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共有だが不動産収入がある土地、あるいは現金、の相続について

マネー お金と資産の運用 2022/01/11 16:41

父が他界し相続が発生しました。
相続人は専業主婦の私と兄です。
遺産は父の出身地(福岡の中心部)にある土地(駐車場)と現金です。
駐車場は父の兄(私の伯父)と父との共有名義で固定資産税、所得税を払った後一人当たり、毎月24万円位の収入です。
私の兄は遺産の共有名義に反対で、兄の家庭は私の家の2倍の年収があり子供は一人です。我が家は子供3人です。なので「福岡の土地か現金、どちらか好きな方を選んでよい」と言われました。

私が駐車場を相続すると会社員である夫の扶養から外れてしまい、国民健康保険料35000円、国民年金保険料15000円、20%の所得税、夫の所得税が増える額も引くと一月あたりの手取りが約17万になります。また、私と兄は名古屋在住でメンテナンスは伯父がやって下さっています。その分の謝礼も毎月払おうと考えております。すると意外と手取りが少なくなります。夫は50前半で定年まで10年位です。65歳になると健康保険料も安くなりますが、あと15年あります。
低金利の今、土地の方が良いような気がしますが伯父と共有になるのが気になります。伯父には3人の子供と6人の孫がおり、将来共有名義人が増えます。自分が土地を売りたくなっても他の名義人の合意が必要です。(持ち分のみ第三者に売却可能ですが他の名義人に迷惑がかかります)私が亡くなった後、うちの子供達が相続でもめるのも心配です。伯父らとの関係も良好ですが、私共の子孫になるとどうなるか…。尚、伯父が父の分を買い取ってくれる予定はありません。

1.扶養から外れる負担が割と大きく、共有名義や遠隔地という欠点も考えると、現金を相続して自分で投資する方がいいでしょうか?駐車場収入の利回りは手取りで約1.7%です。年額200万円くらいです。

2.駐車場の父の持ち分の(全体の半分)評価額は約1億円です。その土地は祖父が大昔に買ったので購入価格が不明で、売却した時は売却価格の95%に税金20%がかかり、8100万円になって随分目減りします。この土地を私が相続して売却できた場合、現金で1億円相続した兄と差額が出ます。この点について兄は売却した場合の税金の半分(950万円)を払う旨の遺言書を残すというのですが、大丈夫でしょうか?それとも最初から評価額を8100万円にして、現金で平等になるよう調整したほうがいいでしょうか?

贅沢な悩みで誰にも相談できません。何卒よろしくお願いいたします。

あいう123さん ( 東京都 / 女性 / 53歳 )

回答:2件

荒川 雄一 専門家

荒川 雄一
投資アドバイザー

- good

ご自身の意思で決められるかどうかがポイントかと思います。

2022/01/12 12:37 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、「あいう123」さん、国際フィナンシャルコンサルタント、不動産コンサルティングマスターの荒川雄一です。
まずは、お父様のご逝去、心よりお悔やみ申し上げます。

さて、ご質問の件ですが、かなり細かくご自身でご検討されたと推察いたします。
最初に、不動産を相続した場合のメリット・デメリットを整理してみます。

まずメリットとしては、扶養家族から外れるなどはありますが、毎月17万円のキャッシュフローが増えるのは魅力的と言えます。仮にパートタイムでお仕事をされても、なかなかこの金額にはならないと思います。お子様が3人いらっしゃるとのことなので、これからの教育費などにとって、毎月のキャッシュフローの増加は大きいと言えるでしょう。

一方、デメリットについては、対象不動産が遠方にあり、ご自身では管理が難しい事。またご指摘のように、将来、相続が発生した場合、所有者が増えることによって、利用方法や売却などの話がまとまらないケースも実際に散見されます。また、ご質問を拝見する限り、伯父様が将来土地を売ることに同意されているのかわからないため、毎月のキャッシュフローは増えますが、将来、売ってまとまった資金を作りたいと思った時に、売却できるかどうかはわかりません。

従って、将来、様々なご事情の変化の中であっても、「ご自身の意思だけで決められる」という観点では、現金を受け取られたほうが自由度はあるかもしれません。

その際には、年間1.7%を約束してくれる金融商品はないため、一度に運用するのではなく、イデコやNISAなどの税制優遇されている制度を使うと共に、投資信託などを積立で投資するような方法を用いると、リスクを抑えながら「資産形成」していけると思います。

なお、土地の評価の件ですが、1億円というのは路線価(相続税上の評価)でしょうか。土地を相続される場合、ご存知とは思いますが、時価で計算されるわけではありません。
路線価で1億円であれば、個別要因があるため一概には言えませんが、時価(売却価格)では1.2-1.5億円程度になると思われます。
相続税の申告は、路線価で行いますが、遺産分割時には、不動産は時価計算して配分するケースが大半となっています。
ご参考となれば幸いです。

税制優遇
不動産
資産形成
相続
キャッシュフロー

評価・お礼

あいう123さん

2022/01/12 23:03

荒川さま
お忙しいところ、貴重なお時間を割いていただき有難うございました。
荒川様の、公開されている他の質問のお返事も拝読いたしました。
イデコで運用すると控除にもなりとてもよさそうですが、54歳という私の年齢からすると
残り6年しかないので利回りの低い安定性のある商品を選ぶ選択肢しかなさそうですね?お金を増やすというよりは節税目的として考えたほうがいいのでしょうか?
つみたてNISAの方はやってみようかなと思いました。実はもし土地の方ではなく
現金を相続することになったら、上場株式の資産株を買えば、利回りは手取りで3%は
行けるかなと目論んでいたのです(笑)それに、株の配当金はいくらもらっても
扶養から外れてしまうことがないので・・。しかし値下がりリスクを考えると無謀ですよね?

