不動産（建物） 贈与か売買か？

papasmamas様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、まず第一に税務上の判断は、税理士さんにきちんと報酬を払って相談した方がよいと思います。

評価額もお書きになられていますが、税務上の評価方法は、法令で定められたものがありますので、ここでは、内容が正しいかどうかの判断もできません。

ちなみに「贈与」と「売買」の違いは、単純に言えば、その譲り受けが、無償か、有償かの違いです。

「売買」にする場合は、代金を払う必要がありますが、いくらで買うのか、実際に払えるのか、払えない場合はどうするのか、譲渡所得税は発生するのか、契約書の作成や登記は...
といった問題もあります。

「贈与」については、相続時精算課税制度を利用するテクニックなどもあり、メリット、デメリットを十分に吟味していただく必要があります。

あと、二世帯住宅への改築にあたっては、他のご親族との調整をしないまま、当事者だけで進めてしまい、あとで揉め事になってしまうケースなど、いくつか落とし穴があるようです。

さらに、アパート併設となると、不動産所得の帰属先など、タックスプランを考える必要もあるでしょう。

なお、もし総合的にアドバイスを貰いたい場合は、独立系のファイナンシャルプランナーに有料で相談するのもひとつの方法です。

ご希望により、税務の専門家、住まいの専門家と連携できる場合があります。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

『贈与と売買とどのように違ってくるのでしょうか？』につきまして、ご両親名義の建物を持ち分として一部取得する方法としては、贈与により取得する方法と売買により取得する方法とがあります。

贈与により持ち分を取得した場合、贈与は無償による対価の移転となりますので、資産税の中でも最も税率が高い贈与税が課税されることになります。

また、ご両親との間で１，２００万円の住宅ローンを設定するために、１，２００万円に相当する建物の持ち分の売買契約を締結して持ち分を取得する場合、ご両親には建物の一部を譲渡して得た譲渡所得に対して、譲渡所得税が課税される可能性があります。

尚、課税に関してファイナンシャル・プランナーは専門外となりますので、最寄りの税務署で確認するようにしてください。

ただし、ご両親との間で売買したうえでの住宅ローン融資につきまして、慎重になる金融機関もありますので、その点は融資を希望している金融機関の担当者に予め確認しておく必要があります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

papasmamas様

こんにちは、税理士の内山と申します。

まず、贈与と売買の違いですが、

ご両親名義の建物の持分をタダで貰えば贈与、持分に相当する金額をご両親にお支払すれば売買。

ということになります。

分かりやすく説明しますと、贈与税は受けた利益に対して課税されますので、

タダで貰えば丸々利益になり贈与税が発生しますが、相当の金額をご両親にお支払すれば利益はゼロで贈与税は発生しません。

ただ、贈与税には非課税枠がありますので１年間に贈与を受けた金額が１１０万円以下でしたら贈与税はかかりません。
建物の評価額が３５０万円程度であれば、贈与を受ける持分を調整すれば贈与税がかからずに済むと思いますので、ご検討なさってください。

papasmamasさん初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

住宅の改築資金の銀行融資の件ですが、現在１００％ご両親が持ち分の建物に登記簿上papasmamasさん夫婦の名義を入れる事で抵当権の実行を担保したいのでしょう。

３５０万円の家屋の持ち分移転ですが、売買の場合はpapasmamasさんがご両親に代金を支払い、持ち分移転登記などをします。３５０万円の家屋の持ち分売買ですと、papasmamasさんの増改築以外にもそれなりに現金（代金・登記費用など）が必要となってきます。
ご両親は売却によって利益を得た場、譲渡所得が課税される場合があります。


贈与の場合でしたら暦年贈与ですと毎年１１０万円未満の贈与まで非課税です。
家屋の持ち分贈与と合わせて、改築資金５００万円をご両親から贈与される予定でしたら「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例」などの税制優遇制度の利用もご検討下さい。


どちらの手段でも登記の際には費用が発生しますので、別途登録諸費用等がかかるでしょう。

papasmamas 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

両者の違いは、売買では金銭の移動があり譲渡所得税（売った人に）が課税され、贈与では贈与税（もらった人に）が課税されます。

その他、登録免許税（贈与と売買で違いあり）、印紙税（売買）、不動産取得税（両者共通）が関係します。

売買は単純ですが、贈与税には暦年課税と相続時精算課税の２種類があり少し複雑です。
暦年課税では、年間１１０万円の基礎控除があり、相続時精算課税では２５００万円までの贈与が非課税扱いになります。

ご質問を拝見する限りでは、何れが適当なものか判断が難しいですね。と申しますのも、資産や将来の相続（H２２年４月に改正あり）まで考慮に入れて考える必要があるためです。

また、改築後の建物の持ち分に関してもご注意ください。考え方だけご紹介しますが、所要資金１７００万円に相当する持分をpapasmamas様が所有権を持たれないと、ご両親に贈与したことになる可能性があります。

できれば、税金の専門家に具体的にご相談なさった方が良いように思います。簡単そうに見えますが、結構複雑な部分があります。

参考コラム
相続精算課税制度
⇒http://eye-plus.verse.jp/souzokujiseisannkazei.html

以上、ご参考となれば幸いです。