建築条件付きの土地の解約について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、違約金等の賠償金額を少なく解約するというより、

別の方法を考えてみては如何でしょう。



まず、現在建築されている建物ですが、当然、建築基準法に適合させて行っているはずです。

規制・制限には、隣地への採光や日照を考慮した、日影規制や斜線制限というものがあり、

これに適合していなければ建築許可が受けられません。

そういった法規制を遵守して建築する以上、隣地所有者はクレームを付ける立場には

ありませんし、余程特殊な事情でもない限り、法令の範囲をこえた配慮の有無では、

契約の解除事由にはなり得ません。



つまり、今の状況で解約できるかどうかは、違約金として支払う金額の大小というより、

売主サイドの判断・決定によってしまいます。

売主が解約には応じないと言えば、契約解除は支払い金額以前にできません。




ちなみに、解約されて土地は素人素人様の所有にならないのに、土地代金全額が

必要というのも、業者として請求すること自体に問題ないのか疑問を感じるところ

ではありますが・・・


おそらく売主が解約を承諾しても、請求できる金額は証明できる実損額であったり、

元々取り決めていた金額等に則って処理したりと、土地代全額というのは通らない

のではないでしょうか。



そういった状況下で、支払い金額を少なく解約する方向に考えを回しても

現実的ではないですし、状況や条件は相手方次第です。



どうしても当該物件での居住に気が向かないようであれば、転売の方向で模索して

みては如何でしょうか。


土地に関しては建物と違い、古くなって価値が落ちるものでもないですし、

購入後直ぐであれば、購入時と相場も大きくは変わっていないと思います。

建物は新築ですから、入居したら中古扱いで、その瞬間に価値が1割目減りするなど

言われますが、未入居の新築を直ぐに売りに出すなら買い手次第・交渉や販売戦略次第で

大きな損失は防げるかもしれません。



不動産売買の場合、ローンが通らない場合の白紙解約や、契約の条件が成就されない際に

白紙解約にする特約があれば、それに則って白紙解約がなされますが、買主の都合で契約を

解除する場合では、通常、手付金を放棄しての解約や、違約金を支払っての解約となり、

それなりの金額がかかります。


建物金額が2,000万円で1割目減りしたなら、1,800万円(200万安くなる)ということ

ですから、通常の契約解除にかかる金額も大きくは違わないかもしれません。


但し、仕入れ業者に売る場合は、その業者が販売時に利益を出すため、

素人素人様は購入額(市場価格)より、当然安く売ることになります。

また、相場通りで売却したい場合、買主は一般ユーザーとなるのでしょうが、

買主を探し出す販売活動やネットや紙媒体の広告・営業活動を行ってくれる仲介業者には、

成約時に仲介手数料(大体は2％～3％)が必要になります。

この出費を上乗せしても売れるところまで相場が上がっていれば、そういった価格設定で

回避することも出来るかもしれません。


こういった具合に、いかに購入金額からのマイナスを少なくするか等に方向を変えて

検討してみると、活路があるかもしれません。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

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