ワンルームマンション購入について

弊社のお客様でも沖縄振興開発金融公庫を利用して不動産投資をされた方がおります。その際の注意点や他の民間金融機関との違いを意識されれば国民金融公庫融資にもヒントになると思いますので回答します。まず、政府系の金融機関にはそれぞれの使命や役割があります。沖縄公庫(略)の場合には沖縄の発展に効果のある投資に対して融資をするという趣旨がありました。その際には「沖縄にか」「沖縄出身者が」投資するという縛りがあります。また、政府系の特徴かと思いますが物件の売買が終わって所有権が移転してから、融資を実行しました。つまり、売買時には現金で全て揃えてある必要があります。決済が済んでからその謄本を確認後融資し抵当権を付けるという手順を踏みました。よって2,3週間は自己資金で購入しておく必要があります。国民金融公庫は改組されて運営をスタートした様です。国民金融事業の趣旨は概ね、小規模事業者への融資を行っており、生活の安定や雇用の安定が真の目的になっているようです。その際個人の「利殖」と捉えられる融資はなかなかハードルが高いと思います。個人でも法人を作って雇用も生んでいる規模になると利用も可能かと思いますが3戸のワンルームとなりますと厳しいかもしれません。窓口は予約制になっており、役所的な対応をされますが個別相談も受け付けてくれます。実際の運用面は直接聞かれた方が良いかと思いますが、今の規模で推察すると事業として認識されるのが難しい気がします。もし他の事業を営まれて更にワンルームが設備として必要である等筋が通れば可能性は広がります。(例えば従業員の寮として使う予定であるなど。)

国民生活金融公庫は、中小企業金融公庫などと合併し
10月1日より“(株)日本政策金融公庫”に変わりました。


それによって融資基準等が変更されている可能性がありますので、
詳しくは近くの支店などを訪問し、
直接確認されたほうがよいと思います。



国民金融公庫時代は
個人のワンルームのマンション投資資金でも融資が可能でした。


ただ、あくまで「事業に融資する」というスタンスなので、
事業として認めにくいものや
事業の規模が小さい場合には融資が受けられませんでした。
(税務上の事業的規模が基準ではありません。)


よって、いくつかマンションを持っていても、
サラリーマンなどの場合などは
「専業として賃貸事業を行っている」とはみなされにくく
融資は難いという状況でした。


逆に、所有戸数が2-3戸でもそれが主な事業であり、
今後も増やしていくというための融資であれば
融資は可能でした。



以前は、物件評価の7-8割の融資も多かったのですが、
昨年以降は担保評価がかなり厳しくなったような気がします。


ただ、融資金額の決定は、
担保評価と掛目、債務者の属性(+国の金融政策)により総合的に判断されますから、
あくまでケースバイケースだと思います。



一つ注意しなければならないのは、
融資対象物件は事前に債務者の名義にしたあとでなければ
融資が実行されないことです。


簡単に言うと、一旦物件を現金購入し、
所有権を移転して自分のものにした後でなければ
融資が実行されないということです。


ここが通常の金融機関の融資方法と違うところですから
ご注意ください。





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