不動産の活用

shin_yokohama様

はじめまして、税理士の及川です。
不動産の活用という質問に興味を持ち、質問内容を拝見いたしました。
私も不動産投資に興味あるので、私見を述べます。

１、今回の借入金は、土地購入代金、建物解体費用、マンション建設費をお考えでしょうか？頭金の金額によって、借入可能だと思います。銀行は不動産の担保価値と、賃料からの返済可能性から融資額を決定いたします。
優良な不動産投資家に対して、銀行融資は積極的であるという話を聞きます。

２、一番のリスクは、返済に足が出てしまうことだと思います。つまり、空室のときに返済できるか否かです。

３、不動産投資は３０年以上の投資になるので、投資計画がすべてだと思います。
不動産会社が営業のために作成してくる計画を読み解く力が必要です。

４、不動産投資に強い税理士・ファイナンシャルプランナーなどに相談するのが良いと思います。専門家の選別方法として、その専門家が自分自身で不動産投資をしているか否かだと考えます。

不動産投資の方法として、利回り重視型と土地重視型がいます。
利回り重視型は、中古物件に上手に投資しています。
土地重視型は、土地の持っている価値（地形・立地など）に利回りが低くても投資しています。

一人の意見として参考にして頂ければ幸いです。

不動産投資中心のＦＰ 野口です。

shin_yokohama様のお考えのような土地所有者は、多くおられます。賃貸マンションやアパート建設は、ここ2～3年一時のブームよりは鎮静化しています。

最も多いのは、この専業業者が頻繁に土地所有者に営業攻勢を掛けて業績を伸ばしてきています。他の建設業者が不況で低迷しているのとは逆で建設から、賃貸管理まで扱っています。

shin_yokohama様の近くでもキットあると思います。◎◎建託、△△建コーポレーション、××パレス21、などは30年一括借り上げ、あんしん保証など表現はさまざまです。又は、ハウスメーカーも積極です。広告だけで安心せず第3者のセカンドオピニオンを聞くことです。

shin_yokohama様の御心配
１、銀行融資は、当然長い期間（５～１０年）を一区切りとして検証するでしょう。当該物件の計画、キャシュフローが確かなものかを検証しますが、 shin_yokohama様の自営業としての総合審査がされます。10％以上の自己資金が望ましいです。

２、リスクは、賃料下落、空室、補修、金利上昇、トラブル、など多く有ります。全国的には、賃貸住宅は過剰気味です。しかし、shin_yokohama様の神奈川東部は賃貸は不足気味です。

３、相当な投資ですから、業者の言い分だけを鵜呑みにしないことです。

比較的リスクの少ない、等価交換という方法もあります。

詳しくは、ここをご覧ください。http://www.iriscon.co.jp

shin_yokohama様


初めまして不動産コンサルタントの畑中と申します。
お隣様の敷地が売却ということであれば購入して
マンション建設でもとお考えになられますよね。



私が考えますご質問への回答としましては、

＞１、銀行の融資でマンションが建てられるか。

事業計画と担保価値、会社内容等に審査は左右されますが、
融資の受付自体は問題ないと思います。

＞２、融資の返済を賃料の売上げから行うことについてのリスクや、
＞そもそも、マンションの建設はリスクが高いのか。

商品性や賃料、その下落率、空室率をどの程度見るかによります。
厳しく見ても事業として成り立つのであれば問題ないと言えますが、
その反対では論外であると言えます。
また、多額の借入を起こす場合は、それ自体がリスクが高いと
言えますので、差別化できる商品設計ができない場合は、
見送ることが重要です。

＞３、無知な状態の私が最初に勉強しなければならない事項、
＞やってはいけないことも教えてください。

他人任せにせず瑣末な事でもご自身で判断することが肝要だと思います。
あとはワンルームでマンションを構成することが最も利回りが高くなると
思いますが、エリア性を見て成り立ちにくいのであれば、安易に
ワンルームにしない方がよろしいかと思います。

＞４、どのような業種に相談したら良いのかも教えてください。

税金のことは税理士やＦＰの方、商品構成（ファミリー向け単身者向け
もしくは何らかの差別化）は不動産業者、建設コストは建設業者では
ないかなと思います。

ただ、今は空家７６０万戸時代ですので、まずはしっかりと入居者の確保
を狙うためその対策に応じてくれる不動産業者（もしくはその関連業種）
ではないかなと思います。


以上となります。
ご参考にしていただければと思います。


不動産コンサルタント

畑中 学