実家の住宅ローン

不動産中心のFP野口です。

秋の空様さまのご尊父名義の住宅ローンの残債がいくらぐらいかわかりませんが、多分3百万円前後でしょう。もし、この額で相続が発生すると、資産＝住宅と負債＝ローン残債をも相続することになりますが、「相続を放棄する」事も民法、税法をも認めています。

民法では負債の相続放棄をも認めています。この場合は全ての資産も相続しないと言うものです。もう一つの方法は「限定承認」と言う方法で、この場合は負債と対応する資産で弁済し、余剰が出た資産を相続すると言うものです。

もし、ご尊父の住宅の価値が少なく、住宅ローン残債と比較してローンが大きければ相続しない方法も選択できます。この場合は、限定承認は取れなく全部の他の資産の相続も放棄することになります。

ですので、法的な方法はこのようですから、母上さまの相続や住家を考えれば多分住宅は継続使用が必要でないかと思います。したがってもし秋の空様の資金余裕があれば一括繰上返済をお勧めいたします。当然利息分は節約することになります。

注意点は、返済資金の出所が秋の空様の個人所持金であれば、金額によっては、子供から親に贈与が発生します。年間110万円以上は課税対象になります。但し秋の空様がご尊父を扶養していれば、住宅所得で控除になると思います。（税務署に要調査）

もう一つの注意点は、繰上返済でローン会社が繰上額によっては事務料又は繰上料などの名目で手数料（契約変更料）を取ります。多分ローン契約書に記しています。繰上額と期間とで異なります。繰上額の１～２％です。

それらを総合してご判断ください。

秋の空さんへ
こんにちは。山口県のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

住宅ローンの返済、いろいろとあったかと存じますが何とか続けておられるようですね。

繰上返済をされたいお気持ち、非常に良くわかります。とはいうのの、繰上返済には手数料がかかることがございます。
返済期間が残り2年であれば、毎月の返済額のうちのかなりの部分が元金の返済になっているかと思われます。金融機関の方に、手数料と繰上返済によって払わなくて済む利息をご確認のうえ、メリットがあると思えば繰上返済をされてはいかがでしょうか。


お父様が入院中とお聞きしました。
高額療養費の還付手続きはお済みでしょうか。もしまだであれば、市町役場にご相談されることをお勧めします。

分からないこと、気になること、何なりとお聞かせください。

秋の空さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『債務の相続の手続きも面倒そうなので、返せるのであれば返した方が良いと思うのですが、間違っていますでしょうか？』につきまして、お父さんも住宅ローンのことは気になっていると思いますので、住宅ローンを完済することができるのであれば、完済してしまうことをお勧めします。

また、秋の空さんもご記入されているとおり、一括返済することで住宅ローン利息を多少なりとも軽減することもできます。

尚、ご注意していただきたい点として、繰り上げ返済資金の出所が秋の空さんの場合、金額にもよりますが贈与税などの税金が課税されてしまう場合がありますので、税務署にも相談しておいた方が良い場合もあります。

対処方法としては、出資額相当分の持ち分をお父さんから買い取るなどの方法もご検討していただくとよろしいと考えます。

この方法は相続対策にもなると思われますが、ファイナンシャル・プランナーはこの部分に関しては専門家とは言えませんので、税理士さんなどの専門家の方にも一度ご相談されるとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

秋の空さんのご質問にCFP(R)の新谷がお答えします

可能な金額なら全額完済してしまっても良いと思いますが、住宅の名義がお父様ですので

１．返済額に対して贈与税がかからないように貸付内容を契約書で交わす
２．返済金額を「売買」として持分を登記する

などの手段が考えられます。２の持分の売買は所有権の登記など面倒になりそうですので、１の金銭の貸付と言う手段が効率的に思われます。
その後、相続の発生の時に精算するのが煩雑にもなりませんし、コストの面でも有利です。

参考にして頂けたら幸いです