでした。まずaammさんが把握する必要があるのは三点です。
・現在のマンションの価格(銀行の担保評価は左記価格の８割程度)
・残債と上記価格の差
・前夫の年収(前夫単独での借り換えが可能か否か)
そして持分をお持ちとのことなので、名義を前夫に一本化する際の費用を誰が負担するのか？一本化するにあたり贈与税等の問題が出てこないか？この辺りについて調べておく必要があるかと思います。

不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

ご質問の件につきまして、以下、参考までに回答させていただきます。

【ローン名義の一本化の件】

＞ローンの名義を元夫一人にしたいと希望

⇒元ご主人様の収入が大幅に上がっていない限り、事実上、困難です。

今現在の借入先で、ローン一本化をする具体的な目安としては、借り入れ当初の元ご主人様の収入金額とご質問者様の収入金額を合わせた金額が、単独の収入として要求されるかと存じます。

＞他の銀行に借り換えの相談に行ったほうがいいのか
＞賃貸での家賃収入があると、名義変更や借り換えになにか影響があるのでしょうか？

■賃貸中であることを前提とした場合

⇒現在、賃貸中でありますので、住宅ローンの借り換えは不可能です。住宅ローンは、居住用を前提としたローンだからです。

セカンドローンとは、異なりますが、賃貸事業に関わるローンとして、『アパートローン』というものがあります。このローンは、収益性を重視した場合におけるローンです。

ただあいにくですが、融資対象先は、多くの場合、一棟所有の建物（アパートなど）やワンルームマンションなどといった建物が対象であることが通常です。（※融資対象先は、金融機関によって、変わってきます。）

また、収益性の観点から踏まえますと、仮に融資が認められることがあったとしても、融資金額はかなり低い金額にならざるを得なく、借り換えをすることは困難であると思われます。

■賃貸借契約を終了させ、元ご主人様が居住用として利用する場合

１．元ご主人様の収入がそれほど変わっていない場合

冒頭述べましたように、元ご主人様の収入が大幅に上がっていない限り、困難です。

２．元ご主人様の収入増加が大幅にみられる場合

ローンの借り換えが可能かと思われます。

ただし、借り換え手続きに関する費用が登記費用や保証料などで、約100万円ほど必要になると思われます。これは現金にて準備する必要があります。