注文住宅購入にあたっての資金計画&振る舞いについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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注文住宅購入にあたっての資金計画&振る舞いについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/02/29 12:11

土地を購入して注文住宅の建築を検討しているものです。
そのため資金計画および今後の行動についてアドバイスいただきたく
投稿させていただきます。

まず、家族構成は以下です。
・私(37歳):会社員、年収780万程度
・妻:公務員 年収500万程度
・子供:幼稚園児1名、できればもう一人予定

また、現在は関東地区郊外の分譲マンションに住んでおり、
その分譲マンションは2006年に3000万(住宅ローンは2000万)で購入し、
順調に繰り上げ返済を行って残債は400万程度になっております。
このマンションを売却し、その売却金を新築費用に充てたいと考えております。

尚、同マンションの最近の売却実績や地元大手不動産(2社)による見積も実施し
2700万程度での売却を見込めると踏んでおります。

今は、周辺の土地を探すとともに、ハウスメーカーめぐり等で勉強して
大体以下の条件での新築を検討しています。
・土地:上限3000万円(40坪程度)
・家屋:上限2500万円(地盤改良、上下水道工事、外溝工事 等 諸費用含めて)

また、現時点の預金額は700万程度あるため、当座生活費を除けば、
上記ローン残債の処理も可能ですし、土地購入頭金に充てることも
可能と思っています。

ただし、マンション売却を先行させる場合は仮住まいが必要となって
しまうため躊躇しており、できればマンション売却を新築後にできないかと
考えています。
ですが、、土地購入&新築となるといろいろな局面でおかねが入用に
なると思われ、生活費も考えると現在の預金では少々足りないように思えて
マンション売却を先行させたほうが無難という感覚もあります。

また、マンションを大手不動産に買い取ってもらうケースだと、
かなり買い取り額が落ちてしまうため、できればそれも避けたいです。


この状況で、私にはどのような選択肢があるのでしょうか?
また、現在の預金(700万)をどのように活用するのがベストなのでしょうか?

※今ちょうどよい土地がでてきて、どうしようか本当に迷っています

Tsukimoさん ( 千葉県 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

つなぎ資金を活用して、新築住宅を先行取得を

2012/02/29 13:26 詳細リンク
(5.0)

FP、不動産アドバイザーの野口です。

Tsukimo様の資金計画は、概略無理の無い住宅の買換えです。

買換えする場合に多くの人が一時的に、資金が不足して陥る現象です。

結論から、次の手順がもとも良いでしょう。
全て、最終住宅ローンを利用しようと思う銀行に相談され、つなぎ資金をお願いする方法です。

1、 土地:3,000万円を取得のため、手持ち資金700万円+土地代借り入れ2,300万円(取得土地が借入れ銀行に一番抵当権設定)諸費用は別途用意。
2、 住宅建設:2,500万円の内、設計、契約金、中間金を1,300万円を予定=これをつなぎ資金として、現在の住まいのマンションを担保に約1年以内に返済を条件に借り入れる。(やや金利が高いが期間が短いので負担は少ない)
3、 住宅建設を発注、建設(期間を上記の1年以内に竣工引渡しを条件):請負契約など行い、
契約着手金、棟上時の中間金支払い。
4、 新築住宅竣工時に、引渡し、銀行の建物のローン(住宅ローン)2,500万円実行、建物担保設定。
住宅ローンは、合計4,800万円
5、 前項により、つなぎ資金1,300万円を返済。マンション担保解除。
6、 新築住宅へ、引越し。マンションリフォームし、売出し。売却2,700万円―残債400万円=2,300万円資金使途検討。

以上が、私の基本的な買換えロードマップ、です。多少の費用発生や、つなぎ資金の相殺などが細かく詰める必要が有ります。

最大のポイントは、現在のマンションを高く売却することです。居住中ですとどうしても価額が落ちます。
マンションは、内装を一新すればリフォーム費用を十分上回る価額が出せます。買取は、御存知の通り叩かれ価額は低くなります。

つなぎ資金に応じない銀行もあります。

詳細な注意点や、具体策はこちらで、―――http://www.iriscon.co.jp

新築
住宅
マンション
資金

評価・お礼

Tsukimoさん

2012/03/02 11:43

ありがとうございました。
早目に銀行に相談するとともに、資金計画をもうすこし詳細にしてみます。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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注文購入方法

2012/02/29 16:10 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、方法はいくつかありますが1つの方法として、

自己資金の700万円のうち400万円でローンの残債を完済。

土地、建物総額5,500万円のうち、いったんローン5,200万円、自己資金300万円で資金計画を設定。

土地の購入代金としてローンを一部、分割実行し決済、返済は6ヶ月程度据え置き。

建物着工と同時期にマンション売却スタートし、マンション引渡と新築の完成を同じ時期にする。

建物完成までの間、ローンの一部を実行し、建物費用に充当、返済は再度、据え置き。

建物引渡、新築に引越し後、マンションの明け渡し。

マンション売却代金をローン繰り上げ償還の代金に充当し、ローンの借入額を減額等する。

*ローン据え置きとは実行額に対する金利のみの返済金が発生する。

上記のような方法が考えられますが、土地売買に関係する不動産業者、及びマンション売却業者、HM、銀行等との綿密な打合せが必要ですし、それぞれの方がきちんと動いて連携してくれることを前提にしています。
手続きなどは面倒なところがありますが、マンションに入居したままで、しかも費用節約を考慮すると、こうした方法があります。

この他にも方法はありますので、関連する業者とよく打合せして進めていくことでしょう。
尚、当方でもこうしたサポートを行っておりますので、宜しければ個別にご相談ください。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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評価・お礼

Tsukimoさん

2012/03/06 17:42

ありがとうございました。
購入/売却の不動産会社を同一にする、不動産会社と会話ができる銀行を選択する等、
密なコミュニケーションがとれるところをチョイスするようにいたします。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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