住宅としてのマンション購入が先か投資マンションが先か

簡潔明瞭に回答します。
住宅用マンションについて
職業は人気の公務員さんで２９歳独身。マンション購入は結婚または子供がある程度大きくなってからで良いと思います。一生独身のつもりであれば話は別ですが、独身男性で自ら住む不動産を購入するのは結婚・子育てを考えるとリスクが高いと思われます。やはり結婚を考えているのであれば、奥様になられる方の意見を尊重して住宅を選ぶべきです。特に新築マンションは値下がりリスクが高いので家族の意見が合わず買い替えとなった場合にフルローンでは抵当権抹消の為の自己資金が必要な場合もあります。そうなるとなかなか買い替えも容易ではありません。大阪弁を使う奥様なら『アンタが独身の時にいらん物件買うからやわ』と愚痴られて家庭不和の原因にもなりかねません。慎重にご検討下さい。

投資用マンションについて
関東では10％以下の収益ワンルームでも売れるようですが。関西で10％以下の収益ワンルームは買うべきではありません。この物件のスペックを見る限りオススメ出来る好物件とはとても思えません。関西で20平米以下の収益ワンルームを購入されるのであれば表面利回りは10％以上は絶対条件ではないでしょうか？表面10％以上の物件は結構ありますよ。これも慎重にご検討下さい。

(１)住宅用ローンについて

結論から申しまして、今は住宅の購入はやめたほうがよいと思います。
おでんきんさんはご年齢からすると、人生の様々なイベント(ご結婚など)に備えて預金を確保されることをおすすめします。
おでんくんさんの融資限度額を簡単に査定いたしますと、一般的に以下の式でローンの審査を行います。(銀行等によっては独自の審査方法を採用することもあります)

借入願度額の計算は、年収✕返済負担率(年収により異なる)－他のローンの年額返済額 = 年額返済額
年額返済額 ÷ １２ ÷ 100万円当たりの毎月の返済額 ✕ 100万円 = 借入可能額

返済負担率が年収の３５％(フラット３５の基準)と仮定し、自動車ローン、銀行カードローンを仮に62万円に減額したものと想定した場合、 418万円×35％－62万円=843,000円(年額返済額)
843,000円 ÷ １２ヶ月 ÷ 4,133円※1 ✕1,000,000円 ≒ 約17,000,000円
843,000円 ÷ １２ヶ月 ÷ 3,849円※2 ✕1,000,000円 ≒ 約18,300,000円

※1 元利均等返済 利率3.5％、返済期間35年と仮定
※2 元利均等返済 利率3.0％ 返済期間35年と仮定

物件価格を2,500万円と仮定した場合、頭金約700～800万円をご用意する必要が出てきます。

都銀などでは一般的には長期安定的にローンの返済が可能かどうか査定する上で3～4％で査定します。

また、フルローンで購入する場合には、不動産価値の下落により担保割れにより、借換えが困難になる可能性があります。理想を言えば、頭金を物件の２０％程度確保できると余裕をもった住宅ローンが組めて、物件の選択肢も増えると思います。諸費用もかかることを想定しましょう。


なお、一般的に物件の購入金額の５～７％の諸費用が発生します。

(２)投資用物件について
表面利回り9.17％ですが、ネット利回りで考えて、簡単にシュミレーションすると、

52,500円(家賃)－5,450円(管理費)－1,790円(修繕)－3,300円(固都税の月額)
≒41,960円

41,960円✕12ヶ月－52,500円(1年のうち1ヶ月空室することを想定)≒451,000円

451,000円 ÷６８０万円 ≒ 6.6％(ネット想定)
机上で査定した簡単な想定ですが、ネット利回りで考えると優良な投資物件ではありません。
投資物件については、慎重に判断された方が良いかと思います。