義父の土地での家の建替えについて

たくぞうぞう様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、「住宅購入時、現金だと1500万くらいは、（贈与税がかからない）」との話は、あくまで現金の場合で、土地は、該当しません。

資産価値1500万の土地を贈与すると、ご指摘の通り、生前贈与で数百万かかります。

なので、「無償で義父から妻へ貸借する旨」の家族間での合意文書を作り、使用貸借のカタチにするのは、私は、妥当な線かと思います。

この場合、お義父さんに賃料は支払いませんが、土地の固定資産税のみ負担するのは、問題ないようです。

他に、相続時精算課税を選択する方法もありますが、

・相続時精算課税は、一度選択すると、撤回できない

・暦年課税の年110万の基礎控除枠が使えなくなる

・贈与時に課税はなくても、相続時に相続税の課税対象になる

・相続税の小規模宅地の特例は、使えなくなる

などのデメリットもあります。

一方、生前贈与を受けた土地が、結果として、相続時までに大きく値上がりしたようなケースで、贈与時の時価で相続財産に加算されるので、メリットが生まれます。

ただし、相続税の基礎控除の枠内で、相続税が課税されないケースあれば、関係ありませんが。

いずれにしても、資産を大きく動かすような場合は、体系的に勉強している専門家にご相談された方がよいでしょう。

FPの場合は、必要に応じて、税理士との連携もとれます。

マネー関係全般に言えることですが、断片的な知識に基づいてアクションを起こして、後悔される方は少なくありませんので、ご注意ください。

以上、ご参考になれば幸いです。

相続時精算課税制度を検討して下さい。

補足で仰っている「現金１５００万円までは非課税で贈与できる・・・」と言うのは住宅取得等資金の贈与の特例ですね。あげられるのは「資金」ですので土地は無理です。
詳しくは国税庁のHPでご確認いただきたいのですが、

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

今すぐに１５００万円程の土地を奥さんに贈与すれば贈与税がかかってきますので、「無償で義父から妻へ貸借する旨（＝使用貸借）」で賃借料を取らずに無料で貸すと言うとりあえず上モノが建てられる為の権利関係の体裁を整えている状態でしょう。

機をみて当該土地を奥さん名義にするのがベストですね。
他のご親族に異論が無い場合は相続財産の前渡しである「相続時精算課税制度」と言う制度があります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

相続前に土地を贈与して、相続が発生した時に相続税が精算される制度です。
相続財産を生前に贈与して、贈与税は２５００万円まで非課税、超えた部分に２０％が暫定的に課税され、相続の際に精算する制度です。

義理のお父さんの相続でどっちみち相続税が発生しない（基礎控除内に収まるなど）から早く財産を移したい場合は、この制度も検討してみて下さい。ただし、一度この制度を使えば暦年贈与（毎年１１０万円までは贈与税が非課税）の制度が使えません。

最終的にどの手段が良いのか、と言う事は総合判断になってきますので、ご不明な場合はいつでもご相談下さい。

たくぞうぞう様

相続後にもめたくないですね。
既に口頭ベースで奥様に相続する共通認識があるのであれば
名義を変更してはいかがでしょうか？

制度としては「相続時精算課税制度」を利用します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

簡単に言いますと2,500万円まで非課税で事前に
お子様に資産を渡すことができる制度です。

渡す土地の評価は路線価にて判断します。簡単に想定する場合は前面道路の
金額×面積になります。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm

これにより、仮に土地が2,500万以内の価値であれば無税で所有者を奥様に
移動できます。（所有権の移転登記や不動産取得税は発生します）

土地の資産を奥様に移動しても、財産は減ったことにはならず
相続時に先に贈与した土地相当の資産はあるものとみなしますので
相続税削減効果は基本的にありません。


ですが、将来の相続等を考えると先に移動した方が、とりっぱぐれが
なくなりますね。

土地の価値にもよりますが数十万で所有権を移転できますので
ご安心ください。
その際は、相続人様の事前了解等をとりつけておくと良いでしょう。


弊社では贈与・相続等の業務を取り扱っております。
お気軽にご相談くださいませ。


株式会社ＦＰリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

CFP・1級FP技能士の小林治行です。

貴方の質問を纏めますと以下のようになりますね。
1）義父〈70歳）の土地〈35坪評価額1500万円）に貴方名義の家屋を建てたい。
2）その土地はいずれ妻（38歳）に贈与することとして、使用貸借契約書〈無償で貸借）を 締結した。
3）贈与税は高いので何か方法がないだろうか。

土地の贈与税評価は路線価価格をベースとして算出することはご存知のことでしょう
お近くの税務署、又は国税庁のHPでも調べることが出来ます。

そこで先ず現行税制のもとで贈与税が幾らかかるか試算して見ましょう。
[1500万円－基礎控除額〈110万円）]×0.5－225万円＝470万円
随分高いの他の方法を考えて見ましょう。

1）相続時精算課税制度（2500万円まで無税で、越えた時は超えた分に20％。
但し、一度適用すると途中で変更が出来ない等の制約があります。）

2）遺言による相続
遺言でこの土地は妻に｢相続させる｣（文言注意！させると書くこと）と記載した遺言書を 残しておくこと。不慣れの場合は公証人役場で作ってくれます。
相続発生時までは使用貸借契約により無償使用となります。

どちらが有利かは、相続時精算課税は地価が下がり続けると不利と言うこともあり、一概にそれが良いとも言い切れません。資産を多く保有される場合には110万円控除を使いコツコツ贈与と言うことも考えられます。
ご検討下さい。

詳細は税務署、又はお近くの税理士にお尋ね下さい。
注）相続税の税制改正が民主党案として国会に出されましたが見送りになっています。


E-mail hk@kobayashi-am.jp
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