最大建築床面積とおおまかなコストが知りたいです

たんたんめん様

はじめまして中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。

まず最初に質問に質問をすることをご容赦ください。
敷地条件に第３種高度地区の指定は無かったでしょうか？
１種住居なら北側斜線に代わって、高度地区の高さ制限が一番厄介です。
また防火（準防火地域、防火地域）の指定がありませんか？
日影規制は如何でしょうか？
すべてナシでよろしいでしょうか？

容積率について。
前面道路による容積率の低減係数は0.4（または0.6）なので
前面道路幅9m×0.4×100＝360％＞（300％指定容積率）となります。

建蔽率60％になるよう最大のボリュームとした場合、
最初にお尋ねした高度地区の指定がなければ、
道路斜線さえ気をつければ、５階建て、容積率300％は十分可能です。

しかしながら第３種高度地区などの指定があった場合、
南西道路と言うことは、建物の２面（＝北西面と北東面）に高さ制限がかかります。
例えば建蔽率60％になる10.8m角平面の建物を
南の角に寄せて建てても、５階部分は第３種高度に当たらないよう
セットバックしなければなりません。
したがって「シンプルな」というご希望ですが、直方体のビルは難しく
斜線なりの形で切り取られた形の６階建て以上にして
容積率300％を実現することになると思います。
（高度地区の指定が無ければ、上記は読み飛ばしてください。）

コストについて。
仕上げや空調設備、エレベーターが必要となりますので
昨今の建築費の高騰を考えると、坪８０万円では厳しいのではないでしょうか。
坪１００万円ぐらいは心づもりされておいた方が良いように思います。

一般的に工期とコストの関係は、工期が長くなるとコストは上がります。
経費や人件費がたくさん掛かるからです。


鉄筋コンクリート造は工期を縮めるのが難しいです。
例えば５階建てなら、基礎、１階、２階、・・・５階と６回に分けて
コンクリートを打設しなければなりません。
そのうえ、各階ごとにコンクリートの強度が確認できるまで
上階のコンクリートが打設できないため
躯体工事だけで半年近く掛かります。
その前に必要なら地盤補強工事、躯体工事後に仕上げ工事となります。

その点、鉄骨造なら、一挙に躯体を組み上げることができるので
その分だけ工期を短くできます。
コストもその分だけ安くできると考えられます。

ただし、これも条件付きの回答とさせてください。
最初にお尋ねした防火指定がある場合、
この規模の建物は「耐火建築物」とする必要があります。
そうなりますとコストは一概に鉄筋コンクリート造＞鉄骨造とも言い切れなくなります。

敷地条件の高度地区、防火指定、日影指定をご提示いただければ
もっと詳しく回答できると思います。


中辻正明・都市建築研究室
m-naka@mxj.mesh.ne.jp
http://www2u.biglobe.ne.jp/%7Em-naka/

日比生寛史建築計画研究所の日比生です。
ご質問の件ですが、条例やその他の事項が分かりませんので、頂いた情報のみから分かる範囲でお答え致します。
まずは最大何坪の規模が建てられるかですが、敷地面積が59坪（約195m2）とのことから容積率300％で最大177坪（約585m2）です。（道路幅員も9mありますので、容積率一杯使えます）

次に高さについてです。建蔽率60％を最大限使用したとして5階建てまで、建蔽率を50％で抑えれば6階建てまでは理論上可能ですが、ご存知の通り、住居系エリアの道路斜線制限から総5階建てを建てるためには道路から1.5m程度は後退しないと厳しいと思います。
その他の斜線制限や高さを抑える制度もあるかと思います。

最後に構造形式とコストについてですが、確かに規模的には鉄筋コンクリート造、若しくは鉄骨造になるかと思います。現在は、慢性的な職人不足や材料工賃の上昇で工事価格は上昇しています。
特に鉄筋コンクリート造は顕著で、80万/坪では相当難しいと言わざるを得ません。（計画の工夫によっては不可能という訳ではありません）鉄骨造であればまだ可能性があります。
充分な工期を見込んでも、来年の消費増税や今後のオリンピックに関する工事等を考慮すると、時間が経過すればさらに状況が厳しくなることも予想されます。

計画の規模や高さ、コストコントロール等は計画によって様々な工夫やアイデアが必要です。
さらなる具体的な情報やご相談を頂ければ、もっと詳細が詰められると思います。

分かる範囲の情報ですので、大まかで恐縮ですが、参考にして頂ければと思います。
以上、よろしくお願い致します。

日比生寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
東京都渋谷区渋谷1-3-18
ヴィラ・モデルナA303 〒150-0002
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mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/

