不動産投資の判定は総合キャシュで

不動産投資コンサルタントの野口です。

ねこねこにゃん様は、九州にお住まいで、関西の物件を購入されたのですね。2007～09年頃は、ミニバブルの絶頂期で、2008年のリーマンショクで大きく不動産も下降して行った時期です。

先月も、数日 京都、大阪、神戸の不動産投資の調査に参りましたが、東京以上に低調です。特に京都は目に余る状況でした。築5年64戸のマンションが23％空室という状態もあり、値下げ競争が激しく（特この時期は最も空室が少ない季節なのですが）方策に苦慮しました。それでも尚建設中の１RMが数棟近くで有りました。

ねこねこにゃん様の3物件の状況が詳しく判りませんが、具体的にどの物件をどうすればと言う事は出来かねます。

物件の立地により、今後の予想を的確に立てることです。賃料保証も分譲会社が同一賃料を保証するわけがないでしょうから、必ず見直し（＝Down）が発生するでしょう。従って、ローン補填や税金支払いのためキャシュOUTが起こります。更に物件売却により多分売却額よりローン債務残高が多く（オ－バ－ロ－ン状態）、これの補填が発生します。更に、修繕費や積立金の増額発生が予想されます。これらのキャシュ支払いと前述の月々の補填の合計が最低になる時期を探るべきです。
即ち、賃貸事業中のキャシュ＋売却時のキャシュ＝総合キャシュ　の収支です。　

但し、補填する資金が無ければなすべき方策は狭く、ローン完済まで（30年？）持ち出しが続くわけですが、現状だけの解決策（ex、キャシュOUT物件だけ繰上返済とか売りやすいから売却など）は将来に禍根を残す結果になります。

物件毎に十分調査し（価格動向、競合発生、賃料方向性－－）どれが優先すれば出口時の総キャシュOUTが最小になるかを想定すべきと思います。流れるまま放置したり、諦め等は貴女の将来に更に大きいダメージを与えかねません。現状3物件で４千６百万の負債をまず持っていると自覚し早い内に少々の費用は覚悟の上でも対策をされるよう進言します。

ねこねこにゃん様は幸い高年収を得ておられ、良い家庭で再出発された事を祝福し、十分選択肢が有ると思います。