住宅ローン借入後の土地の分筆について

an19さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『住宅ローンを組んだ後に分筆を行い、両親の家及び土地の抵当権を抹消することはできるでしょうか。』につきまして、

住宅ローンを組んだ後から分筆を行う場合には、融資を受けている金融機関から分筆について、承諾を得る必要がありますし、実際の分筆登記手続きを行うときにも、金融機関の承諾書を登記所に添付することになると思われます思われます。

また、分筆を行った場合に抵当権を改めて付け替える必要もありますので、住宅ローン融資を希望している金融機関に事前に相談しておくことをお勧めします。

一度、ご両親も含めた土地に抵当権を設定して、後から分筆を行い抵当権を付け替えると登記費用が二重にかかってしまうことにもなりますので、やはり予め金融機関に相談しておくことをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、広い1筆の親御さんの土地に子供さんらが家を建てるケースは多くあります。
建築確認申請では「土地の分割」という形で建築の許認可を受けるものですが、各行政庁では分割を認めないケースや分割した土地の面積によっては都市計画法の開発行為に該当し、分筆を必要とする場合がありますので建築業者や行政に確認されることをお勧めいたします。

今回の事案では、後々に土地を分筆はできても、親御さんが居住している不動産に対する抵当権を外すことは難しい場合があります。
住宅ローンを借りる場合には、金融機関が該当する土地・建物の担保評価して借入額を算出します。
そのため、分筆後の土地では借入金に対する不動産の担保評価が減りますので、分筆はできても抵当権はそのまま親御さんの土地と建物についたままの可能性があります。

また、分筆はせずに将来、相続が発生した場合には、相続人でもめる可能性があります。
今回、ローンを借入する際には親御さんに不動産に対する抵当権設定の承諾と土地の使用貸借の承諾をもらう格好になります。
つまり、親御さんはご自身に土地を無償で提供した形態となってしまうので、土地すべてを引き継ぐとほかのご兄弟に捉えられてもおかしくはありません。
したがって、分筆はしなくても、将来の話は親御さんが生前の間にきちんとご兄弟などに話合いしておくことをお勧めいたします。

当方のお客さまでも同様な事案がありました。
ご兄弟には何ら相談せずに、長男ご夫婦が親御さんの土地に住まいを建築し相続が発生した時点で揉めました。

遺産分割には3年もかかりました。

最終的には金銭的解決をする結果となり、建築する前に兄弟間で取り決めしておけばよかったと後悔されております。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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