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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
回答数： 2件
回答数： 3件
はじめまして。
現在専業主婦です。
収入はありません。
現在私が住んでいるマンション内の一室が売りに出ています。
賃料収入を見込んで購入しようと思います。
利回り的に非常に堅い収支が見込める好物件です。
ただし、「私」の名義ではローンを組むことができません。
そこで、
サラリーマンである「夫」の名義でアパートローンを組み、
「夫」の名義で物件を購入しようと思います。
夫に対する与信に関しては全く問題ないと銀行から回答を得ています。
購入不動産物件を賃貸に回す時の賃貸借契約の貸主は「私」。
その他、物件の管理もすべて「私」が行います。
固定資産税や管理費用など、不動産関係の経費はすべて私が得る賃料収入のみで支払います。
つまり、「夫」はこの不動産賃貸に全く関与しません。
ただ、借入の金銭消費貸借契約書上の債務者が「夫」であること。
購入不動産の名義が「夫」であるだけです。
この場合、税制面で、なにか気を付ける点はあるでしょうか。
例えば、固定資産税の請求は夫に来ますが、
それを私が支払うことについて、税務署から疑念を持たれたりですとか贈与税が発生したりですとか･･･。
「私が不動産投資をしたいんだけど、借入ができないから便宜上、形式的に夫の名義で借りただけで、実質は私がやっている事業です」
といって、私名義で確定申告し、私に課せられる税率での税金納付は可能でしょうか。
どうぞよろしくお願いします。
ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞさん （ 千葉県 / 女性 / 35歳 ）
回答：3件
専門家
夫名義で、不動産投資をする事について
不動産投資のアドバイザーをしている野口です。
ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞ様が夫名義で不動産を購入し、ローンを組み、賃貸契約等をする場合は、基本的に大きい問題は有りません。
契約事が多いので、名義者で有るご主人の協力が絶対条件です。本人確認など必要な事が度々起こります。
税務上は、生計を一にしているご主人の内助の功としては、大きい問題は無いでしょう。
但し、ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞ様自身が既に他の職業や事業をされている場合や、ご主人と生計が別である場合や、資産や負債が区分されている場合は、夫婦といえども、税務上は別扱いになります。
留意点は、不動産投資は長期に亘った投資ですから、万一、離婚などが発生した場合は問題が生じます。
更に、ご主人の所得に影響が出ます。ご主人の所得（給与・事業等）に「不動産所得」が加わり（損益通算）されます。（プラスも、マイナスもあります）
不動産事業を大々的に行うことは、公務員や企業によっては副業と見なされ「禁止条項」に抵触する場合が有ります。
マンションの一室くらいではローンを組んで、贈与税など発生する事はあり得ない事です。
【蛇足】素人の方は、直感的に賃貸料と管理費等・ローン支払い額を比較して、今プラスになるからと、早まった計算で大きい投資をし後で後悔をする人が多いので、ご注意を。
http://www.iriscon.co.jp
補足
「私名義で確定申告し、私に課せられる税率での税金納付は可能でしょうか」について、これはほぼ不可能です。税務上は、所有者である夫の申告義務と判断するでしょう。
これを、ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞ様が確定申告する方法は、夫からマンションを貸借しこれを転貸借する方法も有ります。ローンを組む銀行が了解が必要。
これを行う場合は、配偶者控除や扶養手当など夫の税に影響が出る恐れもあります。
何故、ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞ様が夫と別に税を別にし、確定申告したいのか判りかねますが？
評価・お礼
ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞさん
2012/04/17 22:40有難うございます。
私は結婚前はバリバリ働いていましたが、結婚後は家事と育児に専念してきました。
しかし、昔の血が騒ぎ、事業者として第二の人生をスタートさせたいと思った次第です。
が、私には信用がありませんので、私名義の借入は困難です。
そこで、借入名義は主人にしてもらいますが、不動産事業は私自身でしたいと
考えています。
マンションの一室くらいでは贈与等発生することがないとすれば、主人が借りた資金であっても、
金融機関が認めてさえくれれば、物件名義を私もしくは共有名義にする事ができるのでしょうか。
重ねての質問申し訳御座いません。
野口 豊一
2012/04/18 01:22高評価有難う御座います。
ローンを組む金融機関は、保守的で、色々なリスクを考えますから、夫から妻への転貸、登記所有者とローン契約者の一部不一致（単独・共有）などは拒否する可能性が高いです。
奥様の事業意欲は素晴らしいものがありますが、残念ながら実質と形式が混在する方法は困難かと思います。
飽くまで形式上は全て御主人の「名」の下に、又は、「共有名義」（最初から全て金融機関に了解の上）のもとに成された方がスムースに進められるでしょう。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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専門家専業主婦の不動産投資について
ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞ様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご質問の件は、貸し付ける物件の所有者が、ご主人さんになりますので、ご主人さんの不動産所得として申告することになります。
ご主人さんが何もしなくても、不動産所得は、そもそも不労所得です。
妻が物件の管理を行う場合は、ご主人さんの不動産所得から、妻の給料を経費として差し引くという考え方がありますが、生計を一にしている配偶者に支払う給与は、原則として、税金計算上の必要経費にはできません。
ただし、不動産賃貸業の場合は、事業的規模であれば、例外的に、必要経費にできることがあります。
ご参考）事業的規模の判定
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm
専業主婦でも、不動産投資にチャレンジしたいという思いは、もちろん、あっていいと思います。
ただし、投資の責任は、ご主人さんにも生じますので、ご主人さんとよく話し合って進めてみてください。
税金計算上の必要経費にできなくても、家族内で給料をもらうことは自由です。
以上、ご参考にしていただけると幸いです。
評価・お礼
ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞさん
2012/04/17 22:41ありがとうございます。
貸し付ける物件の所有者が主人であるので、主人の不動産所得として申告するとのこと。
よく理解できました。
リンク先、拝見させて頂きました。大きな規模でなければ夫婦間の給与でも経費として
認められるということですね。
主人とよく話し合って進めようと思います。
ありがとうございました。
森本 直人
2012/04/18 08:12ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞ様、コメントありがとうございます。
大きな規模でなければ夫婦間の給与でも経費として認められる、ではなく、大きな規模（事業的規模）であれば、夫婦間の給与でも、要件を満たすことで、経費として認められる、です。もう一度読み返してみてください。
ですので、今回は、仮に夫婦間で給与を払っても、税金計算上の経費に落とすことができない可能性が高い、ということになります。
ただし、税金計算上の話だけなので、実際に夫婦間でお金のやりとりをするのは自由です。
それに夫婦間の生活費の贈与は、贈与税非課税です。
夫婦間でのルールはよく話し合って、決めてみてください。ご参考です。
回答専門家
- 森本 直人
- （東京都 / ファイナンシャルプランナー）
- 森本FP事務所 代表
オフィスは千代田区内。働き盛りの皆さんの資産形成をお手伝い
お金はあくまでライフプランを実現する手段。決してお金を目的化しないというポリシーを貫いております。そのポリシーのもと、お客様の将来の夢、目標に合わせた資産運用コンサルティングを行います。会社帰りや土日など、ご都合のよい日にお越しください。
不動産投資
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、まず、ご主人の資金（ローン）を使ってマンションを購入し、それを賃貸にするということですとご主人に不動産所得の発生が見込まれます。
また、マンションの賃貸借契約の貸主はご主人になりますので、奥様がどうしても貸主とするのであれば、いったんご主人から借りる格好はとる必要があるでしょう。
で、ご主人から借りたマンションを第三者に貸すという形態は想定できます。
いわゆるサブリースのような形になります。
ただ、何故夫婦間でそうしなくてはいけないのかが、一般的には不自然さが感じられますので注意すべきかと思います。
また、この場合にはご主人、奥様双方に不動産所得が発生することになるでしょう。
こうしたことから、所有者と貸主の関係はきちんとしておく方が無難かと思います。
尚、管理は奥様が行っても何ら問題はないでしょう。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
ｼｬｷｼｬｷﾊﾝﾊﾞｰｸﾞさん
2012/04/17 22:43ありがとうございます。
主人からマンションを借りるとなると主人は私からの賃料収入が入って、私は借主から賃料収入が入り、また主人に賃借料を払うということですね。
＞ただ、何故夫婦間でそうしなくてはいけないのか
私が「事業者」として第二の人生をスタートさせたいというのが
一番の目的ですので、主人の収入になってしますと私はただの主婦のまま？ということで目的が達せられなくなるからといったところです。
もちろん主人の借入ですのでリスクだけ主人に負わせて、私だけがうまい汁を吸うようなことは人としてやらないですが。。。
いずれにしても主人とよく話し合って進めようと思います。
ありがとうございました。
寺岡 孝
2012/04/17 23:55この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
奥様が事業者となるにはなかなか難しいとは思います。
１つの方法としては、ご主人を連帯保証にされて家賃保証でも取れれば、ローンの借主を奥様とする方法があります。
ただ、金融機関がＯＫするかがポイントですね。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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