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対象:住宅検査・測量

住宅ローン借入後の土地の分筆について

住宅・不動産 住宅検査・測量 2022/06/04 23:39

親が住む一筆の土地に建築確認上の分割ラインを引き新築の戸建てを建てるため住宅ローンを組もうとしています。分筆ではないので土地全てと両親の家にも抵当権がつくことになります。この場合、住宅ローンを組んだ後に分筆を行い両親の家及び土地の抵当権を抹消することはできるでしょうか。専門家の方にご意見をお伺いしたいです。

ネットで調べる限りでは中心部で分筆しても新築側の建物及び土地がローンの担保を満たせる内容であれば可能との記載を見かけました。
住宅ローンの借入は3,000万ほど。土地の価値は相続税路線価では11万円ほどになり、土地は全体で110坪ほどで分けると50から60坪ほどです。現在の分割ラインは中心部付近、実家は敷地面積が20坪強、新規も20坪強でどちらも2階建です。分割ラインで分筆しても建蔽率などは問題はないです。


今回分筆を選択しなかったのは、分筆費用や土地を兄弟でどのように相続するのか決まっていないため、新築を建てるために安易に分筆するのではなく熟考が必要などの理由になります。ローン返済が出来なくなる可能性はかなり低いのですが、ずっと両親の家に抵当権がついてしまうのは気持ちが悪いと思っています(了承は得ていますが)。
両親の家を建て替える予定はありませんので、その点における新たな住宅ローンの借入は考える必要はない状況です。

an19さん ( 神奈川県 / 男性 / 41歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン借り入れ後の土地の分筆について

2022/06/05 10:06 詳細リンク
(3.0)

an19さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『住宅ローンを組んだ後に分筆を行い、両親の家及び土地の抵当権を抹消することはできるでしょうか。』につきまして、

住宅ローンを組んだ後から分筆を行う場合には、融資を受けている金融機関から分筆について、承諾を得る必要がありますし、実際の分筆登記手続きを行うときにも、金融機関の承諾書を登記所に添付することになると思われます思われます。

また、分筆を行った場合に抵当権を改めて付け替える必要もありますので、住宅ローン融資を希望している金融機関に事前に相談しておくことをお勧めします。

一度、ご両親も含めた土地に抵当権を設定して、後から分筆を行い抵当権を付け替えると登記費用が二重にかかってしまうことにもなりますので、やはり予め金融機関に相談しておくことをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

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住宅ローン

評価・お礼

an19さん

2022/06/05 12:38

渡辺様
ご回答ありあとうございます。
金融機関次第ということで理解しました。

渡辺 行雄

2022/06/05 15:38

an19さんへ

お返事いただきありがとうございました。
また、多少なりともお役に立てて何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン
渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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寺岡 孝
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住宅ローン借入後の土地の分筆について

2022/06/05 12:34 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、広い1筆の親御さんの土地に子供さんらが家を建てるケースは多くあります。
建築確認申請では「土地の分割」という形で建築の許認可を受けるものですが、各行政庁では分割を認めないケースや分割した土地の面積によっては都市計画法の開発行為に該当し、分筆を必要とする場合がありますので建築業者や行政に確認されることをお勧めいたします。

今回の事案では、後々に土地を分筆はできても、親御さんが居住している不動産に対する抵当権を外すことは難しい場合があります。
住宅ローンを借りる場合には、金融機関が該当する土地・建物の担保評価して借入額を算出します。
そのため、分筆後の土地では借入金に対する不動産の担保評価が減りますので、分筆はできても抵当権はそのまま親御さんの土地と建物についたままの可能性があります。

また、分筆はせずに将来、相続が発生した場合には、相続人でもめる可能性があります。
今回、ローンを借入する際には親御さんに不動産に対する抵当権設定の承諾と土地の使用貸借の承諾をもらう格好になります。
つまり、親御さんはご自身に土地を無償で提供した形態となってしまうので、土地すべてを引き継ぐとほかのご兄弟に捉えられてもおかしくはありません。
したがって、分筆はしなくても、将来の話は親御さんが生前の間にきちんとご兄弟などに話合いしておくことをお勧めいたします。

当方のお客さまでも同様な事案がありました。
ご兄弟には何ら相談せずに、長男ご夫婦が親御さんの土地に住まいを建築し相続が発生した時点で揉めました。

遺産分割には3年もかかりました。

最終的には金銭的解決をする結果となり、建築する前に兄弟間で取り決めしておけばよかったと後悔されております。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング(株)
https://www.anesisplan.co.jp/
電話:03-6665-6877
サテライトオフィス:03-6202-7622

家を建てる
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住宅ローン

評価・お礼

an19さん

2022/06/05 13:16

寺岡様
ご返信ありがとうございます。
ご指摘頂いた開発行為には該当しないことは確認できております。両親自体が両親の家、土地をどのように相続すべきか悩んでおり、すぐに結論が出せないという状況です。
もう少し正確な情報をお伝えさせていただくと土地自体が両親と祖母の共同名義となっており、
祖母が存命中に分筆するとなると手続きなどが大変ではないかということもあります。
尚、担保提供者になってもらう承諾は双方から得ております。

この状況の中、私が新築の家を建てるために安易に分筆しないほうが良いという話があり、建築計画上の分割ラインで進めるということなりました。
また分筆するとなる測量費用がかかる上に、安易に分筆して土地そのもの価値が変わってしまうこと、将来私含めた相続の内容によっては分筆のラインを変えるために再度測量する費用なども発生するなども今回分筆をしないという理由ではありました。

寺岡 孝

2022/06/05 23:43

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
正直なところ、ご自身の住まいを建築する前に解決すべき問題がありそうですね。

土地に関しては、ご両親とお祖母さまの共有持分という形態で所有されているかと思われます。
この場合、相続の際には所有権の共有持分を分割する場合が出てきそうです。
共有物を分割しないで、お祖母さまの持分を誰かが引き継ぐことに対して相続人全員が納得すればいいのですが、いずれ土地を分割、つまり分筆をして土地を分けないと相続できない可能性を秘めています。

また、お気を悪くされると大変申し訳ございませんが、ご自身の住まいの建築中に万が一のことがあると、登記名義人の記名・押印すべき書類の取り付けができないため抵当権設定の登記ができない状況になります。
そうなると、ローンの実行や住まいの引渡しも難しい状況になり、より面倒なことになりかねません。

建築業者からすれば、上記のような問題に触れると面倒だから、現状のままでさっさと住宅建設した方がいいと思ってもおかしくはないでしょうね。

不動産や建築に関して、面倒なことを先送りすると後々より面倒なことになるかもしれませんので、今回の住宅建築を機に想定されることを解決しておいた方がよろしいかと感じます。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
https://www.anesisplan.co.jp/
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