ワンルームマンション投資、今後の方針について

年収が高い事もあり、マンションディベロッパーに勧められて購入された事かと思います。


利回りは残債をベースに計算しても、グロスで概ね4％～5％台という事で通常なかなか買手が付きづらい状態かと思います。（通常、不動産会社等がプッシュをしなければ売れないレベルの数字かと思います。）


かと言って業者に買取を依頼するとかなり大幅に叩かれる事になるかと思います。


ただ、今後の方向性としては家賃は新築時が一番高いのでもう数年経ってくると家賃が下落し、それを基に計算される売買価格も低下する可能性があります。


その為、4500万の残債は重い様に思われますので一物件でも良いので売却されたらどうかと思います。


残りは2物件になりますが、そちらは将来子供が大学等の学校に行く際に使う位の考えで持ち続けるという感じなのかと思います。（空室になったら子供を住まわす位のイメージです。残債程度で売れるのであれば売却されるのも手です。）


基本的には残債位で売却出来たらラッキーと考えて時間を掛けて売却活動をされてみたらいかがでしょうか？恐らく1年位かなり長い時間を掛けなければ買手は現れないと思いますが、
こればかりはやってみないと分からないところでもありますので…


若し残債位で買手が現れる様でしたら売却される事をお勧めします。


私ならそのレベルで買手が現れたら全て売ってしまいますが…

不動産投資コンサルタントの野口です。

ねこねこにゃん様は、九州にお住まいで、関西の物件を購入されたのですね。2007～09年頃は、ミニバブルの絶頂期で、2008年のリーマンショクで大きく不動産も下降して行った時期です。

先月も、数日 京都、大阪、神戸の不動産投資の調査に参りましたが、東京以上に低調です。特に京都は目に余る状況でした。築5年64戸のマンションが23％空室という状態もあり、値下げ競争が激しく（特この時期は最も空室が少ない季節なのですが）方策に苦慮しました。それでも尚建設中の１RMが数棟近くで有りました。

ねこねこにゃん様の3物件の状況が詳しく判りませんが、具体的にどの物件をどうすればと言う事は出来かねます。

物件の立地により、今後の予想を的確に立てることです。賃料保証も分譲会社が同一賃料を保証するわけがないでしょうから、必ず見直し（＝Down）が発生するでしょう。従って、ローン補填や税金支払いのためキャシュOUTが起こります。更に物件売却により多分売却額よりローン債務残高が多く（オ－バ－ロ－ン状態）、これの補填が発生します。更に、修繕費や積立金の増額発生が予想されます。これらのキャシュ支払いと前述の月々の補填の合計が最低になる時期を探るべきです。
即ち、賃貸事業中のキャシュ＋売却時のキャシュ＝総合キャシュ の収支です。

但し、補填する資金が無ければなすべき方策は狭く、ローン完済まで（30年？）持ち出しが続くわけですが、現状だけの解決策（ex、キャシュOUT物件だけ繰上返済とか売りやすいから売却など）は将来に禍根を残す結果になります。

物件毎に十分調査し（価格動向、競合発生、賃料方向性－－）どれが優先すれば出口時の総キャシュOUTが最小になるかを想定すべきと思います。流れるまま放置したり、諦め等は貴女の将来に更に大きいダメージを与えかねません。現状3物件で４千６百万の負債をまず持っていると自覚し早い内に少々の費用は覚悟の上でも対策をされるよう進言します。

ねこねこにゃん様は幸い高年収を得ておられ、良い家庭で再出発された事を祝福し、十分選択肢が有ると思います。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、投資マンションの購入はそれなりのメリットもありますが、投資後の出口戦略をどうするかをよく検討しておく必要があります。

おそらく購入時に「生保代わりになる」とか「年金代わり、節税になる」、「ローン完済後にはそれなりの収入になる」などといったメリットばかりを聞かされたかと思いますが、賃料改定などのデメリットはほとんど聞かされなかったかと思います。

そのため、収支バランスが徐々に悪くなり、実質的な赤字が続くことになります。
ただ、ご自身の場合ですと年収がありますので、節税効果はそれなりにあったかと思われます。

こうした状況を踏まえて、今後をどうするか？ということになりますが、現状維持するか、改善策を見出して維持継続していくか、もしくは適宜売却をするという流れになろかと思います。

