旗竿地での建て替え

こんにちは。建築家の石川淳です。

ご質問ですが、建築には確認申請が必要ですが、条例や建築基準法を満たさない土地の場合、通常の確認申請では建てることができません。

しかし、このような既存不適合の土地の場合、居住者の住宅の老朽化による建て替えなど、安全性やむを得ない事情がある場合は、特定行政庁（市町村など）の判断で、県の建築審議会の審査をへて建築できる場合があります。

建築審査会は例えば東京ですと年に数回ひらかれ、そこで審査します。
相談窓口はまずは市町村で、そこで審査した後、都道府県に審査を上げます。
市町村のやる気が重要で、やるからには都道府県でハネられないように市町村も進めます。
逆に県で通らなそうなものは市町村の段階でNGとなると考えて良いでしょう。

木造の2階建ての建て替えに限る救済措置として行われますが、あくまで行政の許可による判断ですので、
他でOKなのにここはダメ。といった場合もあります。

まずは市町村に相談してみることをお勧めします。

私も以前東京都で法的接道が無い敷地の住宅を建て替えした事がありますが、敷地前面に緑道（法的には川）があり、消防車等も入れるため渋谷区の判断で東京都の建築審議会へ進み、無事に建築出来ました。

敷地図を拝見していないので何とも言えない部分もありますが、もし建築基準法上は問題のない土地のようで、条例の不適合だけであれば、土地を購入した年代なども説明して行政に掛け合う事も有効かと思います。

参考になれば幸いです。