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対象：住宅検査・測量
初めまして。
この度、実家の土地を分筆し新築の家を建てる事を計画しております。
土地は北側道路で東西に分けることになります。
現在土地には2年半前に建て替えた兄・両親世帯の家が建っており、その家の建築時から、兄世帯の壁から50cm離れたラインで土地を分筆して弟(私)が建てるという話を兄世帯の家を建てた工務店には話していました。
今回、予定通りに50cmのラインで分筆して建てようとしていたのですが、そのラインで分筆した際に兄世帯の建物が接道・建蔽率・容積率は問題ないものの、少し北が振れているため北側斜線の規制に引っかかってしまい既存不適格となることがわかりました。
斜線の問題を回避するためにはさらに40cmずらし90cm離したラインで分筆しなくてはいけません。
ただし、そうすると今度は新築予定の建物の雨樋が兄側の土地にかぶってしまいます。
こういった場合、当初の予定通り50cm離れたラインで分筆するとやはり問題はあるものでしょうか？
現在は土地全体が兄の住宅ローンの担保となっており、分筆後に私側の土地の抵当権の抹消しなければならず、銀行には分筆が終わったら審査するので分筆まで済ませてくれと言われております。
もし分筆の結果既存不適格になっていると、分筆した土地の抵当権を抹消してもらえない可能性もあるのでしょうか。
なお、分筆しても建物に対して十分に土地はありますのでローン額に対しての土地の価値には余裕があるかと思います。
兄の工務店は話は聞いていたがそこまでは考慮していなかったといっており、先に分筆だけ済ませておけばよかったと後悔しております。
がむてさん
（
東京都 / 男性 / 33歳 ）
回答：3件
専門家分筆と既存不適格について
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、まずはお兄様の建物が既存不適格にならないように敷地の分割ラインを再度、決めることですね。
北側斜線がかからないぎりぎりのラインの境界線を直線ラインだけではなく、斜線がクリアーできる敷地を机上で検討しておくべきでしょう。
次に、大きな問題は抵当権の問題です。
既に、建築地全体にお兄様のお宅の抵当権が設定されていると、その債権者はその抵当権の分割はやりたがりません。
それには、貸した金銭の担保はこの土地すべてが担保だったから融資したのであって、その土地が半分になればその担保も半額となり、担保の評価割れになってしまいます。
特に、土地の担保評価が低い額で高額な借入金をされているのであれば、なおさら抵当権の分割は難しいかと思われます。
もちろん、ご指摘の通り既存宅が不適格であれば、担保価値が金融機関としては見出せません。
こちらの件は、今回の建築前に必ず金融機関に相談して、抵当権の分割が確実にできるという承認を得てから分筆することをお勧めいたします。
経験上、分筆しても抵当権の分割ができないケースは多々見てきておりますので…
もし、難しいとなれば、費用はかかりますが、分筆を前提に既存借入の担保設定している金融機関以外で借換してもらい、新規の借入も同時にこの同じ金融機関で行うという考え方はあります。
いずれにしても、抵当権の分割は早めに金融機関に打診しておくことです。
尚、詳細につきましては、既存宅の確認申請書、並びに現況を確認してみないと何とも言えません旨、ご留意くださいませ。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
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電話：03-6202-7622
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回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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生涯に一度とも言える住宅建築や不動産購入の場では「失敗したらどうしよう」と不安に思う方が多いものです。お客様が「夢」を安心して実現できるよう、業界での30年以上の経験を活かし、「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートいたします。
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坪山 利明
ハウスリフォームアドバイザー
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既存不適格は何時、誰が知るか？
こんにちは、がむてさん。
既存不適格のような事例は、
ケースはまちまちですが良くあります。
１：銀行はこちらから話さない限り解りようも有りませんし、
調べることは通常ないと思います。
２：住宅等であれば当初の計画でも確認申請は下ります。
基本的に書類審査ですから。
３：問題は工事完了後の完了検査の時です。
検査員が現地に来たとき、たまたま北側の隣家を見て、
既存不適格を指摘された時は困りますね。
その後の対応は行政によってもまちまちが多いです。
進め方次第ですが、何とかなることが多いです。
ただし敷地分割の基本は、
分割後もお互いに違反にならないように分割が基本なんです。
そのために通常は確認申請前にチェックしないと困ることがあります。
またその時に不安が有れば、行政に相談することも有ります、
念を入れての確認のために。
以上をお考えの上、計画されることをお勧めいたします。
（現在のポイント：-pt）
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