そこで当方では、まずは、物件の詳細な調査をしたうえで、将来の収益が確保可能か？それとも売却をして損失を最小限にするか？などの方向性をお出しております。

現に、首都圏をはじめ、京阪神地区、博多などの物件の調査、収支改善や売却のサポートを行っており、査定額満額での売却やローンの金利変更、賃貸借の条件改善などで収支改善も行っております。

さて、ご自身の今後につきましては、概ねの物件状況とご自身のご意向を踏まえると、適宜売却という方向にはなろうかと思いますね。
特に、複数の物件を所有の場合には、どの物件から売って行くか？なども検討していくことになるでしょう。

尚、個別のご相談や具体的なサポートをご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
費用はかかりますが、物件資料一式を拝見しながら面談によるご相談をお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

アネシスプランニング（株）
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メール：info@anesisplan.co.jp

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こんにちは、ねこねこにゃんさん

ファイナンシャルプランナーの前野です。

おおむねの考え方は、他の専門家さんと変わりませんが
収支がマイナスの状況ですので、まずは売却のご検討から
はじめてはいかがでしょうか。


また、現在の家賃が新築時から家賃であれば、今後の入居者の
入れ替わりで家賃が下がるリスクもあります。

今後の想定家賃、売却時の査定額等のデータを収集し
対策をご検討ください。


対象物件が私の地元ですのでよろしければお手伝いいたします。

お役に立てれば幸いです。

ねこねこにゃん様

ワンルームマンションの今後の方針でお考えとのこと。

昨今、沢山同様のご相談を受けております。


まずは現状整理をされると良いと思います。簡単に下記に記載します。


■現状の損失を理解する

物件1、利回り4.7%で購入、毎月支出約9,794円
物件2、利回り4.6%で購入、毎月支出約8,029円
物件3、利回り4.3%で購入、毎月支出約15,235円

合計毎月支出：33,058円→ 年間支出：約40万

まずこの数値から好転することは考えにくいと感がえられます。
賃料収入の減額、金利の上昇、管理費の上昇、修繕費の支出など
基本的に経年にて悪化をしていきます。



■現在の損失額を見積もる

仮に全ての物件を売却した場合ですが、情報が少ないので
こちらで簡易的な理論値で計算します。

昨今の京都・大阪でのワンルームマンション築が浅めで考えると
表面上の利回りは8%はないと売却が難しい状態です。

それから考えますと下記のような式が考えられます。

現在家賃×0.9（適正家賃に下げるため）×12ヶ月÷8％＝概ねの売却価格



物件1、約1,164万（残債とのマイナス額：−396万）
物件2、約931万（残債とのマイナス額：−676万）
物件3、約796万（残債とのマイナス額：−693万）

マイナス額を全て足すと約：1,765万になります。

今の相場で3室全て手放すには上記程度のお金が必要になる
可能性があります。

ただし、手放してからは毎月のマイナスなどは無くなり、むしろ安心になります。



■最大損失分岐

現状1,765万程度を用意すればと試算しましたが

それを初めに計算した毎年40万の赤字で割ってみましょう。（保有を続けた場合）

1,765万÷40万＝約44年

毎月の賃貸収支が今と絶対に変わらなければ、44年かけて損失を被る
可能性のある物件を全部売却する必要性は・・・と感じるかもしれません。



■リスクを折り込む

毎月40万の支出はあくまで現在です。
先に説明しました、家賃下落や金利上昇を考えれば1室あたり
簡単に損失が1万増えることは考えておく必要があります。

その場合、毎年年間損失は現在の40万から76万にあがります。


先ほどと同じように1,765万（今終わらせられる想定金額）÷76万＝23年

となります。


■ライフプランと相談する

少なからず、保有するメリットが中々見いだせないのが現状です。
保有する場合には都市銀行などでローンの借り換えを行いますが
これにも相当の現金が必要で、（概ね残債の30％）金利自体は少し
下げることが期待できます。ただ、損失には変わりなく保有を続けると
決心した場合にのみ活用します。


またローンの残り期間や損失との分岐点を見ると老後までに
「富動産」ではなく「負動産」となる可能性もあります。


いずれにせよ、保有していてストレスであれば最善の売却を行う必要があります。

方策はお客様ごとに違いますし、一気に売却せずとも、年に1室づつでも構わないと

思います。

細かい試算ではありませんがまずは「目安」ということで記載させて頂きました。

より具体的・現実的な数値にするには詳細とご希望をお聞きすれば

良いアドバイスができます。ご参考になりましたら幸いです。