敷地面積５９坪＝１９４．７ｍ２での建築可能な床面積は、
１階で１１６．６ｍ２＝１１．０ｘ１０．６ｍ ＜ １９４．７ｘ０．６＝１１６．８ｍ２
５階 ５８３．０ ＝１１６．６ｘ５ ＜ １９４．７ｘ３．０＝５８４．０
となります。１階床面積３５．３坪で、５階建ての延べ面積１７６．６坪まで可能です。
コストは鉄筋コンクリート造（RC造）での８０万は妥当です。
鉄骨造ならば若干低いコストになります。鉄骨造はRC造より構造本体がかなり軽いことで、
基礎のコストはRC造よりは有利になります。
地震時での耐震性能も、躯体が軽い事でRC造よりは有利になります。
以上です。 ２０１４．７．１２ 中舎重之

たんたんめん様
９ｍ道路に面しているので、計算上は59坪×3＝177坪の述べ床面積の建物が建設可能です。
建蔽率60％とすると建築面積（一般的な建坪）35.4坪ですのでそのまま建てられれば５階立てになります。
道路斜線は道路幅員の1.25倍ですので真直ぐ５階建てはムリかも知れませので、容積いっぱい立てようとすると、一部４．５．６階は、セットバックか又は地下階の利用等を考えなければなりませんが建設は可能と思います。
コストに関しては、仕様によりますが、坪＠90～100万程度は掛かるとおもわれます。
その他の点では、高度斜線制限、日影規制等がある場合がありますので、この条件では、なかなか正確な建設面積を提案するのは難しいです。
方位、住所等お知らせいただければ具体的な検討が出来るとおもいますので、連絡いただければ幸いにおもいます。以上参考まで。
田口継道 taa@aqua.ocn.ne.jp

はじめまして、PAO建築設計の上村です。

建ぺい率60％より、建築面積は、敷地面積59坪×60％＝35.4坪となります。
前面道路が12ｍ以下の為、容積率は、9.0(m)×0.4＝3.6（360％）、360％＞300％より、300％となります。
よって、最大の延べ床面積は、敷地面積59坪×300％＝177坪となります。
階数は、177坪÷35.4坪＝5となり、5階建てで300％を全て使いきることが可能です。

法規制は文面で示されている以外にもある可能性はありますが、現在の所では、高さ関係の規制としては、道路斜線のみで検討しています。
建物を道路境界線より離す等（約1.97ｍ程度）の工夫で、道路斜線はクリアできると思います。したがって、最大延べ床面積は、容積率300％の上限の177坪となります。

鉄筋コンクリート造の工事費、坪80万程度というのは、ここ最近の東日本大震災（3.11）の復興工事の増加や、オリンピックに向けての工事量の増加前の標準的な坪単価となります。現在は上昇傾向にあり、今後も上がっていくものと思われます。

工期については、標準的な工期を短縮すれば、コストアップになると思われますが。長くとったとしても、大きなコストダウンにはならないと思われます。

コストダウンのことでいえば、敷地が川に近いなど、地盤が悪いと基礎や杭に余分に大きな費用が必要になります。

自社ビルということで、ひときわ思い入れも強いのではないかと想像します。
最近都市部で多いゲリラ豪雨による、道路冠水、床下浸水などにも目を向けてみては如何でしょうか。
床下浸水など起これば、業務上でも大きな支障が出るのではないでしょうか。

その地域の浸水の可能性をシミュレーションして、地図上に示したものに、「ハザードマップ」というものがあります。
現在ではネットで「◯◯市（区等） ハザードマップ」と検索キーワードを入力すれば、簡単にその地域のハザードマップを概ね見ることができます。
そのあたりのいきさつを最近、私のプロファイルのコラムで書きましたので、宜しければ下記も参考にしてください。

コラム名及びURL
■坂道とハザードマップの関係――三鷹市から調布市にかけて激しく降ったひょうの現場リポート＃01
http://profile.ne.jp/pf/k-michio/c/c-139871/
■落葉と道路冠水の関係――三鷹市から調布市にかけて激しく降ったひょうの現場リポート＃02
http://profile.ne.jp/pf/k-michio/c/c-139877/

画像の説明
三鷹と調布のごく一部にひょうが降った範囲を紫色の点線で示す。
調布市発行の「調布市洪水ハザードマップ 全体図」
（http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1183592386922/index.html）上に、
下記の資料を参考に、ひょうが降った範囲を記入してみた。
「調布市役所によるひょうが激しく降った範囲」 朝日新聞デジタル
（http://www.asahi.com/articles/ASG6S6G6VG6SUTIL04N.html）


以上、少しでも参考になれば幸いです。

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上村 美智夫 / Michio Kamimura
PAO建築設計
http://www2.gol.com/users/paoarchi/ E-mail paoarchi@gol.com