中古住宅の重要事項説明書と瑕疵担保責任について

同業者として、今回の取引の売主不動産業者および仲介者の誠意のない対応に憤りを感じます。

まず、売主が宅地建物取引業者の場合、売主の瑕疵担保責任の期間は2年以下にはできませんので、殆どのケースで2年となっています。昨年購入されたのであれば、現時点では、まだ売主の瑕疵担保責任のある期間かと思います。

不同沈下は、あきらかな瑕疵ですし、契約時点で知らなかった隠れたる瑕疵だからこそ、売主はその担保責任を負うわけです。
「中古だから」という言い訳は成立しません。

契約書に承諾事項として「家屋の歪み、基礎のひずみついては現状における引渡し」という特約を追加しているようですが、今回の取引は売主が宅地建物取引業者ですので、消費者契約法の観点から、消費者に著しく不利益を与える契約内容は無効であることが主張できると思われます。
このような内容の特約を入れている時点で、売主側は契約時点に不同沈下の事実を知っていたのではないか、とも勘ぐってしまいます。

また、「売主が弁護士に相談した」とありますが、これもいい加減な返答です。
不同沈下に関しては、品確法により6／1000以上の傾きは瑕疵に当たる、とされています。最大の傾きが16／1000であれば、あきらかな瑕疵です。

一般的な金融機関でも、検査をした際に傾きが6／1000以上の建物は融資の担保対象とならず、融資が却下されるケースが多くなります。
中古で販売しようとしても、融資が使えない可能性の高い物件となりますので、その時点で物件の資産価値は大きく落ちてしまいます。

不同沈下の補修には、ジャッキアップ等の方法がありますが、非常に多額の費用を要します。
これだけ重要な問題を泣き寝入りすることなど、絶対にあってはならないことだと思います。

弁護士の先生等に相談される前に、このような不動産取引のトラブルに関しては、各都道府県の県庁等に相談窓口があります。
宅建業の免許権者ですので、それなりの指導力はあります。
まずはそちらにご相談されることをお勧めします。

本回答が多少なりともご参考になり、今後無事建物の補修等が行われることをお祈り申し上げます。


株式会社リード
中石 輝

住まいのe-相談室 建築士の伊藤です。
購入された中古住宅の傾斜についても問題ですね。
まず下記の事項をご覧ください。

1.家の傾きについて
建築士の調査により傾斜のあることが判明しているとのことですね。
ここで注意しなければならないのが「6/1000ｍｍ」という数字です。この基準値は平成12年に施行された「品確法」に書かれている基準値です。平成12年の法律施行以前に建築された建物にはこの基準値は適用されず、6/1000ｍｍを超える傾斜があっても「補修しなければならない」とは品確法に書かれていません。また計測する場所は「床」「柱」です。いつ建築されたものか、どこで計測したものか、建物として危険は無いか等を調査した建築士に報告書を書いてもらってください。 （最近では6/1000ｍｍを超える傾斜が発生した場合、補修しなければなりません。）

2.交渉について
このようなケースの場合、建築士の書いた調査報告書を基に相手方と交渉します。口頭でなく書面で行うのが良いですね。相手方が補修に難色を示しているので少し時間がかかりるかもしれません。また場合によっては弁護士などの専門家と一緒になって交渉する必要が出てくるかもしれません。