借地権と折れ処

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2010/12/13 16:44

曾祖父が昭和14年に地主より土地を借り受けました。
現在に至るまで毎年地代を支払い続けています。
曽祖父は昭和２５年に他界しましたが、名義書き換えは行われず、この間更新手続きも一切行われず、地主からも何も問はれぬまま今に到りました。
現在、祖母が家督を継いでいます。

今回、地主より賃貸契約の更新を求められました。
現在この土地には大叔母（地代は祖母だけが支払っています）だけが住んでおり、契約更新をするなら退去の意向があります。

こちらとしては支払い続けた分があるので、土地の分割か、分割した土地の売却を希望していますが、地主サイドは無条件の明渡しか更新手続きを希望でなかなか折り合いがつきません。

判例？状当方にはどの位の権利があるのでしょうか？
また、上記のような場合、分割を希望した場合何％位の比率が無難なのでしょうか。

補足

2010/12/13 16:44

上記宅地は、片側１車線の商店街？（今現在は商店街の機能はありません）沿いにあり、
途中増改築をしておりますが５０年ほどは経っています。
木造２階建ての住宅で、敷地面積２０坪（５年前の再測量で約１坪増えました）
建坪、建ぺい率は不明です。
現在の在住者は大叔母６５歳の単身のみです。
初年の契約時に当時の価格で３００円を支払い公正証書にして有ります。
ここ１０年は、年に２５万円程を毎年支払い続けています。
地価の上昇に伴い年々支払い額はあがっているのでトータル算出が出来ません。

よろしくお願いします。

ぼいどさん（東京都 / 女性 / 34歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

借地権と所有権の交換を交渉しましょう。

2010/12/13 19:11 詳細リンク

: (4.0)

不動産中心のFPです。野口です。

幾つかの経験から申し上げます。

ぼいど様の状況で判らないのは、その地域です、都市計画上の制限（建ぺい率、容積率、防火、高さ、接道等）です。面積にもよります。現在たっている住宅（木造？）は面積・築何年経過しているか、賃料は過去どれ程払ってきたのか、等が交渉前に必要です。住宅地と商業地では大きく違います。

戦前からの借地問題で東京は多くあります。問題が解決に多くの時間と労力が一般的には掛かりますので、弁護士に依頼する割合が70％以上です。相手が折れてきそうにないときは是非弁護士に委任しましょう。

地主サイドは、多分ぼいど様の借地権を買い取る資金がないのでしょう。ですから、ぼいど様の借地権がどれ程か？－－－反手の基準はその指標は
１，国税庁が算定している路線価で、借地権割合が示されています。借地権は平均的に６０％～７０％です。商業地では８０％も有ります。
２，生活に絶対必要な住宅、築年数が浅い。堅牢な建物。商業用地。等は借地権には有利です。（借地権７０％主張可能）逆に誰も住んでいない、老人は転居が簡単、等の条件ですと不利です。（借地権４０％程度）
３，面積が有る程度有り（４０坪～）文筆できる状況で有れば、分割、文筆出来るようで有れば、これを中心に交渉。（４０～７０％）
４，経験では金銭で借地権を売却＝３５～４０％、分割（住宅１種住専、道幅６M接道幅１０M、５０坪を分割＝５０％＝２５坪

定期借地権制度が法的に認められてから（２５年前）、借地人の立場は１０％～弱くなりました。

ぼいど様の借地権は、裁判で争っても「和解」がされます。是非、敷地の分割で所有権にして、後日売却の方向で交渉（弁護士）を依頼されることをお勧めします。

分割割合は５０％～を目指します。

又は、ぼいど様の不動産に力があれば、地主の土地（底地権）を買い取り、全部を所有権とし、全部を売却すれば大きいビジネスになります。

路線価は、http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm

個別のご相談は、http://www.iriscon.co.jp

所有権

不動産

評価・お礼

ぼいどさん

2010/12/14 21:51

早速の連絡ありがとうございます。
地主サイドも不動産屋や弁護士を立てたくないという意向のもとで、平行線が続いておりましたが
明後日に再度話し合いの場をもてるようになりました。

頂きました情報を参考にさせていただきます。

地域性など加筆させて頂きます。
手前で建築基準が不明なのが申し訳ないのですが・・・。