今回相続するかもしれない、父の分の土地の評価額は1億1千万です。
(路線価は8700万です)万が一売却することになると、税金が多くかかり
計算すると8900万円位しか残りません。現金で相続する場合と比べて2100万円少なくなってしまいますが、これは仕方がないのでしょうか?

荒川 雄一

2022/01/13 10:05

「あいう123」さま、おはようございます。評価いただきありがとうございました。

まずは、土地については、評価額(時価)で1億1千万円ということなのですね。そうですね、不動産は現金化するとき(売却時)に利益が出ていれば、所得税はかかりますので、それが現金で相続する場合との違いです。
また、一般的に土地を相続で遺す場合、今回のように駐車場ですと、通常、路線価での更地評価となってしまうため、アパートやマンションなどを建てて、土地の評価を下げるような相続対策が行われます。今回、土地を相続し、そのまま次の世代にその土地を残そうと考えた場合、建物を建てるといった方法も考えられますが、その場合ネックになるのが、「共有者」全員の考えが一致する必要があるということです。
一つ方法があるとすれば、土地の地型などがわかりませんが、1/2に上手く分割できる土地であれば、伯父様と話し合って、土地を2つに分筆し、自分だけの土地にしてしまうことです。それが可能であれば、自分の意思だけで決める事が出来るので、土地相続のメリットもあるかもしれません。

また、運用については、イデコも今後65歳まで加入ができるようになるため、早く始められた方が良いと思います。運用商品については、期間が1-2年ではお勧めしませんが、5年以上積立できる期間があるのであれば、イデコで設定されている投資信託での運用をお勧めします。
ご指摘のように、株式の配当で上手く運用されている方もいらっしゃいますが、やはり、株の場合、「目利き」が必要となります。また、どんなに優良な企業であっても、東京電力のように突発的な事案で、株価が急落することもあるので、個人的には複数の企業に投資を行う投資信託を用いた「分散投資」を推奨しています。
なお、運用面については、初回無料の個別相談も行っておりますので、ご興味があるようでしたら、ご利用ください。その際には、「専門家プロファイルで質問した件」とメッセージいただければ、対応させていただきます。
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吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

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代償分割の対策などで二次相続の準備も

2022/01/12 18:38 詳細リンク
(5.0)

ご相談ありがとうございます
FP事務所MoneySmithの吉野と申します。

ご主人様の所得税の増加分は、配偶者控除が適用されなくるなる額に対応する税額ですので、年収200万円の収入が増加するのであれば、家計にとっては、メリットだと思われます。

1番目のご質問の現金化してご自身で投資を行なった場合は、短期間では投資額を下回る可能性もあります。投資でリスクは不確実性のことになり、一定の利回りは約束されませんので、このリスクに耐えられるでしょうか。
投資を行うにしても不動産収入をiDeCoで運用することで、個人事業主となった場合は月額68000円までは所得税控除の対象にもなります。


2番目のご質問は、現在の評価額が相続税評価額であれば、公示価格の7割程度となっていると思われますので、実際に売却される時には1億円以上の可能性もあるのでは無いでしょうか。


土地を相続書た後の二次相続の心配をされていますが、お子様に法定相続分で相続されるだけではなく、遺言などで特定のお子様に土地を相続させて、その他のお子様には代わりにお金で相続させるような方法もあります。

今回の相続や二次相続への対策など具体的にご相談をされると安心されると思います。

法定相続分
相続税評価額
相続税
所得税
個人事業

評価・お礼

あいう123さん

2022/01/12 22:32

お忙しいところお時間を割いていただきありがとうございました。
不動産収入をiDeCoで運用すれば、節税になるのですね。
二次相続のこともありがとうございました。
今回相続するかもしれない、父の分の土地の評価額は1億1千万です。
(路線価は8700万です)子供が3人おりますので
代償分割するには2億円以上の別のものを用意する必要がありますね?
難しいですね 笑

吉野 裕一

2022/01/13 05:28

高評価を頂き、ありがとうございます

iDeCoは所得税控除ではなく所得控除の対象の誤りでした。訂正いたします。

代償分割の準備には生命保険が有効だと思います。
生命保険の保険金はみなし相続財産となり、相続財産に加算はされますが、500万円の相続人分は非課税となります。また保険金は受取人の固有の財産になりますので、財産分与しなくてもよくなります。
また代償分割は、相続分又は遺留分で構いませんので、この土地だけを見た場合では8700万円の3分の2の5800万円を土地を相続されるお子様が受け取るようにされると良いですね。

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吉野 裕一
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